導(dǎo)讀
行業(yè)格局重塑，“剩者為王”引領(lǐng)行業(yè)邁入新階段,未來“國(guó)民共進(jìn)”仍是大方向。
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)“低谷”，一方面“三條紅線”、“貸款集中度”“集中供地”等調(diào)控政策相繼落地，投、融、營(yíng)全方位受到嚴(yán)苛管控，另一方面下半年銷售遇冷，疊加債務(wù)集中到期，流動(dòng)性普遍吃緊，規(guī)模房企也未能獨(dú)善其身，暴雷、債務(wù)違約、停工等現(xiàn)象頻現(xiàn)。
在此背景下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性和可持續(xù)性都面臨更大的挑戰(zhàn)，內(nèi)部分化也在加劇。大浪淘沙之后“剩者為王”，隨著“規(guī)模論”成為過去式，傳統(tǒng)的企業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)制也亟待重構(gòu)?；诖?，本文主要研究?jī)?nèi)容即通過設(shè)定基本面與核心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合性評(píng)價(jià)與比較，篩選出安全性高、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的企業(yè)，并對(duì)這些房企進(jìn)行分類與特征分析。
01
流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)
房企底色顯現(xiàn)
1、行業(yè)政策調(diào)控去杠桿，企業(yè)流動(dòng)性承壓
從近年來的行業(yè)發(fā)展來看，2015年至2016年期間行業(yè)規(guī)模高速增長(zhǎng)，部分企業(yè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿經(jīng)營(yíng)，加速擴(kuò)張。房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的同時(shí)，居民整體負(fù)債率也在顯著提升，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性因素不斷積聚、行業(yè)去杠桿迫在眉睫。
這樣的背景下，國(guó)家監(jiān)管力度提升、行業(yè)政策調(diào)控密集出臺(tái)。在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，城市市場(chǎng)調(diào)控不斷加碼、市場(chǎng)持續(xù)降溫，2016年以來行業(yè)規(guī)模增速呈明顯放緩趨勢(shì)。2021年，行業(yè)監(jiān)管持續(xù)、變化加劇，針對(duì)房企投、融兩端的調(diào)控力度也在不斷加強(qiáng)。房企融資“三條紅線”、“貸款集中度”管控、土地出讓“雙集中”等調(diào)控措施相繼落地，行業(yè)正式步入盤整期。
對(duì)房企而言，在各項(xiàng)政策調(diào)控之下，企業(yè)融資受限、償債壓力加大。2021年下半年以來市場(chǎng)銷售預(yù)冷、項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳、企業(yè)銷售承壓，疊加債務(wù)集中到期高峰，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。迫于自身的資金及運(yùn)營(yíng)壓力，企業(yè)投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低，部分規(guī)模房企甚至出現(xiàn)償債逾期，停工、暴雷等現(xiàn)象頻現(xiàn)。
2、危機(jī)蔓延至部分頭部房企，“外強(qiáng)中干”本質(zhì)暴露
在融資監(jiān)管不斷收緊的背景下，不少房企出現(xiàn)了不同程度的經(jīng)營(yíng)困難，債務(wù)違約事件在多家頭部企業(yè)逐步蔓延擴(kuò)大。其主要原因在于，部分房企前期追求規(guī)模迅速擴(kuò)張，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式比比皆是。隨著市場(chǎng)進(jìn)入盤整期，去化回款受阻，疊加融資端管控收緊、債務(wù)償還壓力激增，這些房企的“后遺癥”、“并發(fā)癥”也爆發(fā)出來。并且，這些房企的流動(dòng)性修復(fù)也更加被動(dòng)，一旦有債務(wù)違約現(xiàn)象，就會(huì)導(dǎo)致外部融資環(huán)境繼續(xù)惡劣，無法進(jìn)一步融資。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年共有52只房企債券違約，較2020年呈成倍增長(zhǎng)。百?gòu)?qiáng)房企中，恒大、藍(lán)光、新力、花樣年、佳兆業(yè)、世茂等規(guī)模房企都相繼出現(xiàn)問題。整體看來，這些“暴雷”房企中都能發(fā)現(xiàn)存在上述問題。截至目前，房企的流動(dòng)性危機(jī)仍在持續(xù)，未來仍有可能曝出更多的債務(wù)違約事件。
3、規(guī)模再難制勝，“剩者為王”效率尤為重要
02
大浪淘沙加速行業(yè)分化
仍有部分房企凸顯韌性
1、新環(huán)境下安全性提至首位，房企評(píng)價(jià)關(guān)注“五力”
