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100萬房貸可省65萬利息?經(jīng)營貸置換房貸重出江湖,警惕貸款中介套路深
時間:2022-04-21 10:49:14  來源:引領(lǐng)外匯網(wǎng)  
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上海證券報消息,政策稍一松動,套利分子就開始蠢蠢欲動。

近期,企業(yè)貸款利率持續(xù)下行,記者注意到,有銀行客戶經(jīng)理、貸款中介又開始推銷經(jīng)營貸置換房貸的業(yè)務(wù)——先還清房貸,再申請低息的抵押經(jīng)營貸,從而通過“先還后貸”的方式進(jìn)行套利。

銀行經(jīng)營貸推介信息

記者了解到,經(jīng)營貸置換房貸實屬違規(guī)行為,如若通過貸款中介辦理,實際產(chǎn)生的各項服務(wù)費(fèi)用價格不菲,風(fēng)險因素亦不容小覷。一經(jīng)查出,銀行將要求個人立即返還貸款資金,并追究法律責(zé)任,個人征信也會受到影響。

經(jīng)營貸置換房貸存風(fēng)險

記者了解到,經(jīng)營貸置換房貸操作流程較為復(fù)雜,需要個人購房者提前還清房貸,再向銀行申請抵押經(jīng)營貸。

多名貸款中介向記者表示,近期經(jīng)營貸置換房貸的咨詢較多,主要原因在于企業(yè)貸款利率已降至4%左右,而房貸利率大多在5%以上,前來咨詢的人大多是看準(zhǔn)了兩類貸款之間的利差,存在一定的套利空間。

一名北京地區(qū)的貸款中介言之鑿鑿:“經(jīng)營貸和房貸都是把房子抵押給銀行,置換以后可以讓房產(chǎn)價值最大化,不僅手里錢多了,而且利息還比之前更低。我不能幫你掙65萬,但可以幫你省65萬?!?/p>

房貸和經(jīng)營貸詳細(xì)對比

然而仔細(xì)推敲中介的話術(shù),實則漏洞百出。多名業(yè)內(nèi)人士表示,對于個人購房者而言,房貸比經(jīng)營貸的風(fēng)險更低。

對比來看,房貸可以使用等額本息或等額本金兩種方式按月還款,購房者可以根據(jù)自身實際情況作出選擇。經(jīng)營貸還款多為先息后本,期限較為靈活,短則三五年,長至10年甚至20年。個人購房者要想用經(jīng)營貸置換房貸,通常傾向于選擇更為長期的抵押貸款產(chǎn)品,房產(chǎn)也要進(jìn)行再次抵押。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,對個人而言,以經(jīng)營貸置換房貸只是節(jié)省了部分利息負(fù)擔(dān),但是經(jīng)營貸的期限通常較短,會加重每一期的本息還款壓力,個人的生活質(zhì)量和抗風(fēng)險能力都會隨之下降,還會面臨被政策打擊的風(fēng)險,因此這種方式并不適用于個人購房者。

記者了解到,在實際轉(zhuǎn)貸的過程中,個人還需向貸款中介支付高額的服務(wù)費(fèi)用。例如,在沒有充足的資金提前還款時,貸款中介可向個人提供過橋資金并收取高額利息。如若個人名下沒有企業(yè),貸款中介也可代辦企業(yè)過戶,但也面臨承接企業(yè)債務(wù)的風(fēng)險。

一通操作下來,涉及費(fèi)用五花八門,實際價格不菲,花費(fèi)金額甚至超過節(jié)省下來的利息支出,可謂得不償失。

在記者表達(dá)出對隱含風(fēng)險有所顧慮時,該名貸款中介表示,自己曾為銀行從業(yè)人員,具有豐富的社會關(guān)系,和銀行高層乃至工商局內(nèi)部均有不錯的交情,能夠確保各項手續(xù)順利辦理。

采訪中,亦有銀行客戶經(jīng)理聲稱,近期貸款審批有所松動,有放寬審查的趨勢。

經(jīng)營貸流入樓市何時休?

監(jiān)管明令禁止經(jīng)營貸流入樓市,但不法分子的手段經(jīng)過包裝升級后重出江湖。雖然這種方式看似隱蔽,但貸款流向并未按照合同約定用于企業(yè)經(jīng)營,因此構(gòu)成違規(guī)。

違規(guī)行為緣何屢禁不止?冰鑒科技研究院研究員王詩強(qiáng)表示,企業(yè)或個人貸出資金后可以通過各種名義轉(zhuǎn)入第三方賬戶,銀行想要徹查資金流向,需要付出較高的運(yùn)營成本。

事實上,經(jīng)營貸流入樓市的情形已得到遏制。在記者詢問能否將經(jīng)營貸直接用于購房首付時,貸款中介明確表示,這種行為在2021年初就遭到嚴(yán)查,已經(jīng)無法開展。

2021年3月,銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,明確要求銀行加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查,對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗證,不得以企業(yè)證明材料代替實質(zhì)性審核。

工行一名支行行長說,經(jīng)營貸置換房貸的行為是被堅決杜絕的,該行發(fā)放普惠貸款通常要求企業(yè)具有一年以上的持續(xù)經(jīng)營記錄,新過戶到個人名下的企業(yè)申請貸款難以通過審批。

上海定達(dá)律師事務(wù)所執(zhí)行主任肖波提示,貸款人還需警惕其中的法律風(fēng)險。通常銀行在貸款合同中會約定貸款用途,如果經(jīng)營貸被發(fā)現(xiàn)流入樓市,銀行會要求貸款人立即歸還資金。如若無法及時還貸,被抵押的房產(chǎn)會被銀行通過司法程序處置,銀行面臨重大損失時,也可能以騙取貸款罪起訴貸款人。

同時,用經(jīng)營貸置換房貸,也會讓貸款人的征信受到影響。通知明確,要將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。

對于經(jīng)營貸流入樓市的現(xiàn)象,監(jiān)管處罰力度并未放松。普華永道報告顯示,今年一季度,銀保監(jiān)會以貸款“三查”不盡職為由向銀行開出143張罰單,金額累計5984萬元,其中不乏對公貸款流入樓市的情形。

普華永道建議,銀行應(yīng)健全風(fēng)險防控機(jī)制,明確重要業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制點和管控措施,增強(qiáng)系統(tǒng)關(guān)鍵節(jié)點的剛性控制,深入排查風(fēng)險事件內(nèi)控缺陷。