春節(jié)后，無(wú)錫樓市呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，各大售樓處日來(lái)訪量呈直線(xiàn)增長(zhǎng)，來(lái)自各項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)的新房認(rèn)購(gòu)捷報(bào)也是頻頻刷屏。同時(shí)，二手房帶看量也節(jié)節(jié)攀升，有經(jīng)紀(jì)人反饋：今年二月，把過(guò)去三年跌去的信心都漲回來(lái)了！隨著即將到來(lái)的樓市傳統(tǒng)小陽(yáng)春，無(wú)錫樓市表現(xiàn)會(huì)如何？回暖態(tài)勢(shì)是否是曇花一現(xiàn)？二手房又能否一改2022年頹靡態(tài)勢(shì)？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，該如何做好置業(yè)計(jì)劃？樂(lè)居買(mǎi)房就此專(zhuān)訪了無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)沈洵。
采訪實(shí)錄：
1. 近期整個(gè)房地產(chǎn)利好的消息頻頻傳來(lái)，您有觀察到本地樓市有回暖的跡象嗎？可以幫我們介紹一下您觀察到的情況嗎？
(資料圖)
沈會(huì)長(zhǎng)：嗯，可以。我們無(wú)錫從2月份開(kāi)始，無(wú)論是新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)都有明顯成交回升。從市場(chǎng)網(wǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2月1號(hào)~2月19號(hào)商品房備案成交了1728套，2月份第一周是338套，第二周是535套，到第三周855套。從這個(gè)增長(zhǎng)幅度來(lái)講還是比較高的。二手房來(lái)看呢，2月1號(hào)~23號(hào)以共計(jì)成交了3217套，所以這個(gè)整個(gè)的形勢(shì)來(lái)看還是比較好。那么產(chǎn)生這個(gè)情況的原因呢有幾個(gè)方面：
一個(gè)是疫情調(diào)控政策優(yōu)化以后，看房的人多了，買(mǎi)房的人多了。就是把以前由于疫情積壓的一些住房需求就釋放出來(lái)了。
第二個(gè)就是從中央到地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好還是發(fā)揮了很大的作用。我們中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就是強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。從無(wú)錫市的情況來(lái)看，2月11號(hào)趙市長(zhǎng)專(zhuān)門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。表示政府部門(mén)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化政策，營(yíng)造很好的營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)住房消費(fèi)，加速市場(chǎng)的回暖，來(lái)提升市場(chǎng)信心，來(lái)保證我們無(wú)錫市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步的良性循環(huán)和健康發(fā)展。所以在政策的利好方面也是顯而易見(jiàn)的。
第三個(gè)方面就是金融支持。從中央的金融16條到我們房貸利率調(diào)整，降低了購(gòu)房門(mén)檻，節(jié)省購(gòu)房成本，對(duì)需求的釋放還是起了非常重要的作用。
不過(guò)我們對(duì)這種迅速回暖的這個(gè)態(tài)勢(shì)還是需要理性的看待。對(duì)于全面的復(fù)蘇回暖還要有待進(jìn)一步的觀察。但是我認(rèn)為今年來(lái)講，整個(gè)無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)好于去年。因?yàn)槲覀儚暮暧^經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，中央提出來(lái)要提升市場(chǎng)信心，也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起著非常重要的作用。同時(shí)要滿(mǎn)足我們老百姓的美好生活的需要。因此從政府層面，從開(kāi)發(fā)商層面，從老百姓的需求層面還是有多種的利好，
2.我們2023年本地二手房市場(chǎng)將面臨怎么樣的一個(gè)變化？
