春節(jié)后，無錫樓市呈現(xiàn)出強烈的復蘇態(tài)勢，各大售樓處日來訪量呈直線增長，來自各項目置業(yè)顧問的新房認購捷報也是頻頻刷屏。同時，二手房帶看量也節(jié)節(jié)攀升，有經(jīng)紀人反饋：今年二月，把過去三年跌去的信心都漲回來了！隨著即將到來的樓市傳統(tǒng)小陽春，無錫樓市表現(xiàn)會如何？回暖態(tài)勢是否是曇花一現(xiàn)？二手房又能否一改2022年頹靡態(tài)勢？對于購房者來說，該如何做好置業(yè)計劃？樂居買房就此專訪了無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵。
采訪實錄：
1. 近期整個房地產(chǎn)利好的消息頻頻傳來，您有觀察到本地樓市有回暖的跡象嗎？可以幫我們介紹一下您觀察到的情況嗎？
(資料圖)
沈會長：嗯，可以。我們無錫從2月份開始，無論是新房市場、二手房市場都有明顯成交回升。從市場網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，2月1號~2月19號商品房備案成交了1728套，2月份第一周是338套，第二周是535套，到第三周855套。從這個增長幅度來講還是比較高的。二手房來看呢，2月1號~23號以共計成交了3217套，所以這個整個的形勢來看還是比較好。那么產(chǎn)生這個情況的原因呢有幾個方面：
一個是疫情調(diào)控政策優(yōu)化以后，看房的人多了，買房的人多了。就是把以前由于疫情積壓的一些住房需求就釋放出來了。
第二個就是從中央到地方政府對房地產(chǎn)市場政策利好還是發(fā)揮了很大的作用。我們中央經(jīng)濟工作會議就是強調(diào)要確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。從無錫市的情況來看，2月11號趙市長專門召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會。表示政府部門會進一步優(yōu)化政策，營造很好的營商環(huán)境，促進住房消費，加速市場的回暖，來提升市場信心，來保證我們無錫市的房地產(chǎn)市場進一步的良性循環(huán)和健康發(fā)展。所以在政策的利好方面也是顯而易見的。
第三個方面就是金融支持。從中央的金融16條到我們房貸利率調(diào)整，降低了購房門檻，節(jié)省購房成本，對需求的釋放還是起了非常重要的作用。
不過我們對這種迅速回暖的這個態(tài)勢還是需要理性的看待。對于全面的復蘇回暖還要有待進一步的觀察。但是我認為今年來講，整個無錫的房地產(chǎn)市場會好于去年。因為我們從宏觀經(jīng)濟方面來看，中央提出來要提升市場信心，也強調(diào)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對我們國家的經(jīng)濟社會發(fā)展起著非常重要的作用。同時要滿足我們老百姓的美好生活的需要。因此從政府層面，從開發(fā)商層面，從老百姓的需求層面還是有多種的利好，
2.我們2023年本地二手房市場將面臨怎么樣的一個變化？
沈會長：現(xiàn)在無錫房價均價要達到25000元/平米左右，老百姓改善性需求還是比較大。從我們成交的數(shù)據(jù)來看，90~140平方占到了70%左右，所以無錫的主流產(chǎn)品是一個改善型為主的產(chǎn)品。那么要改善性產(chǎn)品要釋放，很大的程度上面就是以小換大，以老換新，就是要把原來的老房子賣掉，然后再來買新房子。那么這對整個二手房市場來講是一個非常大的交易量。我們從現(xiàn)在這個二手房市場的情況來看，整體比較活躍。對于整個新房市場的拉動也是起到了重要的促進作用，因為它是一個良性循環(huán)。
3.那您認為面對當下的這個契機，開發(fā)商應該如何調(diào)整優(yōu)化整個經(jīng)營的策略，盡快走出低谷？
沈會長:大家知道我們國家的經(jīng)濟已經(jīng)從高速增長進入了高質量發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場也要加快轉型，從過去的高周轉、高負債、高杠桿轉向高質量發(fā)展、綠色發(fā)展、數(shù)字化發(fā)展。因此我認為在這種情況下，我們的開發(fā)商要很好地研究市場，研究客戶的需求。做好產(chǎn)品的定位、市場的定位、價格的定位等等，來滿足老百姓美好生活的需要。我認為目前我們有的企業(yè)就做的比較好，突出是在三個方面：
一個就是產(chǎn)品力，因為產(chǎn)品是一種核心競爭力，你的產(chǎn)品在哪些方面能夠比競爭對手更高一籌，那么市場會特別的來關注你。因此產(chǎn)品力方面就是特別要強調(diào)，特別是我們疫情以后更加注重健康安全，環(huán)境舒適，綠色智能，在這些方面多下功夫。現(xiàn)在購房群體以年輕人比較多。90后、零零后的居住理念、生活方式都發(fā)生了很大的變化。因此在產(chǎn)品的打造方面，除了必須要有過硬的質量，品質的提升。同時要在功能上面，更多考慮現(xiàn)代人的需求，例如，在室外環(huán)境里要滿足老人、小孩、年輕人的各種不同的需求等。
