數(shù)日前，綠城完成了“23綠城01”的發(fā)行工作，發(fā)行規(guī)模10億元，最終票面利率為4%。按流程，這筆債券將在3月29日上市交易。
3月28日召開的線上業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)透露稱，該筆債券的發(fā)行倍數(shù)達(dá)到7.9倍，后續(xù)公司將擇機(jī)進(jìn)行債券的再發(fā)行工作。
他還說，在剛剛過去的2月份，公司與一家銀行落地了1.69億美元的內(nèi)保外貸，另有3.42億美元債務(wù)的置換也已獲批通過，“這些動(dòng)作完全可以確保公司2023年到期債務(wù)如期償還，以及2024年到期債務(wù)的提前置換”。
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耿忠強(qiáng)的表態(tài)給外界吃了一顆“定心丸”。不過，筑牢了資金“護(hù)城河”后的綠城依然有自己的“煩惱”。
給少數(shù)股東打工？
綠城是業(yè)內(nèi)目前為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)正增長(zhǎng)的房企，然而這些利潤(rùn)大部分都進(jìn)了少數(shù)股東的“口袋”。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年，綠城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1271.53億元，同比增長(zhǎng)26.8%；年內(nèi)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15.7%至88.95億元，其中歸母凈利潤(rùn)同比下滑38.33%至27.56億元，而少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為61.39億元，同比增幅達(dá)到90.78%，占年內(nèi)利潤(rùn)的69%。
公司同期實(shí)現(xiàn)毛利220.21億元，同比增長(zhǎng)了21.2%；毛利率為17.32%，較2021年的18.1%下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)銷售毛利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至16.3%；凈利率為7%。
對(duì)于少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，耿忠強(qiáng)在會(huì)上做出了解釋，他指這一現(xiàn)象主要受兩方面因素影響，其一是匯兌損益，因人民幣貶值，綠城計(jì)提了匯兌凈損失13.71億元，而2021年為凈收益3.82億元，“發(fā)外債的時(shí)候都是綠城中國(guó)在發(fā)，所以說相對(duì)虧損或者是相應(yīng)的收益，都直接影響到歸母凈利潤(rùn)”；
其二是與2022年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)相關(guān)。公司該年結(jié)轉(zhuǎn)占比較高的幾個(gè)項(xiàng)目都是合作開發(fā)模式，例如西安全運(yùn)村項(xiàng)目、溫州的鳳起玉鳴、義烏的萬(wàn)家風(fēng)華等，綠城雖然對(duì)這些項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了并表，但股權(quán)占比相對(duì)較低，導(dǎo)致少數(shù)股東的損益金額較大。
他強(qiáng)調(diào)，近兩年公司推行的優(yōu)先股東模式是真正的股權(quán)合作，綠城不做任何形式的兜底，隨著未來(lái)項(xiàng)目權(quán)益比例的提高，少數(shù)股東損益占比大的問題也會(huì)隨之解決。
2022年，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約793萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同銷售金額約2128億元，當(dāng)中歸屬于綠城集團(tuán)的權(quán)益金額約1224億元，權(quán)益比提升至58%。
公司同期以408億元的對(duì)價(jià)新增了27個(gè)項(xiàng)目，其中16個(gè)位于杭州，總建筑面積約408萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)約每平方米14620元，預(yù)計(jì)新增貨值1037億元，平均權(quán)益占比上升至69%。
綠城在年報(bào)中強(qiáng)調(diào)，這些新增項(xiàng)目均兼顧了安全性、流動(dòng)性和盈利性，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率進(jìn)一步提升，同時(shí)提升項(xiàng)目權(quán)益占比，降低合作風(fēng)險(xiǎn)，提升操盤效率，鞏固歸母利潤(rùn)。
收并購(gòu)不是重點(diǎn)
截至報(bào)告期末，該公司共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目224個(gè)(包括在建及待建)，總建筑面積約4959萬(wàn)平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為2827萬(wàn)平方米；總可售面積約為3333萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積約為1892萬(wàn)平方米；平均樓面地價(jià)約7582元/平方米。
