“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來”。新城控股董事長王曉松以這句話為新的一年定調(diào)。
3月31日，新城控股（601155.SH）舉行線上業(yè)績發(fā)布會，董事長王曉松、總裁梁志誠、聯(lián)席總裁曲德君、高級副總裁兼財務(wù)負責(zé)人管有冬出席。
2021年，新城控股實現(xiàn)銷售金額2338億元，年度回款2387億元，實現(xiàn)營業(yè)收入1682億元，同比增長16%。全年新開30座吾悅廣場，全國累計已在營購物中心數(shù)量達130座，去年實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，超額完成目標(biāo)。財務(wù)上繼續(xù)壓降杠桿，按“三道紅線”要求，已處于“綠檔”中。
對于重啟公開市場融資與拿地，王曉松表示正在密切關(guān)注市場動向和機會。他預(yù)計宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，將會繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，樓市有望回穩(wěn)，走入良性循環(huán)。
銷售穩(wěn)健，財務(wù)“綠檔”
2021年，新城控股實現(xiàn)銷售金額2338億元，年度回款2387億元，累計銷售面積約2355萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入1682億元，同比增長16%。實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。
期內(nèi)新增竣工面積3290萬平米，截至期末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3422萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足。
公司總資產(chǎn)達5343億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593億元，同比增長17%。
在財務(wù)數(shù)據(jù)方面，新城控股邁入“綠檔”。2021年年報顯示，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍，凈負債率為48.12%，剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，現(xiàn)金短債比則為1.92倍。
截至報告期末，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正；公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點。2021年新城控股的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達22.73%，位于行業(yè)前列。
自上市以來，新城控股今年首次披露其合聯(lián)營權(quán)益有息負債，根據(jù)2021年年報，合聯(lián)營權(quán)益有息負債僅為115.13億元。
過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大。新城控股積極開展到期債券置換，期內(nèi)先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。期內(nèi)成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%。
對于今年重啟公開市場融資，董事長王曉松在業(yè)績會上表示，近期一直在關(guān)注公開市場融資機會，包括吾悅廣場的盤活機會，“我們一直在進行相應(yīng)籌備，前段時間，部分民營企業(yè)出現(xiàn)困難，整個地產(chǎn)板塊二級市場債券價格有很大波動，現(xiàn)階段發(fā)行利率高，還不符合我們對融資成本的要求。隨著按揭貸、開發(fā)貸改善，相信公開市場很快有機會”。
商業(yè)擴容，增長強勁
新城控股一直堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運營優(yōu)勢互補，多年來沉淀的100多座購物中心，成為新城控股不同于其他房企的優(yōu)勢?；葑u在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。
截至2022年3月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。已布局（含在建、擬建）的吾悅廣場總數(shù)量已達到189座，進駐全國135個城市，覆蓋全國GDP80%區(qū)域。
2021年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比增長51%，全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場共30座。截至期末吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率達72.64%。
新城控股也披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達到155座，全年商業(yè)運營總收入目標(biāo)為105億元。
吾悅廣場的出租率和穩(wěn)定現(xiàn)金流表現(xiàn)，使得盤活這部分資產(chǎn)有了更大操作空間。業(yè)績會上王曉松透露，目前新城控股889億元有息負債中，已有109億元為通過吾悅廣場進行的融資，2022年一季度也有新的經(jīng)營性物業(yè)貸落地。
此外，由于吾悅廣場拿地前，新城控股會與地方政府溝通一年多甚至兩年，更容易建立較好的信任關(guān)系。業(yè)績會上，管理層透露，基于上述原因，新城控股可以較合理規(guī)范地提取預(yù)售資金，整體預(yù)售資金監(jiān)管層面屬于較為正常的監(jiān)管比例，無過度監(jiān)管的情況。2021年12月末，公司貨幣資金552億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金167億元，可動用部分較為充裕。
疫情對購物中心發(fā)展產(chǎn)生較大影響，對此，聯(lián)席總裁曲德君表示，吾悅廣場響應(yīng)政府號召，做好各種疫情防控，對重點品牌給予租金減免，確實受到不同程度的影響。不過，吾悅廣場整體上依然保持經(jīng)營穩(wěn)定，經(jīng)營狀態(tài)不斷向好，商業(yè)營業(yè)收入均超額達標(biāo)，2021年整體客流超11億人次，同比增長62%，2021年商戶整體銷售額572億元，同比增長79%。
“近兩年購物中心行業(yè)的發(fā)展盡管受到疫情因素的影響，但市場空間還是很大，關(guān)鍵是看如何在競爭中分得更大的份額。”曲德君說，接下來，新城商業(yè)會提升品牌招商能力，在與原有的各類核心品牌保持密切合作關(guān)系的同時，積極引進標(biāo)桿、首進品牌，將強調(diào)深度經(jīng)營，積極創(chuàng)新，不斷探索新模式。
土儲充足，精準(zhǔn)投拓
在土地市場，2021年，新城控股保持合理投資強度，在確?，F(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)布局。截至2021年末，新城控股總土地儲備達到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長三角強三四線城市占比30%；從區(qū)域劃分層面看，長三角區(qū)域占比達37%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計占比63%。
商業(yè)方面，2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產(chǎn)16座、輕資產(chǎn)16座。
對于今年何時重啟拿地，王曉松表示：“公司正對土地市場保持密切關(guān)注，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，視市場情況，在經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來做出決定，選好城市、機會和時間來精準(zhǔn)投拓，保障公司的平穩(wěn)運營?！?/p>
他還透露，在沉淀資金拓展土地之外，輕資產(chǎn)吾悅廣場仍然可以繼續(xù)推進。今年1-2月已經(jīng)新獲取了1座，均在沒有資金沉淀的情況下為未來可持續(xù)的租金收入增長提供了保障，這也是和其他企業(yè)相比，新城核心優(yōu)勢所在。
展望房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，王曉松表示：“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”今年2月，新城控股已經(jīng)實現(xiàn)單月銷售額112億元，位列行業(yè)第六位，銷售回暖跡象明顯。
王曉松預(yù)計，2022年宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，對降準(zhǔn)、降息有預(yù)期，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，會發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，在“房住不炒”的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)局部放松，加大對剛需、改善的支持力度，樓市有望回穩(wěn)，走入良性循環(huán)，房企應(yīng)該堅持租售并舉、多元渠道發(fā)力?，F(xiàn)在只是短期恐慌，房地產(chǎn)行業(yè)沒有本質(zhì)性變化。