沈會(huì)長(zhǎng)：現(xiàn)在無(wú)錫房?jī)r(jià)均價(jià)要達(dá)到25000元/平米左右，老百姓改善性需求還是比較大。從我們成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，90~140平方占到了70%左右，所以無(wú)錫的主流產(chǎn)品是一個(gè)改善型為主的產(chǎn)品。那么要改善性產(chǎn)品要釋放，很大的程度上面就是以小換大，以老換新，就是要把原來(lái)的老房子賣(mài)掉，然后再來(lái)買(mǎi)新房子。那么這對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)來(lái)講是一個(gè)非常大的交易量。我們從現(xiàn)在這個(gè)二手房市場(chǎng)的情況來(lái)看，整體比較活躍。對(duì)于整個(gè)新房市場(chǎng)的拉動(dòng)也是起到了重要的促進(jìn)作用，因?yàn)樗且粋€(gè)良性循環(huán)。
3.那您認(rèn)為面對(duì)當(dāng)下的這個(gè)契機(jī)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何調(diào)整優(yōu)化整個(gè)經(jīng)營(yíng)的策略，盡快走出低谷？
沈會(huì)長(zhǎng):大家知道我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速增長(zhǎng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也要加快轉(zhuǎn)型，從過(guò)去的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展、綠色發(fā)展、數(shù)字化發(fā)展。因此我認(rèn)為在這種情況下，我們的開(kāi)發(fā)商要很好地研究市場(chǎng)，研究客戶(hù)的需求。做好產(chǎn)品的定位、市場(chǎng)的定位、價(jià)格的定位等等，來(lái)滿(mǎn)足老百姓美好生活的需要。我認(rèn)為目前我們有的企業(yè)就做的比較好，突出是在三個(gè)方面：
一個(gè)就是產(chǎn)品力，因?yàn)楫a(chǎn)品是一種核心競(jìng)爭(zhēng)力，你的產(chǎn)品在哪些方面能夠比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更高一籌，那么市場(chǎng)會(huì)特別的來(lái)關(guān)注你。因此產(chǎn)品力方面就是特別要強(qiáng)調(diào)，特別是我們疫情以后更加注重健康安全，環(huán)境舒適，綠色智能，在這些方面多下功夫?，F(xiàn)在購(gòu)房群體以年輕人比較多。90后、零零后的居住理念、生活方式都發(fā)生了很大的變化。因此在產(chǎn)品的打造方面，除了必須要有過(guò)硬的質(zhì)量，品質(zhì)的提升。同時(shí)要在功能上面，更多考慮現(xiàn)代人的需求，例如，在室外環(huán)境里要滿(mǎn)足老人、小孩、年輕人的各種不同的需求等。
第二個(gè)就是服務(wù)力，服務(wù)塑造品牌，服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。不光是在售樓的時(shí)候服務(wù)好，同時(shí)交房以后更要一如既往的持續(xù)的為他們服務(wù)好。比如說(shuō)他們有一些這個(gè)使用過(guò)程中間質(zhì)量上面有一些問(wèn)題需要維修的，要及時(shí)的幫他去解決，；比如講現(xiàn)在要組織一些鄰里文化，節(jié)日活動(dòng)，社群活動(dòng)等，讓他們精神文化需求得到滿(mǎn)足。遇到一些緊急情況。比如講疫情來(lái)了，一些公共衛(wèi)生事件出現(xiàn)以后，怎樣的讓老百姓在所居住的小區(qū)里面感到非常安心、舒心。這個(gè)方面就是服務(wù)一定要用心、用情，為客戶(hù)服務(wù)好，好客戶(hù)的好口碑，對(duì)你這個(gè)企業(yè)的這個(gè)持續(xù)的發(fā)展是至關(guān)重要的。
最后一個(gè)就是要注重運(yùn)營(yíng)力。運(yùn)營(yíng)力是綜合反應(yīng)一個(gè)企業(yè)的管理水平、服務(wù)能力和承擔(dān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要指標(biāo)，一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)必須要在數(shù)據(jù)化運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力、活動(dòng)運(yùn)營(yíng)能力、品類(lèi)運(yùn)營(yíng)能力、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力、用戶(hù)運(yùn)營(yíng)能力上下功夫。在企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，要獲得老百姓的好口碑，能夠做到這一點(diǎn)。企業(yè)也好，項(xiàng)目也好，就能夠持續(xù)的發(fā)展，為我們的老百姓提供非常幸福美滿(mǎn)的生活，同時(shí)也為社會(huì)來(lái)盡一些我們的社會(huì)責(zé)任。開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目搞好了，社區(qū)運(yùn)營(yíng)好了，對(duì)社會(huì)也是一個(gè)貢獻(xiàn)。
