證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)
(資料圖)
今年，集中供地政策有所優(yōu)化，此前試點(diǎn)的22城普遍發(fā)布2023年土地?cái)M出讓清單，并采取“多次少量”模式供地，這些城市土地拍賣情況備受關(guān)注。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月21日，22城中有18城完成了2023年首輪集中土拍，其中“觸頂”成交地塊占比達(dá)48%，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。
業(yè)內(nèi)人士指出，2023年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，核心城市土拍市場(chǎng)回溫，上海首輪土拍熱度創(chuàng)下2021年開(kāi)啟集中土拍以來(lái)的熱度新高，雖然拿地房企仍以央國(guó)企為主，但是部分城市民企拿地積極性明顯提升。預(yù)計(jì)5月、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。
核心城市熱點(diǎn)地塊
競(jìng)爭(zhēng)激烈
4月21日，上海完成了為期4天的2023年首輪集中土拍，掛牌的19宗地均成功出讓，成交總金額約520億元。
其中，最熱地塊是閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，28家房企參拍，最終由中華企業(yè)以20.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.47%。另外，成交總價(jià)最高的是閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，9家房企參拍，最終由中鐵建和萬(wàn)科聯(lián)合體以75.49億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.98%。
本輪土拍有多達(dá)50家房企報(bào)名參拍，其中不乏民營(yíng)企業(yè)。萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海時(shí)隔3年重回土拍市場(chǎng)，且多宗地塊有10余家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。除4宗地塊底價(jià)成交外，其余15宗地塊均進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，觸頂成交地塊占比達(dá)到79%，整體溢價(jià)率高達(dá)7%。
克而瑞研究中心指出，受新房市場(chǎng)熱度回升、土地質(zhì)量改善和部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)放松的多重影響，2023年上海首輪土拍熱度創(chuàng)下2021年開(kāi)啟集中土拍以來(lái)的新高。
除了上海，北京、杭州、合肥、成都等核心城市熱點(diǎn)地塊也競(jìng)爭(zhēng)激烈。其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報(bào)名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄；杭州一地塊共有60家房企參與搖號(hào)，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新高；成都土拍有52家企業(yè)報(bào)名，青羊區(qū)內(nèi)金沙35畝地塊有35家進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至4月21日，18城中，“觸頂”成交地塊占比達(dá)48%，其中，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超過(guò)60%，蘇州、寧波、南京、長(zhǎng)沙、青島核心區(qū)域土地也競(jìng)拍至地價(jià)上限。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增指出，2023年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯，非核心區(qū)土地多底價(jià)成交。鄭州、長(zhǎng)春、天津土地市場(chǎng)仍在調(diào)整通道，出讓地塊均以底價(jià)成交。
民營(yíng)房企拿地積極性
明顯提升
從18城拿地企業(yè)來(lái)看，雖然仍以央國(guó)企為主，但是部分城市民企拿地金額占比提升，拿地積極性明顯提升。
上海本輪成交的19宗地中，有近八成地塊被央國(guó)企競(jìng)得，占到土拍總金額的九成。其中，保利發(fā)展將寶山大場(chǎng)、閔行莘莊2宗地塊收入囊中，并且這2宗地均為進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間的地塊。招商、金地、象嶼表現(xiàn)也比較突出，均收獲2宗地。另外，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)時(shí)隔3年重回上海土地市場(chǎng)，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。
而上海此次由民企競(jìng)得的地塊僅有3宗，總成交額42.7億元。其中，新天和、龍湖+建華建材聯(lián)合體分別競(jìng)得的奉賢金匯、嘉定江橋地塊均是底價(jià)成交，安徽新華競(jìng)得的金山亭林地塊是本場(chǎng)土拍中唯一一宗民企競(jìng)得的進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段成交的地塊。
克而瑞研究中心指出，雖然近來(lái)面向房企的融資政策有所放松，但在行業(yè)資金偏緊的背景下，受益房企較為有限，大多數(shù)民營(yíng)房企的資金壓力仍舊趨緊，進(jìn)而影響了房企的競(jìng)拍熱情，因此拿地主力依然是央國(guó)企。
不過(guò)，從參拍企業(yè)來(lái)看，同策研究院研究員黃鈺騁表示，上海此次民企參拍積極性顯著提升，除去年就已拿地的龍湖、祥源和大華外，華麗家族、碧桂園、九龍倉(cāng)、美的等民企也紛紛參拍。
黃鈺騁認(rèn)為，當(dāng)前民企拿地積極性提升的現(xiàn)象僅限于上海等一線城市和熱點(diǎn)二線城市。同時(shí)，像碧桂園這類以往重點(diǎn)布局三四線城市的房企，也公開(kāi)表示未來(lái)在一二線和三四線城市的布局是五五分，并在上海本輪土拍中參拍4宗地塊。由于一二線城市市場(chǎng)更穩(wěn)定，且供應(yīng)地塊較為優(yōu)質(zhì)，總體來(lái)看，房企投資范圍回歸一二線城市。
展望未來(lái)，克而瑞研究中心認(rèn)為，在房企流動(dòng)性偏緊，三四線城市庫(kù)存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦核心城市仍是上上之選。