本次政策對企業(yè)資金壓力的緩解或?qū)⑾鄬τ邢?，對于各地?zhí)行尺度及實際政策效果仍需理性看待。
2月10日晚間，一則全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法于近日制定出臺的消息，一時成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注熱點。
消息稱，商品房預售金監(jiān)管辦法明確對預售資金規(guī)定進行了全國統(tǒng)一，要求預售資金必須全程全額監(jiān)管，但分為一般監(jiān)管額度和重點監(jiān)管額度，其中重點監(jiān)管額度比例將由市縣一級住建部門根據(jù)工程造價合同等核定，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度之后，剩余資金則可以由房企提取使用。
一時間，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)將迎來實質(zhì)性利好的言論甚囂塵上。那么，預售金監(jiān)管辦法的出臺是否意味著全國預售資金監(jiān)管將大幅放松？房企現(xiàn)金流能否緩解？對此，我們邀請華泰證券地產(chǎn)首席分析師陳慎、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就相關(guān)話題進行了探討。
中國房地產(chǎn)報：長期以來，部分城市商品房預售資金監(jiān)管的缺位被社會詬病，也制約著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。此次，預售金監(jiān)管辦法的出臺您認為有何意義？這次改革的邏輯是什么？
陳慎：這次預售資金監(jiān)管辦法出臺背景在于，由于房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行以及房企融資面臨嚴厲監(jiān)管下，越來越多房企出現(xiàn)現(xiàn)金流風險，這也使得各地出現(xiàn)爛尾樓問題的可能性加大，會造成潛在民生問題。
由于過去商品房預售資金監(jiān)管并沒有全國性文件，制定權(quán)都在于地方，則容易造成兩個極端：一是持續(xù)缺位，部分城市在面臨爛尾風險前反應不及時；二是過嚴監(jiān)管，部分地方過度升級當?shù)刭Y金監(jiān)管政策，反而會造成次生的房企現(xiàn)金流問題。此次全國性文件出臺，核心邏輯在于給各個地方政府有了統(tǒng)一參考的監(jiān)管細則標準，一則有助于彌補部分城市缺位，二則有助于修正部分城市過嚴政策，給予房企合理的預售資金提取空間。
李宇嘉：我國商品房預售管理辦法對預售資金監(jiān)管的規(guī)定，具體由各地制定本地的預售資金管理辦法。但是，從近期風險案例看，普遍違規(guī)挪用預售資金，地方監(jiān)管的有效性需提高。
近年來，商品房風險不斷發(fā)生，各地爛尾樓明顯增加。未來，房地產(chǎn)大量竣工交付，前期加杠桿、挪用預售資金的現(xiàn)象很普遍，可能還會出現(xiàn)爛尾、交付難問題，需要專門對預售資金監(jiān)管進行重新設計。另外，現(xiàn)在地價比較高，開發(fā)商資金鏈比較緊張，如果還沿用過去的監(jiān)管模式，加上各地資金監(jiān)管普遍加強，可能不利于防風險，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán)。
嚴躍進：商品房預售資金監(jiān)管政策的推出與房企資金回籠和去年市場情況相關(guān)。近年來根據(jù)房企預售環(huán)節(jié)暴露出的問題也進行了進一步考慮?，F(xiàn)在推出商品房預售金監(jiān)管辦法有兩個目的，一是規(guī)范銀行行為，將資金更好的用于開發(fā)商；二是從開發(fā)商和政策推出方的角度來看，金融政策、發(fā)債政策寬松的同時，適當放松預售資金的使用政策，為房企創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，支持商品房市場以更好滿足購房者合理住房需求。
中國房地產(chǎn)報：當前商品房預售資金監(jiān)管存在哪些痛點和難點？容易出現(xiàn)哪些問題？
陳慎：自從部分知名房企發(fā)生流動性風險后，各地普遍升級預售資金監(jiān)管政策，我們認為難點在于如何平衡好監(jiān)管尺度。部分城市過度升級商品房預售資金監(jiān)管政策后，使得預售制度變相成為了現(xiàn)房銷售制度，使得所在城市房企現(xiàn)金流進一步吃緊，反而造成更多現(xiàn)金流風險，如何保證當?shù)仨椖宽樌桓?，又不給當?shù)胤科蠖啻髩毫?，這是很多地方政府需要優(yōu)化和思考的命題。