第二個就是服務力，服務塑造品牌，服務創(chuàng)造價值。不光是在售樓的時候服務好，同時交房以后更要一如既往的持續(xù)的為他們服務好。比如說他們有一些這個使用過程中間質量上面有一些問題需要維修的，要及時的幫他去解決，；比如講現(xiàn)在要組織一些鄰里文化，節(jié)日活動，社群活動等，讓他們精神文化需求得到滿足。遇到一些緊急情況。比如講疫情來了，一些公共衛(wèi)生事件出現(xiàn)以后，怎樣的讓老百姓在所居住的小區(qū)里面感到非常安心、舒心。這個方面就是服務一定要用心、用情，為客戶服務好，好客戶的好口碑，對你這個企業(yè)的這個持續(xù)的發(fā)展是至關重要的。
最后一個就是要注重運營力。運營力是綜合反應一個企業(yè)的管理水平、服務能力和承擔企業(yè)社會責任的重要指標，一個優(yōu)秀的企業(yè)必須要在數(shù)據(jù)化運營能力、產(chǎn)品運營能力、活動運營能力、品類運營能力、內(nèi)容運營能力、用戶運營能力上下功夫。在企業(yè)快速發(fā)展的同時，要獲得老百姓的好口碑，能夠做到這一點。企業(yè)也好，項目也好，就能夠持續(xù)的發(fā)展，為我們的老百姓提供非常幸福美滿的生活，同時也為社會來盡一些我們的社會責任。開發(fā)的項目搞好了，社區(qū)運營好了，對社會也是一個貢獻。
4. 無錫土地政策調(diào)整的這個背景下，對2023年房企在無錫拿地會有哪些影響？他們要應該如何調(diào)整拿地策略？
沈會長：以前是三批次，但是從去年開始無錫是已經(jīng)是突破了這個三批次，那么今年開始我感覺到我們市里面也已經(jīng)有這個用地的一些計劃設想，那么在這種情況下，無錫會根據(jù)市場的變化有節(jié)奏有計劃的供應土地，比如說哪個區(qū)域庫存量比較高，那么就要少供地，甚至不供地，哪個區(qū)域庫存量比較少，那么要增加供地，做到供需基本平衡，所以在這個方面對開發(fā)商來講也是一個利好，以前我們?nèi)尉图性谀莻€時間段的話，對我們企業(yè)的壓力也比較大。那么現(xiàn)在每年年初大家都會知道整個的供地計劃。同時我們各個區(qū)也會經(jīng)常舉辦一些推介會，讓我們知道將要推出的土地的情況。那么作為企業(yè)來講，是要準備好，研究好，然后測算好，因為土地拿對了，開發(fā)就成功了一半。
5. 那今年對于有剛性需求和改善需求的購房人群，就是有什么樣的置業(yè)策略給到他們？
沈會長：應當說現(xiàn)在是買房的窗口期。大家也看到我們的首套利率從4.1降到了3.8，這個不是一成不變的，它是會根據(jù)房價波動的情況進行調(diào)整的，如房價持續(xù)上漲，經(jīng)過評估，3.8還是會恢復到4.1的。所以我們還是要抓住這個政策的窗口期。第二個就是市場供應量還是比較大的，可以從容的購房，你是剛需的，還是改善型的，你是首次改善還是終極改善，都可以很好的從中進行挑選的。
總的來講，就是說在各方方面我們置業(yè)者還是量力而行。每個人的情況不同。買房子也是一件大事，甚至一生的積蓄都放到上面去。有的年輕人還要貸款，還要父母的資助。所以這個方面呢我們可以逐步逐步來，現(xiàn)在提倡租購并舉，甚至我們現(xiàn)在可以先租房，租房以后條件成熟了，再買房子。或者開始的時候買個90平方三室兩廳一衛(wèi)，等條件好了，再換大一點的。
6. 天貓好房好房線上購第二季也已經(jīng)開啟了。由中房協(xié)發(fā)起的保交樓行動倡議是我們這次活動的一大亮點。您是否能夠評價一下這個倡議對于正處在復蘇階段的房地產(chǎn)行業(yè)而言會產(chǎn)生哪些積極的意義？
沈會長：我們知道就是去年以來房地產(chǎn)行業(yè)里面也出現(xiàn)了一些暴雷，那么現(xiàn)在為什么講市場信心要提升？
一個是開發(fā)商的信心要提升。
第二個就是購房者的信心要提升，購房者怎么改變購房的猶豫不決、觀望情緒，很重要的就是開發(fā)商的樓盤一定要按時按照這個合同的要求，能夠保質保量的交房。但是現(xiàn)在確實我們在無錫市也有個別樓盤也出現(xiàn)了不能準時交房的情況，這對老百姓的合法權益的維護上面是造成了很大的影響，特別是對市場信心提升也是有很大的影響。
因此保交樓、保穩(wěn)定、保民生是中央的要求，也是一條底線，我們必須要堅定的貫徹執(zhí)行，要守住這個“保交樓”的底線。特別是我們房地產(chǎn)行業(yè)，各個房地產(chǎn)企業(yè)一定要擔起自己的社會責任來，我們要履行合同，要有契約精神，要把這個樓盤按時的交房。我們也看到無錫很多品牌開發(fā)商他們是能夠做到按時交房的，而且甚至是提前交房，這樣才能夠讓我們無錫房地產(chǎn)市場持續(xù)的健康的發(fā)展。
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文章來源:樂居買房