新建商品房一直是樓市的主力軍。就平頂山來說，市場(chǎng)交易量新房年年占據(jù)著大頭，穩(wěn)穩(wěn)地坐著“老大”位置。而二手房市場(chǎng)多年來一直給人不溫不火的感覺，始終是個(gè)“配角”的扮演者。
【資料圖】
而剛剛過去的3月，平頂山市區(qū)二手房住宅交易量竟超過了新房住宅，這應(yīng)該是平頂山房地產(chǎn)歷史上一個(gè)標(biāo)志性的現(xiàn)象，也是一個(gè)值得業(yè)內(nèi)人士深思的現(xiàn)象。
“配角”的逆襲
據(jù)平頂山市相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，2023年3月，市區(qū)新建商品房住宅類產(chǎn)品銷售766套，面積91923.81平方米。二手房住宅交易量856套，面積84014.33平方米。二手房的成交套數(shù)和面積分別占總交易量的52.77%和47.75%。
3月份二手房的這個(gè)交易量，是疫情以來的三年多時(shí)間里單月交易量的最高數(shù)值。
新房的銷售量為何會(huì)被二手房趕超？
二手房從“配角”升為并列“主角”是好事嗎？
經(jīng)對(duì)官方公布數(shù)據(jù)的梳理，疫情爆發(fā)的頭一年，也就是2020年，市區(qū)二手房住宅的交易套數(shù)和面積還僅占成交總量的30.7%和26.62%。成交套數(shù)還達(dá)不到總量的三分之一，成交面積也僅是總量的四分之一多一點(diǎn)。
此后的兩年中，二手房交易量增長幅度就明顯高了起來。
2021年，二手房住宅的交易套數(shù)和面積分別占成交總量的33.28%和29.41%，分別增長了2.58和2.79%。
2022年，二手房住宅的交易套數(shù)和面積分別占成交總量的37.53%和32.32%，分別增長了4.25%和2.91%。
今年一季度，二手房住宅的交易套數(shù)和面積開始大幅度攀升，占當(dāng)季度成交總量的44.36%和39.6%，分別增長了6.83%和7.28%，增幅之大令人吃驚。
特別是3月份。二手房住宅成交套數(shù)竟比新房住宅銷售套數(shù)還多出了90套。由于二手房成交套數(shù)的平均面積為98.13平方米，而新房成交套數(shù)的面積平均為120平，平均每套相差22平方米左右。因此，雖然二手房成交套數(shù)超過了新房，但在面積上仍比新房少了8000平方米左右。
二手房為何熱了起來？
面對(duì)這一現(xiàn)象，筆者走訪了部分業(yè)內(nèi)人士，他們的看法主要有以下幾點(diǎn)。
一是太多的爛尾樓，把人給“坑”怕了。
能住上一套新房，是大多數(shù)普遍居民最大的期盼。但最近這幾年，不少開發(fā)商把新房的名聲給玩砸了。許多城市的現(xiàn)狀是，爛上三五年的樓盤很普遍，停工十年八年的樓盤也并不鮮見。不少購房者覺得，連恒大等國內(nèi)許多頭部房企都能爛尾，地方小房企就更讓人不敢放心了。
特別是疫情這幾年，許多樓盤都資金緊張，出現(xiàn)停工的樓盤更加普遍，因此，對(duì)于期房樓盤，人們就不敢輕易出手了。
當(dāng)新房的信譽(yù)出現(xiàn)了問題，而且還多年得不到解決，后果自然就跟著來了。
相比二手房，雖然老舊了些，環(huán)境也不咋著，但畢竟比花了錢卻住不上房要強(qiáng)太多了吧。
二是新房舊房價(jià)差較大，二手房更有優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于大多數(shù)剛需購房者來說，房價(jià)的高低是選房取舍的決定性因素。同地段同面積的一套新房和二手房，價(jià)格能相差十萬至二十萬，一些房齡超過二十年的，有的能相差30萬以上。對(duì)于手頭不寬裕的家庭，不少人的想法是先“上車”，等經(jīng)濟(jì)條件好了再“換車”。
現(xiàn)狀也確實(shí)如此，以老城區(qū)中心區(qū)域（光明路以東、新華路以西，礦工路以南。湛北路以）的新房為例，價(jià)格較低的也在6000元/平以上吧，中高端樓盤往往每平七八千元，最高的每平達(dá)上萬元。
購買一套100平的房子須在60萬到80萬之間。而同區(qū)域同樣面積的二手房，四五十萬一套的房源很普遍，房齡二十年以上的甚至三十萬左右就能成交。
而且，市中心城區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套也是最為齊全和優(yōu)質(zhì)的，對(duì)于家有學(xué)齡兒童的，需要贍養(yǎng)老人的、方便就近做生意和工作的等人群來說，對(duì)于房齡不大的二手房還是很看好的。