在風(fēng)險(xiǎn)積聚、分化加劇的背景下，行業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和發(fā)展性都面臨挑戰(zhàn)，對(duì)于任何一家房企來說，安全至首，其次是發(fā)展。以下本文將從五個(gè)維度搭建房企評(píng)價(jià)機(jī)制,以反映房企的抗風(fēng)險(xiǎn)力以及可持續(xù)發(fā)展力。
維度一、風(fēng)控力：財(cái)務(wù)安全性是根本，即在不確定性環(huán)境中能夠保持定力，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力，目前來看債務(wù)是各房企的最軟肋。
維度二、資金力：現(xiàn)金流是應(yīng)對(duì)不確定性和活下去的保障。目前外部融資收緊已是常態(tài)，疊加流動(dòng)性問題突出，房企資金融通備受關(guān)注，同時(shí)這也是考量債務(wù)違約潛在風(fēng)險(xiǎn)的重要切入口。
維度三、投資力：投資穩(wěn)定性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要支持。從2021年下半年以來，由于資金普遍緊張，整體投資收緊，集中供地也大多依賴地方國(guó)企托底，其中四季度近半數(shù)TOP50房企未有拿地。因此，房企的投資動(dòng)作也能在一定程度反映出企業(yè)內(nèi)力。
維度四、賺錢力：盈利是企業(yè)目的和價(jià)值體現(xiàn)。目前行業(yè)盈利能力持續(xù)下行，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年末行業(yè)整體的利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至2015年以來的歷史最低水平。在此背景下，盈利表現(xiàn)既是企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、業(yè)務(wù)布局韌性體現(xiàn)，同時(shí)也是可持續(xù)發(fā)展的支撐。
維度五、戰(zhàn)略力：戰(zhàn)略是企業(yè)的方向指導(dǎo)。在市場(chǎng)不好的時(shí)候，戰(zhàn)略導(dǎo)向?qū)τ谄髽I(yè)經(jīng)營(yíng)尤為重要，一是要迅速對(duì)市場(chǎng)變化做出反應(yīng)，減少損耗；二是要預(yù)判市場(chǎng)趨勢(shì)，確定發(fā)力方向。同時(shí)，戰(zhàn)略力也反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成熟性和體系化。
2、房企“五力”具體評(píng)價(jià)維度與企業(yè)篩選邏輯
（1）風(fēng)控力：三道紅線、隱形負(fù)債、行業(yè)評(píng)級(jí)等反映財(cái)務(wù)安全性
從財(cái)務(wù)安全性角度，目前有很多行業(yè)指標(biāo)來評(píng)判企業(yè)的風(fēng)控力。其中，2020年融資“三道紅線”的提出成為房企降杠桿、改善財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)重要衡量指標(biāo)。目前，大部分房企都以降負(fù)債為主要目標(biāo)，規(guī)模房企“三道紅線”的指標(biāo)情況正得到改善，綠檔企業(yè)占比逐漸提高。
而除了與有息負(fù)債相關(guān)的部分指標(biāo)，貿(mào)易及相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)付款、應(yīng)付聯(lián)營(yíng)合營(yíng)款項(xiàng)等無息負(fù)債，以及明股實(shí)債、表外負(fù)債等也都是影響企業(yè)財(cái)務(wù)安全性的重要因素。同時(shí)，通過資本市場(chǎng)的企業(yè)信用評(píng)級(jí)、以及評(píng)級(jí)展望，也可以在一定程度上反映企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性。
我們認(rèn)為，如果“三道紅線”指標(biāo)不達(dá)標(biāo)、隱形負(fù)債表外負(fù)債較高，以及信用評(píng)級(jí)低于行業(yè)平均水平的企業(yè)，就表明其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大且面臨生存壓力。此外，除了可以明確量化的具體財(cái)務(wù)指標(biāo)和企業(yè)評(píng)級(jí)之外，部分房企債務(wù)違約、項(xiàng)目停工、交付逾期、大規(guī)模裁員等事件的發(fā)展和曝光也視作企業(yè)風(fēng)控力失效的表現(xiàn)。
（2）資金力：融資能力、銷售回款及現(xiàn)金流管控重要性凸顯
除了最根本的財(cái)務(wù)安全性之外，房企流動(dòng)性壓力也是當(dāng)前行業(yè)比較突出的問題。從企業(yè)現(xiàn)金流管理的角度出發(fā)，企業(yè)的融資成本高低、資金管理能力、銷售回款管控等都比較直觀反映了企業(yè)的資金力，也在一定程度上決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的安全性。
在房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)資金監(jiān)管加強(qiáng)、境內(nèi)外融資收緊的行業(yè)背景下，除了降負(fù)債、提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性之外，企業(yè)現(xiàn)金流管控的重要性進(jìn)一步凸顯、房企運(yùn)營(yíng)回歸本質(zhì)。融資能力、融資成本以及銷售去化及回款能力，對(duì)企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展都尤為重要。
