在3月22日的合肥土拍中，15宗競(jìng)品質(zhì)地塊被擺上拍賣(mài)席，招商蛇口一口氣參拍了8宗，可惜并沒(méi)有“中簽”。
公司董事總經(jīng)理蔣鐵峰隨后在2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上直言，“我們是報(bào)名最多的企業(yè)”。豪氣參拍無(wú)外乎是出于對(duì)市場(chǎng)的看好，在管理層們看來(lái)，招拍掛拿地的風(fēng)險(xiǎn)要可控許多。
早年間，出于規(guī)模訴求，招商蛇口高成本拿下了不少項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)入市，公司毛利率也開(kāi)始呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。2021年，其該項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步下滑至25.5%，凈利潤(rùn)率則由2020年的13%跌至9.5%。
盡管毛利率下滑是行業(yè)大勢(shì)所趨，但連續(xù)多年走低的盈利能力也不免引來(lái)外界質(zhì)疑，公司要如何在規(guī)模擴(kuò)張中平衡盈利能力？
毛利率兩連跌
今日下午，招商蛇口于線上召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，與蔣鐵峰一同出席的還有董事長(zhǎng)許永軍、副總經(jīng)理聶黎明、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆、副總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書(shū)劉寧、副總經(jīng)理兼總法律顧問(wèn)劉曄。
管理層們對(duì)這份十四五戰(zhàn)略規(guī)劃開(kāi)局之年的“成績(jī)單”是滿意的。2021年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)全年簽約銷(xiāo)售額3268.34億元，一舉挺進(jìn)行業(yè)第七名；對(duì)應(yīng)營(yíng)收1606.43億元，同比增長(zhǎng)23.93%；融資成本降至4.48%……
不過(guò)，一片向好的數(shù)據(jù)卻依然無(wú)法掩蓋公司盈利能力下滑的現(xiàn)狀。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口歸母凈利潤(rùn)同比下滑15.35%至103.72億元，基本每股收益1.16元，同比減少20.55%。
這是公司增收不增利的第二年。2020年，招商蛇口歸母凈利潤(rùn)同比下滑23.58%，為近年來(lái)首次增速下滑，2021年的跌幅則有所收窄。
區(qū)域分布來(lái)看，該公司于華東、江南、西南、華南、深圳幾個(gè)營(yíng)收占比超10%的大區(qū)，毛利率均出現(xiàn)了不同程度的下跌。其中西南區(qū)域毛利率同比下跌4.51個(gè)百分點(diǎn)，華東區(qū)域則為4.65個(gè)百分點(diǎn)。
跌幅最大的華東區(qū)域亦是招商蛇口營(yíng)收貢獻(xiàn)度最大的地區(qū)。2021年，招商蛇口來(lái)自該區(qū)域的收入占比為22.94%，深圳地區(qū)以22.21%的占比位列第二。
重要區(qū)域的毛利率下滑無(wú)疑會(huì)對(duì)公司整體盈利能力造成影響。截至2021年，招商蛇口擁有超4400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中31%位于華東。若未來(lái)華東地區(qū)的項(xiàng)目毛利率繼續(xù)走低，則公司整體毛利率亦難言樂(lè)觀。
管理層們似乎并沒(méi)有這方面的憂慮。黃均隆直言，毛利率下滑是行業(yè)的一個(gè)整體趨勢(shì)，公司在2019年以后所拿項(xiàng)目的毛利率水平高于以往，這些地塊將在2022年及以后逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，“目前判斷毛利率會(huì)有所提升”。
蔣鐵峰亦稱(chēng)，公司未來(lái)項(xiàng)目收益率會(huì)逐步提升，“2021年下半年以來(lái)，公司所拿項(xiàng)目的回報(bào)非常突出，毛利率有著明顯提升”。
除此之外，培養(yǎng)利潤(rùn)增長(zhǎng)第二曲線亦是招商蛇口提升利潤(rùn)率的戰(zhàn)略方針之一。管理層們?cè)跁?huì)上直言，公司將堅(jiān)決推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略，包括由開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變，由重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。
談及資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓騰挪，蔣鐵峰指出，公司將堅(jiān)定持有最核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，債務(wù)較大的產(chǎn)融類(lèi)資產(chǎn)則可保有小股經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)效益難以提升且占用了部分資金的資產(chǎn)則可以置換為現(xiàn)金，換取更為優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，“公司最近也在積極處置一些低效資產(chǎn)”。
