◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探君
上周六（3月12日）晚上，當(dāng)代璞譽(yù)微信公眾平臺發(fā)布針對網(wǎng)絡(luò)刊發(fā)其“爛尾”不實(shí)信息的一則官方回復(fù)，地產(chǎn)密探因之前關(guān)注過該樓盤，第一時間也知道了。
此消息一出，地產(chǎn)密探也非常納悶，當(dāng)代璞譽(yù)怎么突然就冒出個“爛尾”？
記得印象比較深的是，當(dāng)代璞譽(yù)去年6月起，官方微信公眾平臺曾發(fā)過多條自稱是成都TOP級“車位”的營銷推文，從圖片看，的確很有豪華、藝術(shù)范兒。
注意！去年10月底，當(dāng)代璞譽(yù)也曾發(fā)過一則嚴(yán)正聲明，說自己與當(dāng)代置業(yè)無任何關(guān)系。實(shí)際上，熟悉資本市場及全國房企狀況的，自然不會將之混為一談。
當(dāng)前樓市雖然各種松綁，但距離企穩(wěn)及回暖還有很大的距離，而成都作為新一線，年初以來，樓市政策一直較為謹(jǐn)、克制，各房企的營銷、去化壓力依然很大。
作為“準(zhǔn)業(yè)主”來說，都不希望自己辛辛苦苦花了幾百萬買的樓盤“爛尾”，當(dāng)代璞譽(yù)的官方回復(fù)能否徹底打消購房者疑慮，外界不好妄加揣測，但不妨礙從公司運(yùn)作層面深入解析。
一直以來，當(dāng)代璞譽(yù)的開發(fā)商都是成都天際置業(yè)，其由成都中德頤年置業(yè)和成都博奧天行貿(mào)易有限公司合資持股，分別約為71%、29%，而成都博奧天行貿(mào)易有限公司又由成都中德頤年置業(yè)和成都地奧置業(yè)合資持股，分別為90%、10%。
依此來看，成都中德頤年是當(dāng)代璞譽(yù)的實(shí)際控股方。據(jù)調(diào)查，圍繞當(dāng)代璞譽(yù)的開發(fā)，很多資本運(yùn)作均是圍繞成都中德頤年而展開。
2018年底以來，成都中德頤年曾引入平安信托發(fā)行璞譽(yù)一號集合資金計劃融資4.3億元，2019年8月底，平安信托退出，該公司持股結(jié)構(gòu)回到四川中德頤年投資有限公司、武漢當(dāng)代地產(chǎn)和汪斌三方合資，其中武漢當(dāng)代持股最多。
此后不足1個月，與四川中德世紀(jì)及幕后江西洪客隆集團(tuán)密切關(guān)聯(lián)的四川中德頤年投資有限公司退出成都中德頤年，渤海信托以接盤形式介入。實(shí)際上，這是成都中德頤年的一種變相融資。
去年10月底，渤海信托退出成都中德頤年，30%股權(quán)賣給了武漢當(dāng)代，后者在成都中德頤年置業(yè)的持股比例高達(dá)91%，汪斌早些年是四川中德世紀(jì)在成都多個網(wǎng)紅樓盤的營銷操盤手，在當(dāng)代璞譽(yù)主導(dǎo)“小股操盤”，與武漢當(dāng)代“各得其所”。
分析至此，從時間點(diǎn)看，當(dāng)代璞譽(yù)前期開發(fā)資金來源，更多來自先后引入的兩大信托公司融資，該樓盤首次搖號預(yù)售在2019年底，彼時一段時期的確賣得很好，預(yù)售及回款可以解決項(xiàng)目公司的一部分現(xiàn)金流。
2021年3季度起，全國樓市受多重利空影響急劇進(jìn)入“嚴(yán)冬”，這才有了去年11月下旬成都率先出臺“加快項(xiàng)目上市銷售、提高預(yù)售資金監(jiān)管效率、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度等多條新政，到今年前2個月，全國雖有各種松綁，但房企整體銷售同比下滑幅度依舊觸目驚心，市場重拾信心仍需時間。
房企銷售端陷入不利，融資端也未真正打開，尤其是對民營房企，金融機(jī)構(gòu)對其開發(fā)貸則頗為謹(jǐn)慎。
據(jù)天眼查，2019年2下旬，成都中德頤年所持成都天際置業(yè)約2400萬元資本至今仍質(zhì)押于中國信達(dá)，汪斌所持成都中德頤年1800萬元資本至今也質(zhì)押于中國信達(dá)。去年10月底以來，武漢當(dāng)代地產(chǎn)所持成都中德頤年91%股權(quán)質(zhì)押給了浙商資管。
很顯然，上述系列有效質(zhì)押是相關(guān)方為了融資需要。站在武漢當(dāng)代地產(chǎn)背后的，是武漢當(dāng)代集團(tuán)。據(jù)相關(guān)公開數(shù)據(jù)，截至去年6月底，武漢當(dāng)代集團(tuán)總有息借款總額414.26億元，其中短期有息負(fù)債210.3億元。
就210.3億元短期有息負(fù)債，涉及短期借款92.17億元、一年內(nèi)到期有息負(fù)債97.36億元，應(yīng)付票據(jù)近20億元，同期末貨幣資金約69.2億元，比上年底減少20多億元，這不難看出其彼時起短債償還壓力較大，對外擔(dān)保余額約74.2億元，其中逾66億元為關(guān)聯(lián)擔(dān)保。