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視訊!房地產(chǎn)回暖,保利發(fā)展簽約金額同比增超30%,市場底部機(jī)會(huì)到來?
時(shí)間:2023-04-10 16:59:19  來源:看財(cái)經(jīng)直播  
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房地產(chǎn)“底部機(jī)會(huì)”正悄悄來臨。

4月9日,保利發(fā)展(600048.SH)發(fā)布公告,公司實(shí)現(xiàn)簽約面積243.49萬平方米,同比增加11.69%;實(shí)現(xiàn)簽約金額503.01億元,同比增加30.94%。今年1-3月,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積630.84萬平方米,同比增加13.9%;實(shí)現(xiàn)簽約金額1141.3億元,同比增加25.84%。


(相關(guān)資料圖)

怎么看待這份經(jīng)營業(yè)績?

首先,無論從三月份還是一季度的銷售情況來看,保利發(fā)展的銷售情況都全面回暖;其次,今年1-3月,前100房企累計(jì)銷售金額為1.76萬億,同比增長8.2%,其中,TOP10房企銷售額均值為742.6億元,同比增長10.8%,很民心概念,保利發(fā)展的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均。

需要特別說明的是,2022年1-3月,保利發(fā)展的銷售排名為第三,位于碧桂園和萬科(000002.SZ)之后。但是,今年一季度碧桂園銷售金額同比下滑近3成,保利發(fā)展得以逆襲登頂成為行業(yè)第一。

一句話,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢,以保利發(fā)展為代表的頭部企業(yè)回暖情況更為明顯!

基金經(jīng)理李蓓的觀點(diǎn)是這樣的:

第一,房地產(chǎn)行業(yè)住宅銷售見底;第二,行業(yè)大部分企業(yè)未來1-2年內(nèi)不具備供給端擴(kuò)張的能力,即全行業(yè)拿地和開工都會(huì)下行;第三,供需錯(cuò)配,需求端會(huì)企穩(wěn)回升;第四,頭部企業(yè)份額上升,毛利率改善,量價(jià)齊升。

簡單來說,在經(jīng)歷了房地產(chǎn)暴雷和出清后,一旦房價(jià)企穩(wěn)回升,擁有存量資產(chǎn)且優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資產(chǎn)重估。

一句話,剩者為王!

眾所周知,目前國內(nèi)房地產(chǎn)呈現(xiàn)分化的趨勢,對(duì)此,保利發(fā)展已經(jīng)做了提前謀劃。以2022年為例,公司堅(jiān)持“核心城市+城市群”的思路,在營業(yè)收入整體下滑的背景下,保利在廣州、上海、南京、合肥、廈門、成都等城市實(shí)現(xiàn)了同比正增長。其中,來自廣東的收入占比為31.66%,超過了三成。

土地儲(chǔ)備方面,公司累計(jì)拿地建筑面積1054萬平方米,拿地建筑面積/銷售面積為38.4%,拿地強(qiáng)度領(lǐng)先行業(yè)平均水平。也就是說,保利所處的廣東地區(qū)以及其他核心城市經(jīng)濟(jì)水平更高,收入結(jié)構(gòu)更加優(yōu)質(zhì),且核心土地儲(chǔ)備更加合理。

重點(diǎn)還是看公司的財(cái)務(wù)情況。

截至2022年底,保利發(fā)展凈負(fù)債率63.6%,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率68.4%,現(xiàn)金短債比1.57倍,均處于綠檔。更重要的是,根據(jù)財(cái)報(bào)顯示,保利發(fā)展的利息費(fèi)用為55億元,跟營業(yè)收入增速保持一致,綜合融資成本僅3.92%,較2021年下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

其中,需要特別強(qiáng)調(diào)的是,一年內(nèi)到期債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%,公司償債能力強(qiáng)突出。

一句話,公司的財(cái)務(wù)優(yōu)勢非常明顯。

高毅資產(chǎn)邱國鷺也表達(dá)了相似觀點(diǎn):

“去年部分民營地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈形成拖累,加上其他內(nèi)外部因素導(dǎo)致A股、港股等主要市場的系統(tǒng)性下跌,目前A股和港股的估值已經(jīng)處于歷史低位,隨著國內(nèi)地產(chǎn)債務(wù)問題改善和資本市場觸底反彈,資本市場的投資變得極具性價(jià)比。”

但是,我們也需要給大家提個(gè)醒。

第一,房地產(chǎn)早已經(jīng)不是暴利行業(yè),毛利率甚至不及普通的制造業(yè)公司;第二,雖然今年一季度房地產(chǎn)銷售有所提速,但目前來看僅僅是回暖,尚未回到2021年水平。

就投資邏輯而言,房地產(chǎn)更像是“估值修復(fù)”,不能指望房地產(chǎn)還能夠維持高的增速。而且,凈利率不及10%,就商業(yè)模式而言這樣的生意已經(jīng)不再性感。

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