本報(bào)告對(duì)全國31省份房地產(chǎn)市場指標(biāo)進(jìn)行分析，包括開發(fā)投資額、新開工面積、竣工面積、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售價(jià)格等6個(gè)指標(biāo)，以更好了解全國31省份房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況。報(bào)告同時(shí)關(guān)注了全國13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省的運(yùn)行情況，包括北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、河北、安徽、湖北、湖南、河南和四川。研究認(rèn)為，一季度全國各省份尤其是13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省，其房地產(chǎn)市場總體步入復(fù)蘇通道。鑒于復(fù)蘇基礎(chǔ)還略薄弱，預(yù)計(jì)二季度提振樓市的相關(guān)工作還需強(qiáng)化。
一
(資料圖)
供給端指標(biāo)
1、開發(fā)投資：上海扮演領(lǐng)頭羊角色
2023年1-3月份，全國31個(gè)省份中，有14個(gè)省份房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為正，有17個(gè)省份增速為負(fù)。其中西藏增速最高，為62%；而天津增速最低，為-37%。據(jù)此可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速指標(biāo)上，有14個(gè)省份保持了相對(duì)強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢，具有積極導(dǎo)向。
在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省方面，有4個(gè)省份房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速保持正增長，即上海（14%）、北京（10%）、湖北（2%）和浙江（2%）。上海扮演了一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的領(lǐng)頭羊角色。相對(duì)來說，部分經(jīng)濟(jì)大省該指標(biāo)表現(xiàn)略差，比如廣東該指標(biāo)為-8%，明顯比浙江和江蘇要弱。一個(gè)很重要的因素是，廣東受房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響較大，開發(fā)投資指標(biāo)明顯受牽制。二季度進(jìn)一步解決債務(wù)問題、增強(qiáng)房企投資端的擴(kuò)張動(dòng)力，是此類省份要重點(diǎn)關(guān)注的。
2、新開工：三省要防范新房供應(yīng)斷檔問題
2023年1-3月份，全國31個(gè)省份中，有8個(gè)省份房屋新開工面積同比增速為正，有23個(gè)省份增速為負(fù)。其中寧夏增速最高，為66%；而黑龍江增速最低，為-62%?？傮w上，新開工同比為正的省份數(shù)量不多，尤其是很多經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省并沒有進(jìn)入正增長區(qū)間，二季度需要在該指標(biāo)方面持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境。
在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省方面，有3個(gè)省份房屋新開工面積同比增速為正，分別包括北京（30%）、河北（20%）和福建（9%）。我們認(rèn)為，江蘇、浙江和廣東三省在該指標(biāo)上表現(xiàn)較差，拖了后腿，是二季度需要加快修復(fù)和改善的重點(diǎn)指標(biāo)。要憑借一季度銷售端活躍的有利條件，加大房企資金回籠速度，確保房企敢投資、敢開工。否則按此類省份當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)銷售端復(fù)蘇節(jié)奏，后續(xù)很容易形成新房供應(yīng)斷檔的尷尬問題。
3、竣工：河南等省保交樓工作明顯提速
2023年1-3月份，全國31個(gè)省份中，有23個(gè)省份房屋竣工面積同比增速為正，有8個(gè)省份增速為負(fù)。其中黑龍江增速最高，為456%；而新疆增速最低，為-33%?？傮w上較多省份竣工面積指標(biāo)表現(xiàn)較好，紛紛回正，充分體現(xiàn)了去年下半年保交樓工作是積極有效的。此類指標(biāo)轉(zhuǎn)好，也有助于增加各省購房信心，對(duì)于二季度房屋交易行情提振也有積極的作用。
在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省方面，上海該指標(biāo)表現(xiàn)最好，同比增速為38%。上海在本輪樓市中總體穩(wěn)健，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作做得較好。從上海房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況看，樓盤交付情況總體好于全國其他省份，值得肯定和學(xué)習(xí)。而河南去年面臨了較大的交付壓力，當(dāng)時(shí)7月份停工斷貸風(fēng)波時(shí)該指標(biāo)為-31%，而當(dāng)前已收窄至-9%。這說明保交樓工作明顯提速。
二
需求端指標(biāo)
1、房屋銷售面積：安徽等三省表現(xiàn)偏弱
2023年1-3月份，全國31個(gè)省份中，有19個(gè)省份商品房銷售面積同比增速為正，有12個(gè)省份增速為負(fù)。其中天津增速最高，為85%；而安徽增速最低，為-23%。總體上一些樓市疲軟的北方省份，當(dāng)前房地產(chǎn)市場也迎來一波較好的行情，扭轉(zhuǎn)了去年“南強(qiáng)北弱”的不均衡性。比如說天津在去年全年該指標(biāo)為-32%，而當(dāng)前該指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)正，充分說明此類省份在購房政策刺激下，市場依然有復(fù)蘇的動(dòng)力。