城市能級(jí)來(lái)看，其擁有總貨值8295億元，位于一二線城市的占比為78%，長(zhǎng)三角區(qū)域占53%，北京、上海、杭州等十大戰(zhàn)略核心城市貨值4307億元，占比52%。
談及一二線城市之外的投資布局時(shí)，行政總裁郭佳峰表示，雖然2、3月份的市場(chǎng)行情有所回升，但并不能以此確定市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入上行通道，還是要謹(jǐn)慎樂觀，因此公司的投資策略還是會(huì)聚焦在一二線城市，確保去化安全，但若形勢(shì)好轉(zhuǎn)一些，公司還是會(huì)做一些區(qū)域下沉，“我們想爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)”。
他還稱，在新一年的發(fā)展規(guī)劃中，收并購(gòu)不是公司重點(diǎn)，近期參與度不高。其指有些進(jìn)入收并購(gòu)市場(chǎng)的土地并不好、股東情況也很復(fù)雜，而且有些項(xiàng)目已經(jīng)成型，借助綠城的平臺(tái)很難再進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。
不過，倘若有好的項(xiàng)目，綠城也會(huì)積極考量，郭佳峰透露稱，公司近期正在商議海南、廣東的一些收并購(gòu)機(jī)會(huì)，“總體來(lái)說，品質(zhì)能保證、有錢賺的話，我們就拿”。
重品質(zhì)、重經(jīng)營(yíng)結(jié)果、重流量的投資策略在綠城去年的拿地動(dòng)作中展露無(wú)遺。
數(shù)據(jù)顯示，其2022年全年新增貨值中，有501億元的銷售額在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，當(dāng)年轉(zhuǎn)化率48%，同比提升27個(gè)百分點(diǎn)；在杭州所摘的16個(gè)項(xiàng)目中，有13個(gè)實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開盤，月映海棠園、春知海棠苑、燕語(yǔ)海棠軒三個(gè)項(xiàng)目在拿地后209天實(shí)現(xiàn)121億元的住宅貨值售罄，平均中簽率14.9%，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同步回正。
永續(xù)債下個(gè)月清零
對(duì)于2023年的推盤節(jié)奏，副總裁李駿透露，預(yù)計(jì)今年的整體銷售規(guī)模與去年基本相當(dāng)，公司今年新增項(xiàng)目大部分可以在年內(nèi)供貨，同時(shí)倘若市場(chǎng)顯著回暖，去年以銷定產(chǎn)的部分項(xiàng)目亦可以隨時(shí)供應(yīng)，“目前這個(gè)貨值是可以支撐今年穩(wěn)定銷售的”。
他進(jìn)一步指出，二三季度將是綠城的供貨高峰期，保守估計(jì)按2022年市場(chǎng)行情和實(shí)際完成的去化率，即60%-65%之間，以公司現(xiàn)有存量貨源預(yù)計(jì)就可以實(shí)現(xiàn)1500億-1600億元的銷售額。
數(shù)據(jù)顯示，綠城2023年的總可售貨值達(dá)3601億元(含代建)，其中自投項(xiàng)目可售貨值約2476億元(不含2023年新增項(xiàng)目可轉(zhuǎn)化貨值)，一二線城市占比達(dá)80%，按計(jì)劃其年內(nèi)還將新增1061億元的自投項(xiàng)目供貨。
資金方面，截至2022年末，該公司擁有銀行存款及現(xiàn)金703.94億元，其中銷售監(jiān)管資金為218.65億元，一年內(nèi)到期的借貸余額為269.06億元?！叭兰t線”指標(biāo)來(lái)看，其現(xiàn)金短債比1.7倍，凈資產(chǎn)負(fù)債率提升10.6個(gè)百分點(diǎn)至62.6%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.1%，為“黃檔”房企。
對(duì)于凈資產(chǎn)負(fù)債率提升的原因，耿忠強(qiáng)解釋主要是由于公司去年歸還了90多億元的永續(xù)債，目前綠城的永續(xù)債余額為15億元，預(yù)期將在下個(gè)月清零。
融資渠道來(lái)看，該公司去年發(fā)行了本金總額200.18億元的境內(nèi)債券，包括公司債、中期票據(jù)、供應(yīng)鏈ABS/ABN、購(gòu)房尾款A(yù)BS等，平均發(fā)行期限為2.18年，平均利息成本為3.43%，較2021年全年下降12個(gè)基點(diǎn)；同時(shí)境外渠道全年融資9.5億美元。
據(jù)耿忠強(qiáng)透露，綠城2023年到期的境外債總額為7億美元，公司的融資動(dòng)作可以確保這些債務(wù)的如期償還。
另外，該公司目前已經(jīng)與14家銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得了超4000億元的綜合授信額度支持，其合作內(nèi)容中除了傳統(tǒng)的開發(fā)貸、按揭、并購(gòu)貸外，預(yù)售資金的保函置換以及內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)推進(jìn)的積極性也是明顯提高。
“商業(yè)銀行保函置換監(jiān)管資金，在杭州和長(zhǎng)沙已經(jīng)陸續(xù)落地，其它城市也在推進(jìn)當(dāng)中”耿忠強(qiáng)補(bǔ)充說道。