目前，部分融資成本相對(duì)行業(yè)較高、短期債務(wù)到期較多的企業(yè)，在企業(yè)融資端普遍收緊、疊加債務(wù)集中到期的情況下，借新還舊面臨較大壓力，融資性現(xiàn)金流惡化。此外，2021年下半年以來市場(chǎng)銷售預(yù)冷，以及部分企業(yè)部分項(xiàng)目停工緩工，銷售回款率降低影響到經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康，加劇了企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而央企國(guó)企以及部分融資成本較低的優(yōu)質(zhì)民企，資金力優(yōu)勢(shì)凸顯。同時(shí)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)也盡可能保證了企業(yè)銷售回款的節(jié)奏，現(xiàn)金流相對(duì)健康且得到有力支撐，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
3、數(shù)十家房企展現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)韌性，規(guī)模覆蓋不同梯隊(duì)
03
三類優(yōu)質(zhì)房企特征與競(jìng)爭(zhēng)力分析
基于以上篩選出的優(yōu)質(zhì)房企樣本，以下本文進(jìn)一步具備分析這些房企的特征和優(yōu)勢(shì)，深度挖掘其在行業(yè)中保持競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)。
1、大型央企：保利、中海綜合實(shí)力強(qiáng)勁，市場(chǎng)化運(yùn)作成效顯著
2021年可以說央企大年，Top10中保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地綜合實(shí)力突出，都表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，在2021年下半年市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下的情況下仍做到了穩(wěn)中有增，這些房企憑借高效的市場(chǎng)化運(yùn)作能力、優(yōu)質(zhì)的主業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、完善的多元化布局，構(gòu)筑了自身堅(jiān)固的“護(hù)城河”。
我們認(rèn)為這些大型央企優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：一是，市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)，規(guī)模增長(zhǎng)保持穩(wěn)健。隨著市場(chǎng)整體增速放緩，疊加“三條紅線”房企融資受限的背景下，Top10房企內(nèi)，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地等央企銷售規(guī)模均保持穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)。這一方面得益于這些企業(yè)對(duì)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力強(qiáng)，積極調(diào)整，盡可能減小沖擊；另一方面，伴隨近期買房風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房者對(duì)民企的信任度大打折扣，相較于民企，這些龍頭央企常年銷售規(guī)模的正向增長(zhǎng)和政府的背書將更受消費(fèi)者青睞。
二是，融資優(yōu)勢(shì)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，以100家典型房企為模板，2021年上半年新增債券類融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)。然而央企平均融資成本通常處于行業(yè)較低水平，其中中海地產(chǎn)2021年上半年平均融資成本僅為3.6%，處于行業(yè)最低水平。除此之外，自2021年下半年以來，整體房企融資遇冷的情況下，市場(chǎng)資金開始集中傾向于優(yōu)質(zhì)的頭部央企。特別是今年以來，政策利好釋放，這些房企也率先成功發(fā)債。以招商蛇口為例，2022年1月，注冊(cè)完成30億元并購(gòu)中票，其中12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力。
三是，優(yōu)質(zhì)拿地。從拿地角度來看，在龍頭民企紛紛退卻的情況下，央企頻頻出手為市場(chǎng)“托底”。2022年最新一輪的北京首輪拿地中，華潤(rùn)、中海等央企均積極參拍，華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟純宅地銷售指導(dǎo)價(jià)與樓板價(jià)之差達(dá)到4萬元/平方米以上，保留較高盈利空間。整體來說，盡管市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積聚，但央企擁有更充足的資金，拿地意愿也更強(qiáng)。
