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觀察丨碧桂園服務:盈警下的艱難抉擇
時間:2023-08-03 06:04:12  來源:睿思機構(gòu)  
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8月1日晚,碧桂園服務披露2023年上半年業(yè)績預告,盡管盈利告急,但配合大手筆的股份回購計劃,該股次日依然逆市大漲17.98%。

數(shù)據(jù)顯示,碧桂園服務上半年收入約206.5億元-208.5億元,較去年同期的200.55億元有所增長。但增收不增利,歸屬股東凈利潤介乎23.18億-25.76億元,核心凈利潤介乎26.02億-28.91億元。

該兩項數(shù)據(jù)的預估區(qū)間上限25.76億元、28.91億元,正是去年同期錄得的實際收益數(shù)據(jù)。也就是說,今年上半年的歸母凈利潤以及核心凈利潤,將不會高于去年同期,這是利潤下降的委婉說法。


(資料圖)

不確定的利好:大額減值未出現(xiàn)

但無論如何,碧桂園服務的表現(xiàn)依然大大優(yōu)于其母公司碧桂園集團。

對于目前的不動產(chǎn)領域企業(yè)而言,經(jīng)歷了長時間的行業(yè)下行,“資產(chǎn)減值”已成為企業(yè)利潤下滑的重要殺手,比如之前補發(fā)財報的恒大,資產(chǎn)減值貢獻了超過4000億元的虧損,就連央企華僑城,也因為資產(chǎn)減值而由盈轉(zhuǎn)為虧。

所幸碧桂園服務在這方面并未出現(xiàn)異常,2023上半年業(yè)績預告中并未列明相關數(shù)據(jù),但解釋了利潤下降的原因只是“非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務的收入及毛利率下降等因素導致”。而2022年全年,資產(chǎn)減值則為6.79億元,較2021年擴增了約3倍。

換言之,在本次業(yè)績預告中,投資者可以暫時松一口氣,此前碧桂園服務資產(chǎn)減值加劇的趨勢似乎并未進一步惡化。

不過,睿思認為,仍需警惕公司在年底集中計提損失的可能性,畢竟房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)根本性的向好信號。

現(xiàn)金為王的多重考慮

過去幾年,物業(yè)服務管理概念股被資本市場賦予高估值的很大一部分原因,是因為它們擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,是名副其實的現(xiàn)金奶牛。

可以說,現(xiàn)金流是物管企業(yè)安身立命的本錢。在這份業(yè)績預告中,碧桂園服務的現(xiàn)金儲備為126億元,較2022年末增長約13億元。

睿思認為,一方面碧桂園服務是近年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴張最積極的企業(yè),充裕的現(xiàn)金可以確保在目標出現(xiàn)時能有足夠的籌碼。

另一方面,管理層或許意識到了“劣質(zhì)收購”的弊端,對現(xiàn)金并購更加審慎。

“劣質(zhì)收購”可謂碧桂園服務擴張過程中買來的教訓。

三個月前,碧桂園服務管理層曾表示,已決定主動退出嘉寶服務和財信服務的幾家物業(yè)管理附屬公司及若干物業(yè)管理項目,因為該等公司的利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預期。

此次半年盈利下滑,就和部分收購的物業(yè)公司經(jīng)營不善有關,新購項目在負債、成本等方面的問題拉低了碧桂園服務平均水平。

是否該切割地產(chǎn)?

近日,楊惠妍向國強公益基金會捐贈約6.75億股碧桂園服務股權的事件備受關注。有投資人擔心是否存在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的可能以及國強公益基金會的資質(zhì)問題。

睿思認為,上述頗為誅心的爭議尚無定論,而且碧桂園在慈善方面多年的付出有目共睹,大可不必用最大的惡意去揣測。

不過也有觀點認為,楊惠妍寧將彼時價值約64億港元的股份捐作慈善,也不用來救濟一下碧桂園集團,是否不近人情。

2022年末,楊惠妍還就曾通過出售碧桂園服務股權套現(xiàn)約50.55億港元,將這筆資金以免息無抵押的方式借給碧桂園使用。

事實上,隨著近期多個房企被曝與下屬物管公司之間存在資金挪用情況,投資者對物管公司與母公司之間的關聯(lián)交易可謂聞之色變。

在這種情況下,碧桂園服務能夠避嫌,倒是讓不少投資者反而安心。

不過,物管公司的在管面積、簽約面積等關鍵核心指標的擴張,又很大程度受益于母公司的輸送。

而近兩年很多房企的項目交付都出現(xiàn)較大問題,延期交付以及部分項目存在交付的不確定性,自然讓物業(yè)服務的現(xiàn)金流從穩(wěn)定變?yōu)椤安环€(wěn)定”,甚至之前已經(jīng)簽了合同的項目,未來能否正常收入物業(yè)服務費都難以確定。

這讓很多物業(yè)上市公司的合同收益預期大打折扣,未來成長性也相比以前大為減弱,這也是上市物業(yè)公司估值下跌的原因之一。

碧桂園服務近年在第三方項目以及三供一業(yè)的拓展方面進展不錯,一定程度上淡化了與母公司的關聯(lián)。

今后如何在“更好獲得母公司支持”和“減少母公司經(jīng)營滑坡影響”之間取得平衡,是碧桂園服務能否扭轉(zhuǎn)頹勢的關鍵,也將是一種抉擇。

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