今年又是烏俄之戰(zhàn)，又是一波又一波襲來(lái)的疫情，不管在地球哪個(gè)角落生活都離不開(kāi)各式各樣的坑，但是對(duì)于買房子的坑大家又知道多少，在3.15這個(gè)特殊的時(shí)間里，嘀嗒給大家爆料一下，希望大家在以后的日子里盡量可以躲掉一些“坑”！
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認(rèn)籌和認(rèn)購(gòu)的坑
在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中主要分為幾大階段：
入市（開(kāi)始能宣傳了），
認(rèn)籌（交預(yù)定金等預(yù)售證，然后不能簽正式合同，不能辦手續(xù)），
認(rèn)購(gòu)（預(yù)售證下來(lái)可以正常銷售，可以交首付，可以辦理按揭手續(xù)），
主要是上面三種情況，而且這三種情況里面，除了認(rèn)購(gòu)狀態(tài)能正常銷售，其余是不能進(jìn)行銷售的，提前銷售是違反規(guī)定的。一旦被發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)受到處罰。
所以在開(kāi)盤前期都屬于推廣宣傳階段，在這個(gè)階段一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)行各種優(yōu)惠的吸引，把意向客戶鎖定。
有時(shí)候因?yàn)楦鞣N原因可能我們會(huì)產(chǎn)生退房的想法，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商是不配合的，如果你是在他沒(méi)有拿到預(yù)售證之前認(rèn)籌的交了萬(wàn)把塊錢，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商是必須要退的，保留好收據(jù)，上面有日期，如果處理不好，直接去住建部門投訴。
如果是在開(kāi)盤以后一般情況下，只要不簽房管局的網(wǎng)簽協(xié)議，都是可以協(xié)商的，前提是簽定的合同不是網(wǎng)簽協(xié)議，有可能要賠付一些違約金，但是這個(gè)違約金有上限就是所交金額的30%。
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精裝修的坑
現(xiàn)在很多項(xiàng)目都是精裝修交付，相對(duì)于毛坯交付由于精裝需要對(duì)房屋進(jìn)行二次裝飾，所以在交付時(shí)存在的問(wèn)題會(huì)比較多一些，比較常見(jiàn)的是交付的標(biāo)準(zhǔn)和宣傳標(biāo)準(zhǔn)不一致，集中在電器、馬桶、管道等隱蔽部分或者外型一致但是參數(shù)不一致的情況，地板磚、窗戶、墻地面的交付一般會(huì)出現(xiàn)空鼓、不平整、漏水漏風(fēng)等情況，還有就是售后部分，很多精裝交付，包含像灶具、抽油煙機(jī)、燈具等采用集中采購(gòu)，由廠家發(fā)貨，這個(gè)時(shí)候當(dāng)?shù)氐钠放剖欠癯姓J(rèn)售后，標(biāo)準(zhǔn)是否同門店售賣一致。購(gòu)房者一定要在驗(yàn)房的時(shí)候?qū)τ谶@些問(wèn)題重點(diǎn)關(guān)注！
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公寓與商鋪返租的坑
這種情況下一般針對(duì)投資型的地產(chǎn)公司比較多。而且這個(gè)里面的貓膩也是最多的。
對(duì)于公寓的返租：這種情況下一般為小戶型的居多。說(shuō)是引進(jìn)了什么知名酒店企業(yè)，什么知名的寫字樓管理公司，包租多少年，一年多少錢，比如一間公寓35平，返租十年，一年3萬(wàn)，十年合計(jì)15萬(wàn)，現(xiàn)在購(gòu)買先返兩年6萬(wàn)，在房款里面扣除，后續(xù)8年的交房后由托管公司支付，這就是坑，而且有些項(xiàng)目在前期推廣時(shí)又是簽約儀式又是各種活動(dòng)，但是交房后始終不見(jiàn)動(dòng)靜，而且前兩年你也無(wú)法去找，因?yàn)榍皟赡甑腻X在房款里面已經(jīng)給你優(yōu)惠過(guò)了。
后面等交房過(guò)后，開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目結(jié)束退出，有人租，期限確定不能保證多久，不可能一下給你余下８年的費(fèi)用，如果經(jīng)營(yíng)不好托管公司破產(chǎn)了也是沒(méi)有辦法，而且這個(gè)托管公司雖然和開(kāi)發(fā)商簽定了協(xié)議，但是和你并沒(méi)有簽定協(xié)議，你和開(kāi)發(fā)商簽定的托管協(xié)議里面有沒(méi)有那個(gè)公司的章，或者又是一個(gè)第三方公司，所謂開(kāi)發(fā)商和托管公司共同成立的，這些都是無(wú)從考證的。
