斑馬消費(fèi) 楊柘
(資料圖片僅供參考)
中國(guó)巴菲特林勁峰曾在社交賬號(hào)上，寫(xiě)下過(guò)這樣一句話：“欲戴王冠，必承其重”。如果他的商學(xué)院同窗朱靜看到了，此時(shí)應(yīng)該會(huì)有別樣的感觸。
2022年，朱靜執(zhí)掌的上坤地產(chǎn)遭遇上市以來(lái)首次巨虧，且百億債務(wù)重壓在身，如何走出危機(jī)？
在林勁峰的印象里，朱靜智慧兼有干練，做每一筆投資都會(huì)計(jì)算回報(bào)，這樣企業(yè)可能會(huì)走的更快更遠(yuǎn)。
時(shí)至如今，朱靜終究沒(méi)能給投資者們帶來(lái)一個(gè)“看起來(lái)很好的”上坤。
巨虧20億
上坤地產(chǎn)（06900.HK）兩度延遲披露2022年業(yè)績(jī)，中小投資者們已見(jiàn)怪不怪。因?yàn)樵?月20日的盈利警告中就已明確，去年錄得公司擁有人應(yīng)占虧損金額介于17億元至22億元之間。
4月20日年報(bào)姍姍來(lái)遲，公司錄得營(yíng)業(yè)收入30.34億元，同比下降63.62%、歸母凈利潤(rùn)虧損19.37億元，同比大降874.62%。
二級(jí)市場(chǎng)卻是另一番表現(xiàn)。昨日復(fù)牌，公司股價(jià)盤(pán)中最高漲幅52.63%，午后跳水，收?qǐng)?bào)于0.037港元，跌2.63%，總市值7670萬(wàn)港元。
朱靜、林勁峰是公司第一、第二大股東，截至去年6月底，間接或直接分別持有公司7.545億股（36.40%）、6.224億股（30.03%）。
這樣的表現(xiàn)，應(yīng)該是公司董事長(zhǎng)朱靜最不愿看到的一幕。2020年11月17日，公司登陸港股首日，收?qǐng)?bào)2.3港元，總市值46億港元。
兩年多時(shí)間一晃而過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整下，一大批房企默無(wú)聲息地倒下，上坤地產(chǎn)如今也徹底拉胯了。
公司認(rèn)為，出售物業(yè)確認(rèn)收益減少、宏觀市場(chǎng)以及美元匯率波動(dòng)等因素，直接導(dǎo)致由盈轉(zhuǎn)虧。
去年，公司錄得合約銷(xiāo)售額82.9億元、合約銷(xiāo)售面積64.36萬(wàn)平方米，較上年分別下降66.63%和66.81%，已被甩出了百?gòu)?qiáng)陣營(yíng)。
薄薄的家底
在房地產(chǎn)行業(yè)中，朱靜這位為數(shù)不多的女掌門(mén)，一直保持著每年必寫(xiě)一篇新年獻(xiàn)詞的習(xí)慣。她在去年的新年獻(xiàn)詞中提到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境很長(zhǎng)時(shí)間里不會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，提前劇透了2022年的發(fā)展困境。
公司在去年初解決2022年1月到期1.85億美元優(yōu)先票據(jù)，后在7月完成2.1億美元優(yōu)先票據(jù)交換要約，對(duì)外稱(chēng)年內(nèi)已無(wú)境外債到期，實(shí)際債務(wù)壓力風(fēng)雨欲來(lái)。
2022年11月1日，公司未能獲未償還票據(jù)本金總額75%以上持有人同意而引發(fā)票據(jù)違約，造成一筆2023年到期13.5%優(yōu)先票據(jù)交叉違約，踏進(jìn)出險(xiǎn)房企行列。
截至去年12月底，公司銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)規(guī)模合計(jì)104.04億元，其中未來(lái)12個(gè)月內(nèi)須償還78.91億元。同期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅2.21億元。
此外，公司未償若干優(yōu)先票據(jù)本金及利息9080.40萬(wàn)元，觸發(fā)若干優(yōu)先票據(jù)違約合計(jì)25.53億元；計(jì)息及其他借款12.58億元未如約償還，致計(jì)息銀行及其他借款12.87億元立即到期。
鑒于公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)下存在多項(xiàng)不確定性因素，核數(shù)師安永拒絕對(duì)年度業(yè)績(jī)發(fā)表意見(jiàn)。
公司堅(jiān)持認(rèn)為，通過(guò)借款續(xù)貸、展期，加快銷(xiāo)售以及出售若干項(xiàng)目公司股權(quán)，能夠履行未來(lái)12個(gè)月內(nèi)的財(cái)務(wù)責(zé)任。
近年來(lái)，公司背上沉重的財(cái)務(wù)包袱。2022年、2022年，資本化前，僅計(jì)息銀行及其他借款利息就分別高達(dá)13.24億元和13.71億元。
去年，公司資產(chǎn)負(fù)債率87.85%，同比上升7.30個(gè)百分點(diǎn)。
能否挺過(guò)危機(jī)？
今年一季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售普遍實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，上坤地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況仍不容樂(lè)觀。
前3個(gè)月，公司連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約10.7億元，同比下降63.48%。這對(duì)于化解巨額債務(wù)，無(wú)異于杯水車(chē)薪。
13年前，朱靜離開(kāi)建業(yè)集團(tuán)，遠(yuǎn)赴上海創(chuàng)立上坤地產(chǎn)。未曾想，自己不得不把前老板胡葆森走過(guò)的化債之路，再走一遍。
危急時(shí)刻，胡葆森可以向河南國(guó)資求援，朱靜只能靠多方化緣。
賣(mài)子回血，可能更快更直接。今年1月以來(lái)，公司已陸續(xù)將杭州恒坤、慈溪星坤等企業(yè)股權(quán)擺上貨架。加上2021年以來(lái)出售的合肥坤佳、河南宸博等企業(yè)，已痛失數(shù)座城池，區(qū)域進(jìn)一步收縮。
為補(bǔ)齊“短板”，公司通過(guò)共建模式在安徽、浙江、山東及河南等地獲取第一批核心項(xiàng)目，由重投入傾向于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
盡管朱靜胸懷野心，但在現(xiàn)實(shí)面前，她也不得不選擇妥協(xié)。2019年，她曾表示，希望在3-5年內(nèi)，能否保持50%的復(fù)合增長(zhǎng)率。
爬出債務(wù)泥潭，還能靠林勁峰嗎？這位朱靜昔日商學(xué)院同窗兼好友，曾不惜清倉(cāng)貴州茅臺(tái)股票支持上坤從碧桂園、萬(wàn)科嘴邊奪走上海佘山項(xiàng)目這塊肥肉?，F(xiàn)在，恐怕沒(méi)有心情回憶上坤這枚“勛章”了。
這幾年，林勁峰更大的興趣在于白酒，不僅入股西鳳酒，還以高爐家酒等酒企為核心，整合地方白酒企業(yè)，2014年在安徽亳州設(shè)立徽酒集團(tuán)。
2021年，徽酒集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售4.039億元，虧損4751萬(wàn)元。加上近幾年來(lái)人事動(dòng)蕩，以至于徽酒集團(tuán)輾轉(zhuǎn)不前。
他到底是不擅長(zhǎng)具體操盤(pán)，還是得回到資本運(yùn)作的老本行上去。