2、地方國(guó)企：越秀、深圳控股政府資源優(yōu)渥，TOD、舊改亮點(diǎn)足
3、高效民企：濱江、龍湖各有所長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)扎穩(wěn)打
2021年下半年以來，央企、國(guó)企迎大勢(shì)，甚至一度引發(fā)“國(guó)進(jìn)民退”熱議。盡管民企深陷重災(zāi)區(qū)，暴雷、違約事件頻發(fā)，但弱市之下也不乏翹楚，部分高效穩(wěn)健民企表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性，如綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、珠江投資、眾安房產(chǎn)等。這些民企規(guī)?？缍却?，盡管缺乏背景優(yōu)勢(shì)，但憑借自身的控制力，以及區(qū)域深耕、業(yè)務(wù)產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)管理效率等方面突出能力，在行業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打。
一類是深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域企業(yè)，以綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、眾安房產(chǎn)等為代表。這類房企受益于戰(zhàn)略定位和熱點(diǎn)區(qū)域選擇，具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)支撐力。當(dāng)前，區(qū)域深耕戰(zhàn)略在行業(yè)受到認(rèn)可。區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，對(duì)區(qū)域價(jià)值與市場(chǎng)研究更為深入，尤其在集中供地新政下，有利于提高投資效率，同時(shí)也能憑借項(xiàng)目積累和品牌影響力，通過整合資源，降本增效，挖掘更大的利潤(rùn)空間。但區(qū)域選擇是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，區(qū)域的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間是企業(yè)銷售去化以及可持續(xù)發(fā)展的保障。目前來看，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)是兩大熱門深耕選擇。
綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、眾安房產(chǎn)均為長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市深耕房企，以杭州為大本營(yíng)，2021年在行業(yè)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的背景下，仍逆市繼續(xù)走高，其中綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)的全口徑銷售額分別為2666億元、1691億元，同比增幅均達(dá)到24%，眾安房產(chǎn)的銷售增幅超過30%。
不難發(fā)現(xiàn)，這些房企突圍的法寶，一方面在于自身的穩(wěn)健性，有效控制了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)沖擊，保證了項(xiàng)目的有序推進(jìn)；另一方面即得益于深耕城市的穩(wěn)定貢獻(xiàn)，此外突出的產(chǎn)品力也是制勝的一大利器。如綠城中國(guó)主打中高端住宅產(chǎn)品，旗下標(biāo)桿性項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)認(rèn)可度高，2021年在《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP百?gòu)?qiáng)》位列第二位，這也是其在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵所在。
一類是“地產(chǎn)開發(fā)+持有型物業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)企業(yè)，以龍湖集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等為代表。隨著地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)進(jìn)入下行調(diào)整周期，規(guī)模增長(zhǎng)觸頂，多元業(yè)務(wù)組合已經(jīng)成為房企打造新的增長(zhǎng)點(diǎn)、平滑周期性風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)配。此外，從“存量時(shí)代”的到來，存量資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)能力也在不斷提升，對(duì)增加企業(yè)的收入、補(bǔ)充現(xiàn)金流以及實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型都意義重大。
