3月31日，新城控股（601155.SH）發(fā)布2022年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2022年全年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元。截至報(bào)告期末，新城控股總資產(chǎn)為4,579.07億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為594.81億元。
盡管受到行業(yè)周期波動(dòng)影響，新城控股盈利穩(wěn)定：歸母凈利潤為13.94億元；扣非歸母凈利潤為7.27億元；基本每股收益0.62元/股。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。
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在房地產(chǎn)行業(yè)受到多重挑戰(zhàn)，進(jìn)入深度調(diào)整周期的背景下，新城控股的業(yè)績也受到了一定影響。不過，新城控股保持“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略聚焦，在確保財(cái)務(wù)安全的前提下，積極謀求可持續(xù)發(fā)展。
未來增長可期
新城控股恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律、堅(jiān)持底線思維，保持穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。報(bào)告期內(nèi)，公司資產(chǎn)負(fù)債率為80.46%，同比下降1.66%；流動(dòng)比率為0.96，速動(dòng)比率為0.31；總債務(wù)為773.7億元。新城控股其他應(yīng)收款427.08億元，其他應(yīng)收款占流動(dòng)資產(chǎn)比率為14.09%，呈增長態(tài)勢，短期償債能力有所提高。
不過，新城控股也提前鎖定了未來業(yè)績。2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額1693.9億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積1792.9萬平方米。此外截至報(bào)告期末，公司共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目），公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬平方米（含和聯(lián)營項(xiàng)目），提前鎖定未來業(yè)績。
截至2022年底，新城控股經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。公司在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金額充裕?；乜罱痤~達(dá)1329億元，回款率115%，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。新城控股表示，公司在財(cái)務(wù)上的良好表現(xiàn)與其長期以來恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，堅(jiān)持底線思維，以扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤抵御風(fēng)險(xiǎn)不無關(guān)系。
與此同時(shí)，新城控股也通過壓降有息負(fù)債對債務(wù)結(jié)構(gòu)也進(jìn)行著持續(xù)優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。
此外，在償債方面新城控股也恪守底線，保障財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安全可控。新城控股表示，為確保每一筆債務(wù)能夠提前或到期償付，公司會(huì)根據(jù)資金及債務(wù)到期狀況，做好相應(yīng)排布。2022年全年，新城控股已經(jīng)償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元。以實(shí)際行動(dòng)向資本市場展現(xiàn)了公司的良好信用以及長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。
在堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全的同時(shí)，新城控股還積極相應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”的要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作視為公司運(yùn)營管理的重點(diǎn)工作，向保交付項(xiàng)目積極傾斜資源。據(jù)悉，2022年全年，新城控股已組織交付13.1萬套物業(yè)。該公司表示，2023年將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針，全力以赴完成保交付目標(biāo)。
商業(yè)板塊持續(xù)發(fā)力
新城控股在業(yè)績支撐上，商業(yè)板塊也貢獻(xiàn)了重要力量。一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)是，自2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。2022年年報(bào)顯示，該比例為1.64倍。
2022年，新城控股繼續(xù)聚焦“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。在此戰(zhàn)略下，新城控股的商業(yè)板塊不斷發(fā)力，在艱難的市場環(huán)境中持續(xù)為公司造血，對公司收益的貢獻(xiàn)持續(xù)提升。不僅如此，商業(yè)板塊還為公司貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，助力經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正。
也是在這一年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報(bào)告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營業(yè)收入的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%，有助于公司抵御行業(yè)整體毛利率的下行風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，新城控股表示，公司秉持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，不斷擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模。基于對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，新城控股將進(jìn)階啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)型。新城控股稱，公司將以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場更大價(jià)值。與傳統(tǒng)運(yùn)營思路相比，深度運(yùn)營致力于從空間運(yùn)營到用戶運(yùn)營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。
分析指出，隨著深度運(yùn)營模式落地，新城商業(yè)的競爭力或?qū)⑦M(jìn)一步提升，加之2023年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)會(huì)，公司商業(yè)運(yùn)營收入增長可期。新城控股透露，2023年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目20座。
截至3月25日，公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國141個(gè)城市，體現(xiàn)了公司不俗的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力。
作為示范房企，新城控股在2022年就從融資端入手，以應(yīng)對復(fù)雜的市場環(huán)境。步入2023年，隨著房企再融資環(huán)境回暖，新城控股于3月13日發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元。其中，24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。
進(jìn)入2023年，隨著兩會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)，多項(xiàng)支持性政策逐步落地，市場信心逐漸恢復(fù)，市場預(yù)期向好，行業(yè)預(yù)計(jì)也將逐步回歸健康發(fā)展。新城控股也將持續(xù)聚焦雙輪驅(qū)動(dòng)核心能力，在保障財(cái)務(wù)安全的情況下謀求進(jìn)一步發(fā)展。