商鋪返租這個(gè)也是像公寓返租一樣的坑，特別是那種買個(gè)十幾平米，沒(méi)有物理分割的項(xiàng)目，就是給你說(shuō)這一片是你的，那一片是他的，投資幾十萬(wàn)，什么什么品牌來(lái)運(yùn)營(yíng)，又是房企大品牌又是這個(gè)大商場(chǎng)那個(gè)大超市的，你就十來(lái)分平，也不知道具體在哪兒，這種比公寓還坑，公寓那個(gè)大不了我自己往外租，我自己住，商鋪這種你自己根本沒(méi)法租，因?yàn)槟銦o(wú)法準(zhǔn)備標(biāo)定出來(lái)屬于你的位置，雖然會(huì)給你產(chǎn)權(quán)證，也會(huì)給你一個(gè)分布圖，但是具體到內(nèi)部以后你就會(huì)傻眼，除非你能找到你周邊一同買的人，大家一塊兒整租，否則一旦出問(wèn)題，你東西落不到，也沒(méi)法用，而且到那個(gè)時(shí)候你賣也賣不掉。而且一般這樣的商鋪公攤能達(dá)到恐怖的50%，你自己想想吧！
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總結(jié)綿陽(yáng)市場(chǎng)七大投訴最多房產(chǎn)坑及應(yīng)對(duì)方法
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第一坑：房產(chǎn)質(zhì)量有問(wèn)題
常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題有：墻體裂縫及樓板裂縫，屋面滲漏，包括廚房和衛(wèi)生間向外的水平滲漏、以及向樓下的垂直滲漏;墻體空，墻皮脫落;隔音、隔熱效果差;門窗密閉性差、變形;水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理;公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)。如樓梯寬度過(guò)小，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定，公用照明設(shè)施不完善，消防安全設(shè)施缺乏等等。
點(diǎn)評(píng)：買房前要仔細(xì)查看規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)圖，公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題就可以避免。交房時(shí)仔細(xì)驗(yàn)收也能避免一些房屋質(zhì)量問(wèn)題。如果這些問(wèn)題大多數(shù)業(yè)主都遇到，建議把所有問(wèn)題集中起來(lái)向開(kāi)發(fā)商反應(yīng)，尋求雙方都滿意的解決方案。
如果開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司拖延處理或者是無(wú)視業(yè)主的投訴，業(yè)主可到相關(guān)部門進(jìn)行投訴;必要時(shí)，也可借助媒體曝光，利用社會(huì)輿論的力量，推進(jìn)維權(quán)進(jìn)度;如果協(xié)商未果，特別是涉及賠償問(wèn)題，業(yè)主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。
第二坑：改規(guī)劃
開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目的過(guò)程中，擅自更改規(guī)劃，如變更小區(qū)綠化，原有的沿街會(huì)所和物管用房用作商鋪經(jīng)營(yíng)，承諾的幼兒園消失，外立面材料改變等等，造成實(shí)際交房和效果圖、平面圖和沙盤規(guī)劃等出入較大。
點(diǎn)評(píng)：如果開(kāi)發(fā)商只辦完了規(guī)劃變更手續(xù)，但并沒(méi)有開(kāi)始實(shí)際的建設(shè)行動(dòng)。這時(shí)候，被侵權(quán)的業(yè)主可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門提出書面申請(qǐng)，以程序違法為由，要求規(guī)劃部門撤銷開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃變更許可、停止侵權(quán)行為。如果是建設(shè)行為已經(jīng)開(kāi)始或完成，這時(shí)候，被侵權(quán)的業(yè)主可以通過(guò)法律手段，要求開(kāi)發(fā)商停止建設(shè)，并對(duì)已被變更的部分恢復(fù)原狀。對(duì)于不能恢復(fù)原狀的，業(yè)主可以根據(jù)具體情況，要求開(kāi)發(fā)商賠償損失或退房。協(xié)商不成的，可以向法院提起訴訟。
第三坑：延期交房
有的開(kāi)發(fā)商眼看不能按時(shí)交房就先設(shè)計(jì)“開(kāi)發(fā)商交房”，交付鑰匙讓業(yè)主先裝修。但是開(kāi)發(fā)商交房和最后的驗(yàn)收交房在法律上完全不同，只有最后的驗(yàn)收交房才能算真正的交房。否則，開(kāi)發(fā)商必須按照合同支付延遲交房違約金。
點(diǎn)評(píng)：在商品房買賣合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、洪水等等，只有不可抗力造成的延期交房才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力。
第四坑：承諾縮水
