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文/樂居財經(jīng)研究院 徐酒眠
回款！回款！回款！在2022年業(yè)績發(fā)布會上，金科服務(wù)（09666.HK）新任CFO閆凌陽分享公司過去一年整體財務(wù)表現(xiàn)的過程中，六次提到了“回款”二字；董事長夏紹飛的發(fā)言里，也多次提及這個詞?！昂暧^經(jīng)濟下行有很多供應(yīng)商違約風(fēng)險，客戶回款風(fēng)險（增加）”“2022年后期以及今年收入考核是半收付制，收入端盡可能考慮回款率”“非住板塊，公司進一步提升服務(wù)質(zhì)量和回款能力關(guān)注”……為了徹底釋放由關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方帶來的歷史負擔(dān)，金科服務(wù)在最新的年報中大筆計提應(yīng)收款，合計超過21.52億元。其中，非經(jīng)營性的其他應(yīng)收賬款（包括向關(guān)聯(lián)方提供借款和融資租賃應(yīng)收款）約11.78億元，經(jīng)營性的貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收票據(jù)減值約9.75億元（包括關(guān)聯(lián)方的歷史經(jīng)營性欠款等）。如此狠絕減值應(yīng)收款還有融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK），其過去一年的金融資產(chǎn)減值虧損凈額達15.42億元，較上一年同期增長688.80%。而究其減值虧損激增的原因，則與關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項大筆計提有關(guān)。從地產(chǎn)分拆而來的物業(yè)股，在地產(chǎn)的黃金時代，汲取了關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司規(guī)模龐大的業(yè)務(wù)輸送，吃盡了關(guān)聯(lián)方的紅利。如今樂章戛然而止，如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的應(yīng)收款，正在成為上市物企共同面臨的考驗。兩個月前，雅生活服務(wù)（03319.HK）與雅居樂集團（03383.HK）簽訂了一份“抵房協(xié)議”，為物企清收關(guān)聯(lián)地產(chǎn)應(yīng)收款提供了一個新思路。根據(jù)當(dāng)時的公告，擬被列入抵銷資產(chǎn)清單的包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。有意思的是，雅生活服務(wù)方對于抵銷資產(chǎn)的處置，在出租或出售換取現(xiàn)金之外，還考慮將相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)押給第三方供應(yīng)商，以結(jié)清自身的其他應(yīng)付款項。有業(yè)內(nèi)人士將之戲稱為“擊鼓傳房”。關(guān)聯(lián)交易的“雷點”唇亡齒寒，地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險和現(xiàn)金短缺，給關(guān)聯(lián)物企帶來的不利影響波及廣泛。其中，最主要的體現(xiàn)有四個方面：地產(chǎn)直接向物企借錢或擔(dān)保付款、地產(chǎn)向物企出售資產(chǎn)套現(xiàn)、物企被抵押股權(quán)或出售股權(quán)，以及地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方應(yīng)付賬款欠款?！霸诜科笞约憾蓟畈缓玫那闆r下，很大可能不會去給物業(yè)公司結(jié)賬”，融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等物企大筆計提關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款，很好的印證了這句話。以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計的50家港股物企中，有39家物企對貿(mào)易應(yīng)收款的來源作了比較明確的披露。數(shù)據(jù)顯示，減值撥備前，39家物企的貿(mào)易應(yīng)收款合計約為680.57億元，較上一年同期的455.76億元增長49.33%。其中，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款合計約為226.31億元，較2021年同期的151.51億元增長49.37%，占比約33.25%。39家物企中，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款占比超過50%的共有15家，較上一年同期減少了1家。其中，越秀服務(wù)和興業(yè)物聯(lián)兩家物企的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款占比較高，分別約為73.32%、73.23%。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)物企的貿(mào)易應(yīng)收款還是在第三方款。但在地產(chǎn)下行的大背景中，關(guān)聯(lián)房企對物企的貿(mào)易應(yīng)收款拖欠也愈發(fā)明顯。將應(yīng)收賬款變成真金白銀才是企業(yè)盈利之道，尤其是在物業(yè)服務(wù)這種高現(xiàn)金流的行業(yè)，加強應(yīng)收款項的管理是最為關(guān)鍵的一環(huán)。