陳文靜：主要痛點和難點在于，商品房預售資金監(jiān)管力度和范圍如何更加合理地設定，確保項目順利竣工的同時，提高預售資金的使用效率。
部分城市過于寬松的商品房預售資金監(jiān)管或者資金監(jiān)管缺位下，一旦開發(fā)企業(yè)資金出現(xiàn)問題，項目順利完工將受到嚴重挑戰(zhàn)，購房者合法權(quán)益無法得到保障，上下游供應商合法權(quán)益亦無法保障，房地產(chǎn)上下游資金鏈將受影響；另一個角度看，購房者置業(yè)情緒將受到拖累，入市節(jié)奏亦將明顯放緩，進一步加劇企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流回籠壓力。
部分城市在“保交付”壓力下，過度收緊預售資金監(jiān)管政策，一定程度上加劇了企業(yè)的資金壓力，預售資金循環(huán)使用效率降低，亦不利于行業(yè)循環(huán)發(fā)展。
李宇嘉：當前預售資金監(jiān)管主要容易出現(xiàn)以下三個方面的問題：
一是挪用預售資金擴大投資，相當于“加杠桿”，對擴大賣地賣房、提高地價房價、增加貸款收益都有好處，有的地方強監(jiān)管積極性不高，挪用預售資金擴大投資有利于銀行存貸款業(yè)務，施工和監(jiān)理單位比較弱勢，也會配合開發(fā)商套取預售資金。
二是開發(fā)商融資渠道多元化，包括商票、供應鏈融資等，且相互之間沒有信息共享，每一個融資渠道都拿預售資金作為還款擔保，導致預售資金覆蓋不了。當出現(xiàn)問題，大家都來查封預售資金賬戶，這時由于賬戶在銀行那里，住建部門相對弱勢，最后就導致交付難、爛尾現(xiàn)象。
三是容易出現(xiàn)忽左忽右現(xiàn)象，即希望地產(chǎn)投資增長，賣地增加時，就忽視預售資金監(jiān)管，導致套取和挪用現(xiàn)象普遍；當擔心交付難的時候（比如當下各地重視保交樓），就超額監(jiān)管，正常的提取也無法實現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)報：有消息稱，商品房預售金監(jiān)管辦法將統(tǒng)一對預售監(jiān)管資金監(jiān)管額度等基本標準進行明確，并提及在達到監(jiān)管額度后，剩余資金可由房企提取使用。您如何看待這一要求？
李宇嘉：本來也應該這樣。哪些能提、哪些不能提，什么時候能提，什么時候不能提，有哪些例外提取的情況等，這些都應該以規(guī)范的文件確定下來。比如，重點監(jiān)管資金（含農(nóng)民工工資的工程款）嚴格按節(jié)點提取，其他資金按流程就可以提??；到了節(jié)點就能提取，不到節(jié)點就不能提取，拖欠工程款、農(nóng)民工工資的就不能提取。
未來，商品房預售資金監(jiān)管的原則是規(guī)范和透明、“既管好又不管死”。管好，就是嚴格專用賬戶，?？顚Ｓ?，資金閉環(huán)運營，不能挪用、套取，嚴格按節(jié)點使用，確保交付、房屋質(zhì)量，這是本源?！安还芩馈?，就是到了提取節(jié)點、超過監(jiān)管額度的、有銀行保函保證的、企業(yè)信用優(yōu)質(zhì)的（比如三A信用等級的），都能提。但本質(zhì)上，預售資金優(yōu)先保障項目竣工交付及與此相關(guān)的一切資金支出。
陳文靜：對商品房預售監(jiān)管資金監(jiān)管額度等基本標準進行明確，有利于地方政府責任落位，對基本的內(nèi)容統(tǒng)一要求后，亦給各地政府因城施策預留了空間。另外，這一辦法提出在達到監(jiān)管額度后，剩余資金可由房企提取自由使用，一定程度上將對當前部分城市過度收緊的監(jiān)管政策進行糾偏，有利于提高資金使用效率。
中國房地產(chǎn)報：最近，多個城市先后發(fā)布了升級版商品房預售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，其中有城市選擇加強監(jiān)管，也有城市選擇放松預售資金規(guī)則。結(jié)合商品房預售金監(jiān)管辦法，您認為未來地方政府該如何參與其中，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展？
李宇嘉：對商品房預售資金監(jiān)管要正本清源，還是要回到我們?yōu)槭裁匆闵唐贩款A售制度（而不是選擇現(xiàn)售）本源上。搞預售目的是“降低房屋成本、增加住房供應”，但在這很大程度上是從開發(fā)商利益考慮的，怎么保障小業(yè)主的利益呢？那就“專用賬戶，?？顚Ｓ谩?，既不能因噎廢食，取消預售制度；也不能不好好監(jiān)管，而是兩個方面都要結(jié)合起來。