龍湖集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團(tuán)這類房企堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略，“三條紅線”均達(dá)標(biāo)，除了開發(fā)主業(yè)外，持有物業(yè)發(fā)展已經(jīng)卓有成效，開發(fā)與運(yùn)營(yíng)綜合實(shí)力強(qiáng)勁，提升了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與可持續(xù)發(fā)展力。
綜上來看，高效穩(wěn)健的民企仍大有可為，未來民企最重要的仍要依靠效率取勝，在產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等方面強(qiáng)化自身的特長(zhǎng)，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力。
04
未來房企發(fā)展趨勢(shì)
1、行業(yè)格局重塑，“剩者為王”引領(lǐng)行業(yè)邁入新階段
未來“國(guó)民共進(jìn)”仍是大方向，具備背景優(yōu)勢(shì)的央企、國(guó)企以及一些高效穩(wěn)健的民企將成為行業(yè)中堅(jiān)力量，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。盡管近期房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資落地、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理政策糾偏、多地下調(diào)首付比例等利好信號(hào)不斷，但顯然并非普惠性。
融資方面，當(dāng)前機(jī)構(gòu)的白名單主要針對(duì)國(guó)資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)，新發(fā)債企業(yè)仍以國(guó)資隊(duì)為主，輔以少部分優(yōu)秀的民營(yíng)房企。因此，流動(dòng)性問題房企仍難以扭轉(zhuǎn)局面。投資方面也不例外，2月16-17日，北京領(lǐng)頭拉開2022集中供地序幕。從成交情況來看，央企、國(guó)企仍是主力，其中中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)均有所獲，民企綠城中國(guó)則為最大贏家拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元。
整體來說，2021年下半年以來，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已在重塑，無論是政策還是市場(chǎng)都偏向優(yōu)勝者，這些企業(yè)也將在“穩(wěn)健”基調(diào)下，引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。
2、保交付是目前重中之重，產(chǎn)品力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力之一
流動(dòng)性壓力下，?？⒐?、保交付已成為房企共識(shí)。當(dāng)前，調(diào)動(dòng)一切資源優(yōu)先保交付，盤活資金、改善現(xiàn)金流、緩解償債壓力，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是重中之重。如恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企都已明確提出“保交付”目標(biāo)。同時(shí)，也已有部分企業(yè)通過出售項(xiàng)目股權(quán)和資產(chǎn)的形式，緩解資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。
此外，在目前行業(yè)盤整期，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品。長(zhǎng)期來看，企業(yè)應(yīng)持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升自身產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。只有堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、修煉產(chǎn)品力內(nèi)功，才能以過硬的產(chǎn)品實(shí)力穿越行業(yè)周期。
同時(shí)，產(chǎn)品力不僅僅是生產(chǎn)力、創(chuàng)新力，更是交付力、服務(wù)力，近年來有越來越多的規(guī)模房企開始重視自身“交付力”、“服務(wù)力”的提升。提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶服務(wù)體系，打造更高品質(zhì)、更人性化、更重視客戶體驗(yàn)的產(chǎn)品交付環(huán)節(jié)和交付標(biāo)準(zhǔn)，都有助于提升交付率和交付滿意度，進(jìn)而樹立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力。
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文章來源:中房網(wǎng)
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