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北京商報訊(記者 王寅浩)4月20日,最高人民法院《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》正式施行,其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護問題,給出了三點原則:
一是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系,按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規(guī)定處理。
在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條,承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款,主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者,在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的,可以適用前款規(guī)定。
三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,這些年延期交付屢見不鮮,很多購房人一旦買到爛尾樓,面臨著錢房兩空的風(fēng)險。在司法實踐中,雖然主流觀點認可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán),認可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán),但是畢竟沒有明確的規(guī)定,此次批復(fù)明確了購房人的優(yōu)先權(quán)。
“有兩點需要注意,第一,這種優(yōu)先權(quán)是特指住房,不包括商業(yè)辦公用房。第二,即使是貸款買房,實際上也是全款支付,也享受全款支付的待遇?!蓖跤癯挤Q。
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文章來源:北京商報