中信證券認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)未來覆蓋率仍有望向100%持續(xù)演進(jìn)。
行業(yè)的品質(zhì)化浪潮風(fēng)起云涌，預(yù)計(jì)物業(yè)管理市場的總規(guī)模還將繼續(xù)壯大。
中長期而言，中國居民在房屋運(yùn)維和居住相關(guān)服務(wù)方面付費(fèi)嚴(yán)重不足（盡管房價高），短期而言，物業(yè)費(fèi)收入亦基本不受疫情影響。
中信重點(diǎn)推薦：。
覆蓋率從2019年78.8%上升至92.3%
由于物管行業(yè)在基層治理尤其是疫情防控中發(fā)揮的巨大作用得到社會認(rèn)可，各地政府紛紛出臺相關(guān)政策，推動業(yè)主自治組織的發(fā)展，追求物業(yè)管理全覆蓋。
中信證券測算，24個一二線城市的戶數(shù)覆蓋率已經(jīng)超過92%，不過小區(qū)覆蓋率略低，因?yàn)榇笮托^(qū)物管引入更加積極。
展望未來，物管覆蓋率有望繼續(xù)上升至接近100%，但從市場角度看剩余小區(qū)物管業(yè)務(wù)盈利性預(yù)計(jì)明顯較低，故增速將有所放緩。
24城加權(quán)平均物業(yè)費(fèi)從2019年的2.05元/平米/月上升到2.17元/平米/月。深圳、長春、長沙等城市的物業(yè)費(fèi)累計(jì)漲幅超過15%。
物管費(fèi)累計(jì)漲幅雖然顯得不多，但必須考慮到，有大量低價的，新引入物業(yè)管理的存量小區(qū)拉低平均數(shù)（當(dāng)然也有新房抬高平均數(shù)）。
品質(zhì)項(xiàng)目占大頭 數(shù)據(jù)來源貝殼有統(tǒng)計(jì)偏差風(fēng)險
品質(zhì)化項(xiàng)目市場占比超過七成。在24個高線城市，中信統(tǒng)計(jì)高端（物業(yè)費(fèi)超過4元）、中檔（物業(yè)費(fèi)超過2元低于4元）和普通項(xiàng)目的戶型占比，在2022年分別達(dá)到5%、24%和63%（剩下為無物業(yè)），較2019年分別上升2、5、7 個百分點(diǎn)。
按照金額來統(tǒng)計(jì)，則高端、中檔和普通項(xiàng)目市場份額分別達(dá)到28%、44%和29%，品質(zhì)化項(xiàng)目（物業(yè)費(fèi)超過2元）總的市場份額（按照金額算）占比達(dá)到71%。
早在2019年2月，中信對24個城市住宅物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了研究，經(jīng)過測算，2022年24個城市物業(yè)費(fèi)（基礎(chǔ)服務(wù)）規(guī)模合計(jì)約2,344.8億元，較2019年增長60.2%。
北京、上海、成都、重慶、深圳等城市的物業(yè)費(fèi)規(guī)模超過150億元。統(tǒng)計(jì)的總樣本戶數(shù)較2019年增加27%，超過9000萬戶。這有新房落成交付的原因，有一些不可交易項(xiàng)目轉(zhuǎn)可交易的原因。
但值得一提是，中信此次研究的數(shù)據(jù)來源于貝殼，雖然是目前可獲得的最全的樓盤字典，但難免仍可能存在統(tǒng)計(jì)不到的小區(qū)，因此存在樣本統(tǒng)計(jì)偏差的風(fēng)險。
比如部分物業(yè)管理公司缺乏運(yùn)營獨(dú)立性的風(fēng)險。部分老舊小區(qū)盈利性較低的風(fēng)險。