4. 無(wú)錫土地政策調(diào)整的這個(gè)背景下，對(duì)2023年房企在無(wú)錫拿地會(huì)有哪些影響？他們要應(yīng)該如何調(diào)整拿地策略？
沈會(huì)長(zhǎng)：以前是三批次，但是從去年開(kāi)始無(wú)錫是已經(jīng)是突破了這個(gè)三批次，那么今年開(kāi)始我感覺(jué)到我們市里面也已經(jīng)有這個(gè)用地的一些計(jì)劃設(shè)想，那么在這種情況下，無(wú)錫會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化有節(jié)奏有計(jì)劃的供應(yīng)土地，比如說(shuō)哪個(gè)區(qū)域庫(kù)存量比較高，那么就要少供地，甚至不供地，哪個(gè)區(qū)域庫(kù)存量比較少，那么要增加供地，做到供需基本平衡，所以在這個(gè)方面對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講也是一個(gè)利好，以前我們?nèi)尉图性谀莻€(gè)時(shí)間段的話(huà)，對(duì)我們企業(yè)的壓力也比較大。那么現(xiàn)在每年年初大家都會(huì)知道整個(gè)的供地計(jì)劃。同時(shí)我們各個(gè)區(qū)也會(huì)經(jīng)常舉辦一些推介會(huì)，讓我們知道將要推出的土地的情況。那么作為企業(yè)來(lái)講，是要準(zhǔn)備好，研究好，然后測(cè)算好，因?yàn)橥恋啬脤?duì)了，開(kāi)發(fā)就成功了一半。
5. 那今年對(duì)于有剛性需求和改善需求的購(gòu)房人群，就是有什么樣的置業(yè)策略給到他們？
沈會(huì)長(zhǎng)：應(yīng)當(dāng)說(shuō)現(xiàn)在是買(mǎi)房的窗口期。大家也看到我們的首套利率從4.1降到了3.8，這個(gè)不是一成不變的，它是會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)波動(dòng)的情況進(jìn)行調(diào)整的，如房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，經(jīng)過(guò)評(píng)估，3.8還是會(huì)恢復(fù)到4.1的。所以我們還是要抓住這個(gè)政策的窗口期。第二個(gè)就是市場(chǎng)供應(yīng)量還是比較大的，可以從容的購(gòu)房，你是剛需的，還是改善型的，你是首次改善還是終極改善，都可以很好的從中進(jìn)行挑選的。
總的來(lái)講，就是說(shuō)在各方方面我們置業(yè)者還是量力而行。每個(gè)人的情況不同。買(mǎi)房子也是一件大事，甚至一生的積蓄都放到上面去。有的年輕人還要貸款，還要父母的資助。所以這個(gè)方面呢我們可以逐步逐步來(lái)，現(xiàn)在提倡租購(gòu)并舉，甚至我們現(xiàn)在可以先租房，租房以后條件成熟了，再買(mǎi)房子?；蛘唛_(kāi)始的時(shí)候買(mǎi)個(gè)90平方三室兩廳一衛(wèi)，等條件好了，再換大一點(diǎn)的。
6. 天貓好房好房線(xiàn)上購(gòu)第二季也已經(jīng)開(kāi)啟了。由中房協(xié)發(fā)起的保交樓行動(dòng)倡議是我們這次活動(dòng)的一大亮點(diǎn)。您是否能夠評(píng)價(jià)一下這個(gè)倡議對(duì)于正處在復(fù)蘇階段的房地產(chǎn)行業(yè)而言會(huì)產(chǎn)生哪些積極的意義？
沈會(huì)長(zhǎng)：我們知道就是去年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)里面也出現(xiàn)了一些暴雷，那么現(xiàn)在為什么講市場(chǎng)信心要提升？
一個(gè)是開(kāi)發(fā)商的信心要提升。
第二個(gè)就是購(gòu)房者的信心要提升，購(gòu)房者怎么改變購(gòu)房的猶豫不決、觀望情緒，很重要的就是開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)一定要按時(shí)按照這個(gè)合同的要求，能夠保質(zhì)保量的交房。但是現(xiàn)在確實(shí)我們?cè)跓o(wú)錫市也有個(gè)別樓盤(pán)也出現(xiàn)了不能準(zhǔn)時(shí)交房的情況，這對(duì)老百姓的合法權(quán)益的維護(hù)上面是造成了很大的影響，特別是對(duì)市場(chǎng)信心提升也是有很大的影響。
因此保交樓、保穩(wěn)定、保民生是中央的要求，也是一條底線(xiàn)，我們必須要堅(jiān)定的貫徹執(zhí)行，要守住這個(gè)“保交樓”的底線(xiàn)。特別是我們房地產(chǎn)行業(yè)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)一定要擔(dān)起自己的社會(huì)責(zé)任來(lái)，我們要履行合同，要有契約精神，要把這個(gè)樓盤(pán)按時(shí)的交房。我們也看到無(wú)錫很多品牌開(kāi)發(fā)商他們是能夠做到按時(shí)交房的，而且甚至是提前交房，這樣才能夠讓我們無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的健康的發(fā)展。
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