2022年3月30日，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（下稱“融創(chuàng)服務(wù)”，股票代碼：01516.HK）正式披露截至2021年12月31日止年度業(yè)績(jī)公告。整體來看，融創(chuàng)服務(wù)過去一年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)€高揚(yáng)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)高質(zhì)量增長(zhǎng)。截至2021年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.0億元，同比增長(zhǎng)約71%；同期歸母凈利潤(rùn)達(dá)12.8億元，同比增長(zhǎng)約114%，連續(xù)兩年超100%增長(zhǎng)；凈利率同比提升約4個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。此外，2021年，公司每股收益EPS為0.41元（2020年為0.25元），董事會(huì)建議宣派末期股息每股人民幣0.124元，合計(jì)約3.8億元人民幣（2020年為每股0.058元，合計(jì)約1.8億元人民幣）。
強(qiáng)勁市拓促規(guī)模穩(wěn)步提升
在管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，支撐了融創(chuàng)服務(wù)2021年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)嫣嵘?。合約面積尤其是第三方外拓的快速增長(zhǎng)，則為融創(chuàng)服務(wù)未來發(fā)展蓄積了高潛力增長(zhǎng)勢(shì)能。截至2021年12月31日，公司在管面積約為214.74百萬平方米，合約面積約為358.40百萬平方米，分別較2020年同期增長(zhǎng)58.9%和35.9%，2021年公司合約面積/在管面積約為1.70，為未來可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障。
圖1：2019年-2021年融創(chuàng)服務(wù)管理規(guī)模核心指標(biāo)
市場(chǎng)拓展強(qiáng)勁爆發(fā)。2021年下半年，受政策行業(yè)環(huán)境影響，地產(chǎn)增速放緩，物業(yè)行業(yè)獨(dú)立市場(chǎng)化進(jìn)程加速。融創(chuàng)服務(wù)順應(yīng)趨勢(shì)，加大第三方市場(chǎng)拓展力度，通過擴(kuò)充拓展團(tuán)隊(duì)，完善管理體系，優(yōu)化有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的激勵(lì)機(jī)制等多種方式，加速提升專業(yè)市場(chǎng)化拓展能力，取得了不俗的市拓成績(jī)。于2021年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)在管面積及合約面積中來自獨(dú)立第三方的面積占比分別為37.1%和34.6%，分別較2020年底提升5.1個(gè)百分點(diǎn)和10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，新增合約面積中，來自第三方的面積達(dá)6765萬平方米，占比約為65.3%。其中市場(chǎng)拓展獲取的合約面積大幅度增長(zhǎng)約210.8%達(dá)3612萬平方米，首次超過母公司貢獻(xiàn)、收并購(gòu)方式獲取的面積，成為規(guī)模增長(zhǎng)的首要方式。
圖2：2019年-2021年融創(chuàng)服務(wù)在管面積來源
戰(zhàn)略聚焦彰顯發(fā)展勢(shì)能
深耕核心一二線城市，持續(xù)提高市場(chǎng)濃度。規(guī)模快速增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)繼續(xù)保持高質(zhì)量的發(fā)展，繼續(xù)深耕核心一二線城市，增加城市密度。同時(shí)積極布局非住優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，在商寫、公建、場(chǎng)館、學(xué)校等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了快速異地復(fù)制，在原有城市完成了全國(guó)化拓展。截至2021年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)一二線城市的在管面積和合約面積超7成；其中，重慶、杭州、天津等10個(gè)核心城市均為千萬方量級(jí)，占比超40%，核心城市規(guī)模優(yōu)勢(shì)得以鞏固。
并購(gòu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，協(xié)同互補(bǔ)提高綜合實(shí)力。融創(chuàng)服務(wù)充分發(fā)揮集團(tuán)資源和口碑優(yōu)勢(shì)，綜合考慮標(biāo)的可持續(xù)發(fā)展能力及與公司能力互補(bǔ)等因素，精準(zhǔn)聚焦具有區(qū)域性優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢(shì)和專業(yè)能力優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)公司，不斷提高綜合實(shí)力。2021年5月，公司完成了對(duì)彰泰服務(wù)的并購(gòu)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)了2595萬平方米的合約面積增長(zhǎng)，彰泰物業(yè)與融創(chuàng)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，高度協(xié)同，進(jìn)一步提升公司在廣西地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力及影響力；同時(shí)于2021年收購(gòu)融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的運(yùn)營(yíng)管理公司-融樂時(shí)代（海南）商業(yè)管理有限公司，通過收購(gòu)事項(xiàng)，融創(chuàng)服務(wù)成功布局了商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)板塊，提升綜合服務(wù)能力和資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。
凈利潤(rùn)連續(xù)兩年翻番
業(yè)績(jī)?nèi)€高揚(yáng)