業(yè)主在買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商尤其是置業(yè)顧問(wèn)會(huì)承諾很多優(yōu)惠，如送車位、免交一定期限物業(yè)費(fèi)等，但后期又不能如數(shù)履行。待購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商交涉時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)以“此承諾并無(wú)書面說(shuō)明”等各種理由搪塞過(guò)去。即使購(gòu)房者準(zhǔn)備訴諸法律也因“口說(shuō)無(wú)憑”而喪失主動(dòng)權(quán)。還有如購(gòu)房人買房時(shí)售樓員承諾后期不會(huì)再降價(jià)，但購(gòu)房人買房后卻遇項(xiàng)目大幅度降價(jià)，也會(huì)引發(fā)先期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛。
點(diǎn)評(píng)：法律并不完全否定口頭承諾，但是口頭承諾很難拿出證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，任何一方都很難主張權(quán)利。對(duì)于開(kāi)放商主張以及承諾，應(yīng)盡可能以書面形式保留下來(lái)，并有主張者或承諾者簽字。若用方式聯(lián)系，可采用錄音等方式保留證據(jù)。
第五坑：產(chǎn)權(quán)縮水
正常的土地使用期限是70年，但是由于拆遷、工期等各種原因，業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)時(shí)間會(huì)有點(diǎn)縮短。也有可能是，地區(qū)規(guī)劃變更導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿了地以后不能立即開(kāi)發(fā)銷售。還有一些開(kāi)發(fā)商捂地捂盤也導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水。
點(diǎn)評(píng)：看到“價(jià)廉物美”的項(xiàng)目，要在心里打個(gè)問(wèn)號(hào)，極有可能是由于土地使用年限損失比較大的原因。
第六坑：面積縮水
不良開(kāi)發(fā)商會(huì)在最終面積核算中，和面積測(cè)繪單位人員串通，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終總面積增加且增加的幅度往往不突破3%，這樣在交房時(shí)開(kāi)發(fā)商就能向購(gòu)房者收取多出來(lái)面積的房款。
點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者收房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索要《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，如對(duì)面積有異議，可委托相關(guān)測(cè)繪單位對(duì)面積重測(cè)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
第七坑：附條件交房
一些開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，往往提出一些無(wú)理的要求。如先交房后驗(yàn)房，先交費(fèi)用或者先簽訂免責(zé)條款補(bǔ)充協(xié)議才給鑰匙。對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的不合理要求，業(yè)主千萬(wàn)不能答應(yīng)，必要時(shí)，業(yè)主們要團(tuán)結(jié)一致，共同維護(hù)自己的權(quán)益。
【結(jié)語(yǔ)】小編嘀嗒溫馨提醒：如今買房，很多的樓盤出現(xiàn)交房即維權(quán)的現(xiàn)象。業(yè)主在交房時(shí)，除了要仔細(xì)檢查房子的質(zhì)量外，還要重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商交房手續(xù)是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時(shí)被忽悠。畢竟在房地產(chǎn)法律還不健全，消費(fèi)者維權(quán)困難的當(dāng)今，購(gòu)房者們還是要多了解相關(guān)的房產(chǎn)知識(shí)，與其在事情發(fā)生后維權(quán)，不如在糾紛發(fā)生前學(xué)會(huì)如何避免，將個(gè)人損失降到最低。
以上就是常見(jiàn)的一些套路坑，在實(shí)際當(dāng)中其實(shí)有更多的套路坑，咱們買房子的時(shí)候首先要擦亮眼睛，而且這次疫情帶來(lái)的影響比想象中的要大，買房的時(shí)候一定要注意開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)情況，小心買到爛尾房。你身邊還有一些什么坑呢？可以在公眾號(hào)后臺(tái)給小編留言！
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文章來(lái)源:樂(lè)居買房
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