做到這些，一是完善預售資金監(jiān)管辦法，把規(guī)則搞清楚，哪些資金要監(jiān)管、什么時候監(jiān)管，什么時候提取，提交什么材料才能提取，誰來監(jiān)管等；二是加強與監(jiān)管賬戶銀行的合作和分工，二者目標應該統(tǒng)一，房子爛尾了，對銀行債權(quán)保護也不利；三是預售資金監(jiān)管與預售申請結(jié)合起來，預售門檻不能放松，否則就是縱容開發(fā)商挪用預售資金。
嚴躍進：在實際操作過程中，政策的松緊要依據(jù)實際情況來判斷。松主要體現(xiàn)在，這些資金需要盡可能流入到房企，讓房企能夠更好的用于工程建設，防范賬戶封鎖、司法拍賣、查封預售資金監(jiān)管賬戶等行為。同時，緊的方面也會繼續(xù)延續(xù)，繼續(xù)防范開放商資金違規(guī)挪用等行為。
按照地方政府角度去理解，政策制定相對更嚴格也是合理的，其主要目的是為了防范各地出現(xiàn)爛尾風險。根據(jù)去年出臺的預售資金監(jiān)管政策的主流基調(diào)來看，主要是以收緊為主，結(jié)果導致企業(yè)資金更加緊張，因此政策應該與市場的周期相吻合，與房地產(chǎn)行情更加吻合。政策原文中也提及要“改變原有各地商品房預售資金監(jiān)管責任不清的情況，督促和檢查預售資金監(jiān)管的實施情況”，這一方面也與銀行密切相關(guān)，部分銀行沒有及時將開發(fā)商資金納入監(jiān)管賬戶，同時也隨意克扣預售監(jiān)管資金，從這一角度來看需要政策進行糾偏，這也與前文所提到的明確真正的監(jiān)管者相聯(lián)系。
中國房地產(chǎn)報：有說法認為隨著商品房預售金監(jiān)管辦法的出臺，將給房地產(chǎn)市場帶來大量流動資金，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來轉(zhuǎn)機，也會在一定程度上改善房企資金狀況。對此如何看？
陳慎：我們認為必須認清當前房地產(chǎn)行業(yè)的大勢，首先，景氣度仍未改善，房企去化依然低迷，房企現(xiàn)金流風險依然未能解除，所以全國預售資金監(jiān)管是不會大幅放松；其次，全國政策下發(fā)后，還得看各個地方政策細則執(zhí)行，因此帶來大量流動資金的說法我們持保留態(tài)度。
但房企現(xiàn)金流出現(xiàn)邊際改善的趨勢是一定的，與此同時我們認為更需要重視其信號意義：一是房地產(chǎn)改善政策正從金融端邁向需求端；二是此次政策醞釀于1月份，落實在開年，也說明監(jiān)管層穩(wěn)增長的迫切性，后續(xù)可以期待更多的房地產(chǎn)穩(wěn)增長政策。
李宇嘉：此次政策的推出是正本清源，建立長效機制，完善監(jiān)管制度，加強制度和政策的執(zhí)行，推進信息透明，加強監(jiān)管合作。該提的提，不該提的就不能提，并不是為了給開發(fā)商紓困。
陳文靜：商品房預售資金監(jiān)管辦法的出臺一定程度上有利于緩解企業(yè)資金壓力，但去年下半年以來部分房企違約導致地方政府對房企的信任度明顯減弱，對于資金壓力較大或者負債較高的企業(yè)來說，政府預售資金監(jiān)管或難有明顯改善?！氨＝桓丁钡哪繕瞬粌H僅局限在一個樓棟，項目相關(guān)配套建設的順利完成同樣重要，因此，預售資金監(jiān)管范圍很難大幅放松。對于經(jīng)營穩(wěn)健企業(yè)，本次政策的出臺或有利于企業(yè)資金循環(huán)使用。因此，在地方因城施策下，本次政策出臺對監(jiān)管資金釋放的額度或有限。
另外，近年來房地產(chǎn)合作開發(fā)項目較多，合作方風險導致部分項目受到影響，當前合作開發(fā)企業(yè)之間信任度偏弱，各方對共管賬戶下的資金監(jiān)管要求提升，本次政策出臺對這部分監(jiān)管資金的釋放亦有限。
綜合來看，本次政策意在推動行業(yè)監(jiān)管回歸理性，結(jié)合當前時點來看，有利于穩(wěn)定市場及企業(yè)預期。但合理的預售資金監(jiān)管是保障項目順利竣工的關(guān)鍵，政策仍明確各地資金監(jiān)管要“保交付”，維護購房者合法權(quán)益，預計在各地政府因城施策下，基于房企流動性風險尚未完全出清等情況，本次政策對企業(yè)資金壓力的緩解或?qū)⑾鄬τ邢?，對于各地?zhí)行尺度及實際政策效果仍需理性看待。
來源：中國房地產(chǎn)報
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文章來源:樂居
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