各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)高質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)。2021年，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約79.0億元，同比增長(zhǎng)71%；凈利潤(rùn)約13.58億元，同比增長(zhǎng)約119%，2019年-2021年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)124%；毛利約24.91億元，同比增長(zhǎng)95.3%；毛利率約為31.5%，較去年同期提升約4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率約為17.20%，較去年同期提升約4個(gè)百分點(diǎn)。
圖3：2019年-2021年融創(chuàng)服務(wù)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)情況
創(chuàng)收能力位居行業(yè)前列。與目前已發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告的上市物企橫向?qū)Ρ葋砜?，融?chuàng)服務(wù)的創(chuàng)收能力居行業(yè)前列，各項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平（營(yíng)業(yè)收入均值：40.62億元；毛利均值：11.09億元；毛利率均值：29.64%；凈利率均值13.41%）
圖4：2021年部分上市物企部分核心業(yè)績(jī)指標(biāo)
布局商業(yè)運(yùn)營(yíng)新賽道
收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
2021年完成對(duì)融創(chuàng)商管運(yùn)營(yíng)板塊的整合后，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)務(wù)主線擴(kuò)展至四大板塊：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、非主業(yè)增值服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。從各業(yè)務(wù)板塊的結(jié)構(gòu)和效益來看，四大業(yè)務(wù)均有明顯提升，新業(yè)務(wù)板塊收入貢獻(xiàn)不斷提升，營(yíng)收結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
圖5：2019年-2021年融創(chuàng)服務(wù)各業(yè)務(wù)板塊收入情況
物業(yè)管理服務(wù)方面：隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在管面積增加，物業(yè)管理服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，2021年物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約45.39億元，同比增長(zhǎng)約63.6%，2019年-2021年復(fù)合增長(zhǎng)率約為98.8%；此外，來自獨(dú)立第三方的收入約14.21億元，同比大增113%。與此同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)的盈利能力大幅度提升，毛利率由去年的21.6%提升至25.7%。
社區(qū)生活服務(wù)方面：重點(diǎn)業(yè)務(wù)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)力，帶來了社區(qū)生活服務(wù)整體收入和毛利規(guī)模近兩倍的增長(zhǎng)。公告顯示，融創(chuàng)服務(wù)2021年社區(qū)生活服務(wù)收入則達(dá)到5.07億元，同比大增188%；毛利同比大幅增長(zhǎng)184%至2.31億元，毛利率持續(xù)穩(wěn)定，維持在46%左右的水平。此外，隨著融創(chuàng)服務(wù)社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊持續(xù)拓寬，服務(wù)品類和產(chǎn)品線布局更加豐富，各項(xiàng)子業(yè)務(wù)收入快速突破。其中，社區(qū)便民服務(wù)收入同比增長(zhǎng)近6倍，房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)、美居服務(wù)和空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，收入則分別同比增長(zhǎng)了約175%、142%和86%。
非業(yè)主增值服務(wù)方面：2021年實(shí)現(xiàn)收入26.82億元，同比增長(zhǎng)60%；毛利約9.55億元，同比增長(zhǎng)61%。整體非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率穩(wěn)定在36%左右，值得關(guān)注的是，融創(chuàng)服務(wù)2021年非業(yè)主增值服務(wù)毛利占比較2020年同期大幅下降8個(gè)百分點(diǎn)，顯示出對(duì)母公司依賴度持續(xù)降低，獨(dú)立盈利能力顯著增強(qiáng)。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)：深耕傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的同時(shí)，融創(chuàng)服務(wù)加緊布局商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊覆蓋21個(gè)核心城市，合約項(xiàng)目和已開業(yè)項(xiàng)目同比分別提升44%和27%，2021年實(shí)現(xiàn)商管營(yíng)收約1.39億元，貢獻(xiàn)毛利1.39億元，毛利率高達(dá)79.2%，相信“物管+商管”的新布局會(huì)給融創(chuàng)服務(wù)未來業(yè)績(jī)帶來無比廣闊的增長(zhǎng)空間。
小結(jié)
隨著資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的追捧逐漸回歸理性，物業(yè)公司更需要從長(zhǎng)期的角度看待自身發(fā)展。融創(chuàng)服務(wù)在2021年無疑交出了一份近乎完美的答卷，憑借其持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、高潛力的增長(zhǎng)勢(shì)能、日益強(qiáng)勁的市拓能力、高濃度的優(yōu)勢(shì)布局等贏得了客戶、投資者和資本市場(chǎng)對(duì)其未來增長(zhǎng)確定性和公司長(zhǎng)期可持續(xù)價(jià)值的認(rèn)可。
未來，融創(chuàng)服務(wù)將進(jìn)一步聚焦消費(fèi)潛能城市，加速生活服務(wù)復(fù)制落地，依靠便利、可靠、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主認(rèn)可，加速釋放社區(qū)生活服務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)潛力空間，為客戶提供全面的高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。