大幅減值計提，不過是壯士斷腕的悲壯之舉，是充滿無奈的選擇。以金科服務(wù)為例，其實在更早之前，金科服務(wù)是將金科股份的未償還應(yīng)收款項轉(zhuǎn)換為借款，涉及金額15億，在約定8.6%年利率的同時，還以價值超22億的商鋪及車位等作了抵押。這樣一看，此前雅生活服務(wù)與雅居樂集團簽訂的“抵房協(xié)議”，與之算是一種殊途而歸的方案。但金科服務(wù)給出兩個月寬限期之后，金科股份今年3月仍未能如約履約償還第一期貸款?！澳壳肮菊趯で笙嚓P(guān)的法律意見，也將采取一切必要的措施來回收這些應(yīng)付款項?！痹趧傔^去的業(yè)績發(fā)布會上，上市物企管理層或直接或間接都提到了要追求高質(zhì)量的增長。而應(yīng)收款回款率，往后或?qū)⒊蔀楹饬可鲜形锲笤鲩L質(zhì)量的一個重要風(fēng)向標。超92億減值撥備上市物企應(yīng)收賬款種類包括貿(mào)易應(yīng)收款、其他應(yīng)收款、預(yù)付款項及預(yù)付稅項等。貿(mào)易應(yīng)收款主要來自于按包干制進行管理的物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)等業(yè)務(wù)過程。其他應(yīng)收款則通常來自招投標押金、代付業(yè)主能源費、其他押金等。而預(yù)付款項，通常來自于向供貨商支付的業(yè)務(wù)保證金以及預(yù)付款項，但對于部分有收并購的物企，可能也包括為潛在企業(yè)合并支付的股權(quán)保證金。其中涉及關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款，可能還另外包含空置費、代付物業(yè)費等；關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)收款，則可能又包含車位代理業(yè)務(wù)的押金等。以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》對目前披露2022年財報的50家港股物企進行了相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月30日，50家港股物企的減值撥備額合計超92.17億元，較上一年同期的31.24億元大增195.06%。50家港股物企的減值撥備均值約為1.83億元，其中超過這一數(shù)值的有14家。融創(chuàng)服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備的數(shù)額最大，約為17.77億元；緊隨其后的是金科服務(wù)，約有10.30億元。雅生活服務(wù)與世茂服務(wù)的減值數(shù)額分別為7.761億元、7.755億元，比較接近。從貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額的增幅來看，合景悠活最為驚人，達3281.79%。2021年，合景悠活減值撥備了1746萬元，而2022年，這一數(shù)據(jù)超過了5.9億元。時代鄰里和金科服務(wù)的同比增幅也較大，分別約為1802.99%、1216.79%。此外，融信服務(wù)、祈福生活服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)等20家物企的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額增幅，也都超過了100%。陡增的應(yīng)收款壓力盡管不少物企都進行了大筆計提，但整體來看，應(yīng)收款壓力依然不小，數(shù)據(jù)顯示，截至2022年13月31日，減值撥備后，50家物企合計還有超過682.25億的貿(mào)易應(yīng)收款，較上一年同期的490.79億元增長約39.01%。值得一提的是，同期，這50家物企的營收增幅均值約為10.17%。50家港股物企的貿(mào)易應(yīng)收款均值約為13.65億元，而上一年同期約為9.82億元。具體來看，2022年里超過均值水平的共有13家。其中，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款最多，約為153.58億元，是排在第二位萬物云（62.78億元）兩倍多，而第三位的雅生活服務(wù)（61.53億元）與萬物云相差不大。排在第四位至第十位的7家物企，貿(mào)易應(yīng)收款約在20億到48億不等，分別是綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、建業(yè)新生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、合景悠活。興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、祈福生活服務(wù)、星盛商業(yè)，這4家小規(guī)模物企的貿(mào)易應(yīng)收款則均在1億元之下。其中，興業(yè)物聯(lián)的貿(mào)易應(yīng)收款雖然只有8220.6萬元，但對比去年同期的4004.5萬元，實際上翻了一倍，同比增幅約105.28%。另外，中駿商管、新城悅服務(wù)、遠洋服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款同比增幅也超過了100%，分別約為153.32%、107.51%、103.05%。50家港股物企的貿(mào)易應(yīng)收款同比增幅均值約為48.05%，其中有24家在均值水平之上。因為2022年里進行了大額減值，融創(chuàng)服務(wù)、正榮服務(wù)、金科服務(wù)、時代鄰里、祈福生活服務(wù)五家物企的貿(mào)易應(yīng)收款對比上一年同期有所減少。來源：樂居財經(jīng)研究院
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