審慎收并購(gòu)
騰挪資產(chǎn)、尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)第二曲線的一個(gè)重要原因是對(duì)行業(yè)的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變的擔(dān)憂。
蔣鐵峰直言，行業(yè)的規(guī)模趨勢(shì)見(jiàn)底，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)從頂部逐步下降，“很可能會(huì)下滑30%以上”。也或是因此，公司2022年將繼續(xù)保持3300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，新開(kāi)工計(jì)劃為1400萬(wàn)平方米。
在他看來(lái)，下行周期中，核心資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值將得到進(jìn)一步體現(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值是招商蛇口未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要方向。
“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略大背景下，招商蛇口將預(yù)留10%-20%的資金用于持有型物業(yè)，“特別是優(yōu)勢(shì)商業(yè)這塊”。只是，對(duì)于具體的拿地金額，管理層們并未透露更多，更多的是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)因素。
2021年，招商蛇口合計(jì)獲得土地項(xiàng)目113宗，較2020年增加15宗，總計(jì)容面積1559萬(wàn)平方米。資源投放區(qū)域分布來(lái)看，其中59%分布于長(zhǎng)三角地區(qū)，中西部和粵港澳則分別占17%、13%。
受房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)地、基建支出等因素影響，招商蛇口2021年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比下降5.96%至259.8億元。同時(shí)，因購(gòu)建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營(yíng)公司投資及墊款增加，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-96.12億元，同比下降164.98%。
2022年，招商蛇口將堅(jiān)持以銷(xiāo)定投量的原則拿地，具體情況將根據(jù)公司負(fù)債及回款能力進(jìn)行。市場(chǎng)好、利潤(rùn)確定性強(qiáng)的區(qū)域會(huì)進(jìn)一步深耕，而成效較低、有明顯弱點(diǎn)的區(qū)域則將會(huì)退出。
另外，提升權(quán)益占比亦是招商蛇口2022年的發(fā)展目標(biāo)。2021年，該公司權(quán)益占比約為50.72%，“今年的計(jì)劃提升到60%。”黃均隆強(qiáng)調(diào)，公司如今的拿地權(quán)益比需不斷提升，未來(lái)少數(shù)股東權(quán)益占比會(huì)逐年下降。
對(duì)于目前討論度頗高的收并購(gòu)，招商蛇口的態(tài)度則頗為謹(jǐn)慎。蔣鐵峰指出，公司會(huì)將收并購(gòu)標(biāo)的與公開(kāi)市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)回報(bào)率、確定性、風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行綜合考量，“哪里利潤(rùn)更高、風(fēng)險(xiǎn)小，就投向哪里”。
其還透露，公司目前正在與多家房企接觸，若有進(jìn)展會(huì)進(jìn)行披露，“有些項(xiàng)目外界看著不錯(cuò)，但其實(shí)進(jìn)去盡調(diào)發(fā)現(xiàn)根本不行”。
對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管，管理層在會(huì)上表示2021年末公司監(jiān)管資金231億元，其預(yù)判“去年以來(lái)隨著債務(wù)違約企業(yè)不斷增加，政府與企業(yè)之間的信任程度明顯減弱，各地政府出于保交付的壓力，短期來(lái)看預(yù)計(jì)預(yù)售資金很難有大幅放松”。
按管理層所言，優(yōu)化拿地策略的長(zhǎng)期目標(biāo)是降低公司負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。截至2021年末，招商蛇口共計(jì)有息負(fù)債1777億元，其中434億元將于一年內(nèi)到期，占比24.4%。
“三道紅線”方面，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，未剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.94%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25。