三是經(jīng)濟(jì)下行帶來的信心不足。
在經(jīng)濟(jì)上行時(shí)期，人們對(duì)自己的掙錢能力信心滿滿。
但經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，人們就底氣不足了。
買一套上百萬的新房，今后能否如期償還月供？生意一旦虧損或自己一旦失業(yè)如何應(yīng)對(duì)房貸？面對(duì)這些顧慮，一些居民自然就會(huì)把購房目標(biāo)轉(zhuǎn)向了便宜的二手房上。
一位50多年的女士告訴筆者，幾年前她們老倆口拿出了全部積蓄為兒子辦婚事購買了一套較好的新房，而她和老伴卻一直住在三十年前的老破小里。老倆口本想也換套新房，可疫情這幾年他們的小本生意根本不掙錢，這就讓她擔(dān)心了，不靠貸款是無力購買新房的，貸款吧又擔(dān)心不景氣的生意無法支撐月供，她和老伴兒雖然也跑了不少售樓部看房，最后還是放棄了購新房的打算。
一位從深圳回來的年輕人在樓品薈的后臺(tái)留言，詢問本平臺(tái)是否有二手房源。筆者問他為啥想購買二手房，他說在深圳期間雖然積存了一些錢，但不是太多?；仄胶笳伊藥追莨ぷ鞫疾惶硐耄劫Y也都很低。鄉(xiāng)下老家村里已沒有多少人了，他和妻子打算把父母接到城里住，想買一套大些的，但買新房怕還不起月供，所以打算買套二手房。
出售二手房并非都要置換新房
從理論上看，二手房和新房本是一對(duì)互相促進(jìn)的關(guān)系，鄉(xiāng)下人進(jìn)城務(wù)工買了二手房，二手房的房主就有了能力購置新房居住。如果二手房房主賣不出去自己的舊房子，自然也就沒有能力去購買新房。因此，二手房的活躍是能夠促進(jìn)新房銷售的。
可現(xiàn)實(shí)往往并不完全是這樣的。
為啥上邊提出了“房住不炒”呢？就是前些年許多家庭把錢砸在了購房上，幾乎形成了全民炒房的局面，一個(gè)家庭擁有兩套甚至三套住房的并不在少數(shù)，這些家庭中相當(dāng)一部分都承擔(dān)著不小的還貸壓力。
這幾年隨著經(jīng)濟(jì)下行，樓市遇冷，特別是房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性越來越大，不少家庭開始拋售多余的房子了。
這些出售二手房的人群中，當(dāng)然有些是要置換新房，但也有一部分純粹就是為了處理手里多余的房子，以減輕自己的房貸月供和避免以后承擔(dān)房產(chǎn)稅。
以上三年來的數(shù)據(jù)也證明了這一現(xiàn)實(shí)，二手房的成交量占比連年增長，而新房的成交量占比卻逐年下降，而且降幅在快速增大。
以上三年來的數(shù)據(jù)還透露出了一個(gè)令人擔(dān)憂的現(xiàn)實(shí)，二手房和新房這三年多的成交量都是在下降的，而且新房成交量的降幅要比二手房的降幅大的多。
2021年，二手房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了9.2%和7.79%，新房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了19.39%和19.71%。
2022年，二手房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了8.28%和8.54%，新房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了和23.97%和20.2%。
看到新房成交量連年如此大的降幅，相信不少房地產(chǎn)從業(yè)人員心里是很失落甚至凄涼的。
顯然，新房面臨的形勢(shì)是很嚴(yán)峻的，不僅樓盤與樓盤之間要爭奪改善用戶，同時(shí)還得與二手房爭奪剛需客戶。
平頂山是個(gè)四線城市，現(xiàn)有人口在外流，人口出生率在下降。雖然我市有著近500萬人口這么龐大的體量，但人口減少的大趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了。畢竟一二線大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和薪資待遇要比咱大平強(qiáng)了不少。工作和生活的壓力也讓眾多年輕人徹底沒有了多子多福的傳統(tǒng)觀念。
大勢(shì)所趨，莫之能擋？且走且珍惜吧。
編輯：南瓜
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文章來源:樂居買房