在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省方面，北京、河北和廣東表現(xiàn)最好，同比增速分別為14%、10%和10%。而包括安徽、福建和湖南等省份表現(xiàn)相對(duì)弱。其原因或有幾點(diǎn)。第一、部分省份的省會(huì)城市表現(xiàn)略強(qiáng)，但下屬的地級(jí)市表現(xiàn)偏弱，購房消費(fèi)能力有待提振。第二、新房的供應(yīng)規(guī)模偏少，導(dǎo)致一季度銷售行情難以快速拉升。對(duì)于此類省份來說，二季度依然需要增強(qiáng)政策出擊的主動(dòng)性，確保銷售端數(shù)據(jù)持續(xù)回穩(wěn)回暖。
2、房屋銷售金額：天津最強(qiáng)江西最弱
2023年1-3月份，全國31個(gè)省份中，有23個(gè)省份商品房銷售面積同比增速為正，有8個(gè)省份增速為負(fù)。其中天津增速最高，為98%；而江西增速最低，為-22%。應(yīng)該說，較多省份該指標(biāo)保持正增長，對(duì)于房企銷售狀況和資金回籠等都有積極的作用，也在很大程度上進(jìn)一步化解了房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省方面，北京、浙江和廣東的表現(xiàn)最好，同比增速分別為17%、15%和14%。同時(shí)河南等省份也呈現(xiàn)了積極的表現(xiàn)。河南在去年全年該指標(biāo)為-22%，而當(dāng)前由負(fù)轉(zhuǎn)正，為6%。這說明此類省份總體上走出了去年樓市的危險(xiǎn)期，銷售端指標(biāo)轉(zhuǎn)正，將增強(qiáng)房企信心，對(duì)于后續(xù)推進(jìn)保交樓等工作也有積極的作用。
3、房屋銷售價(jià)格：普遍走出下跌空間
2023年1-3月份，全國31個(gè)省份中，有27個(gè)省份商品房銷售價(jià)格同比漲幅為正，有4個(gè)省份漲幅為負(fù)。其中四川漲幅最高，為13%；而西藏漲幅最低，為-12%。當(dāng)前較多省份房價(jià)止跌，紛紛步入正增長區(qū)間，充分說明各地穩(wěn)房價(jià)工作積極有效。同時(shí)這也說明一季度房屋銷售行情提振，客觀上對(duì)價(jià)格指標(biāo)產(chǎn)生了積極影響。
13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省中，有12個(gè)省份房價(jià)漲幅已經(jīng)回正，而湖北微跌，跌幅約等于0%。13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省房價(jià)指標(biāo)充分說明，房地產(chǎn)市場回穩(wěn)趨勢明顯。此類省份新房交易規(guī)模大，自然也可以帶動(dòng)全國房價(jià)的回穩(wěn)。當(dāng)然在這過程中，部分省份的相關(guān)城市樓市近期略強(qiáng)，二季度要適當(dāng)關(guān)注房價(jià)走勢，防范各類炒作現(xiàn)象出現(xiàn)，尤其是學(xué)區(qū)房、一二手房價(jià)格倒掛等領(lǐng)域。
三
總結(jié)預(yù)測
1、市場總結(jié)：南強(qiáng)北弱態(tài)勢有所扭轉(zhuǎn)
總結(jié)今年一季度全國31個(gè)省份房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為有幾個(gè)重要的特征。第一、供給端復(fù)蘇的節(jié)奏要慢，而銷售端復(fù)蘇的節(jié)奏較快。同時(shí)部分省份此類指標(biāo)的差異性較大。如廣東銷售端數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，而供給端數(shù)據(jù)較差，這說明要充分認(rèn)識(shí)到“供需缺口擴(kuò)大”的矛盾問題。此類經(jīng)濟(jì)大省預(yù)計(jì)后續(xù)銷售端將繼續(xù)活躍，所以供給端如何擴(kuò)張、如何減少債務(wù)壓力帶來的負(fù)面影響等，都是各地二季度要關(guān)注的。第二、購房市場復(fù)蘇過程中，一些北方省份也明顯崛起。去年曾經(jīng)有一個(gè)“南強(qiáng)北弱”的大討論，即房地產(chǎn)交易市場也形成了不均衡的問題。當(dāng)前數(shù)據(jù)至少說明，包括天津、河北等北方重點(diǎn)市場也有回暖的可能，市場信心進(jìn)一步增強(qiáng)。全國房地產(chǎn)均衡性也進(jìn)一步增強(qiáng)。
2、市場趨勢：查漏補(bǔ)缺做好鞏固工作
我們認(rèn)為，一季度各省份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)說明，各地有較好的開局和表現(xiàn)。但是也需要看到，樓市回穩(wěn)的基礎(chǔ)還是很薄弱，尤其是4月份的各地反饋數(shù)據(jù)看，部分還有下降的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)一些經(jīng)濟(jì)大省土地交易市場相對(duì)偏熱，購地市場存在新的非理性競爭行為；4月份開始部分區(qū)域也存在房價(jià)炒作等新情況。此類情況都說明，二季度房地產(chǎn)工作要更加扎實(shí)、更加細(xì)化，要做好因城施策的工作、既防冷也防熱。尤其是要根據(jù)各省市樓市、地市等冷暖情況，繼續(xù)優(yōu)化政策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)指標(biāo)回穩(wěn)且向好發(fā)展。13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省更要對(duì)照此類房地產(chǎn)指標(biāo)查漏補(bǔ)缺，主動(dòng)修復(fù)相關(guān)指標(biāo)，進(jìn)而更好發(fā)揮樓市回穩(wěn)的領(lǐng)頭羊角色。
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文章來源:易居研究院