作者：投行小兵
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（一）幾個(gè)層次
關(guān)于公司生產(chǎn)經(jīng)營所需房產(chǎn)為租賃的情形，可能需要區(qū)分幾個(gè)層次去認(rèn)識(shí)：
1.某些輕資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)本身就是不需要自有房產(chǎn)的，這些企業(yè)租賃房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營符合行業(yè)基本規(guī)律，如軟件企業(yè)。
2.如果行業(yè)主要企業(yè)是自有房產(chǎn)而發(fā)行人是租賃，那么關(guān)注租賃房產(chǎn)比例有多大，如果比例不是很高且不是公司主要的經(jīng)營場(chǎng)所一般情況下問題也不大。
3.如果企業(yè)租賃房產(chǎn)的比例很大，那么需要關(guān)注這個(gè)租賃房產(chǎn)是否存在瑕疵（比如前面提到的違規(guī)建筑）、租賃協(xié)議是否長期有效（比如涵蓋產(chǎn)權(quán)的一大部分時(shí)間）、是否約定了明確的違約條款（如果出租方違約需要支付賠償）、設(shè)備搬遷是否會(huì)便捷（如果周期很長必然影響生產(chǎn)）、設(shè)備搬遷是否會(huì)造成重大損失以及是否有保證措施（某些設(shè)備只要安裝之后就不能動(dòng)了，一動(dòng)就廢了。）如果上述問題能夠得到一個(gè)合理的解釋并充分披露風(fēng)險(xiǎn)，那么這個(gè)問題應(yīng)該也不會(huì)構(gòu)成上市障礙。
（二）租賃控股股東、實(shí)際控制人房產(chǎn)
需要明確的是，從IPO審核標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則的要求來說，在注冊(cè)制審核要求下，發(fā)行人租賃控股股東、實(shí)際控制人以及關(guān)聯(lián)方的房產(chǎn)作為經(jīng)營場(chǎng)所，或者控股股東將部分商標(biāo)專利授權(quán)發(fā)行人使用，只要金額和比重控制在一定范圍內(nèi)，對(duì)于發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營不構(gòu)成重大不利影響，發(fā)行人對(duì)于上述資產(chǎn)不存在重大依賴，那么一般不構(gòu)成IPO審核的障礙。而在以前的審核標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于租賃控股股東的資產(chǎn)或者專利授權(quán)，基本上都是不允許的。
根據(jù)《首發(fā)業(yè)務(wù)若干問題解答》，如果發(fā)行人租賃控股股東、實(shí)際控制人房產(chǎn)，需關(guān)注并核查以下方面：相關(guān)資產(chǎn)的具體用途、對(duì)發(fā)行人的重要程度、未投入發(fā)行人的原因、租賃費(fèi)用的公允性、是否能確保發(fā)行人長期使用、今后的處置方案等，并就該等情況是否對(duì)發(fā)行人資產(chǎn)完整性和獨(dú)立性構(gòu)成重大不利影響發(fā)表明確意見。如生產(chǎn)型企業(yè)的發(fā)行人，其生產(chǎn)經(jīng)營所必需的主要廠房、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)系向控股股東、實(shí)際控制人租賃使用，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注、充分核查論證并發(fā)表意見。
關(guān)于這部分內(nèi)容，在關(guān)聯(lián)交易部分有更加詳細(xì)的論述。
（三）租賃價(jià)格問題
如果發(fā)行人主要的經(jīng)營場(chǎng)所是通過租賃得來，那么租金問題就可能會(huì)是發(fā)行人很重要的生產(chǎn)成本，少則幾百萬多則可能上千萬，那么租金價(jià)格就會(huì)成為一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的問題。
一般情況下，企業(yè)通過租賃房產(chǎn)要付出的成本顯然要比自己建造房產(chǎn)分?jǐn)傁聛淼某杀疽咭恍?，不然就不符合基本商業(yè)邏輯，如果租賃價(jià)格不滿足這個(gè)邏輯那么就可能存在問題，甚至是業(yè)績(jī)調(diào)整的問題。對(duì)于租賃價(jià)格的對(duì)比，這個(gè)應(yīng)該并不難操作，租賃價(jià)格可以通過房屋租賃中介取得，也可以通過當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T取得相關(guān)數(shù)據(jù)。