多宗流拍地塊“回爐重造”
縱觀2021年三批集中供地情況，可以發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)經(jīng)歷從熱到冷，再到穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)情緒的變化，也推動(dòng)著各個(gè)試點(diǎn)城市土拍規(guī)則的調(diào)整，并在三批集中供地過(guò)程中呈現(xiàn)出“松—緊—松”趨勢(shì)。
首輪土拍22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)行“一城一策”，部分城市土拍規(guī)則較寬松，房企們也沉浸在前所未有的集體亢奮之中。但過(guò)于火爆的行情明顯不符合政策初衷，在監(jiān)管層指引之下，多個(gè)城市在第二批土拍中收緊出讓條件，不同城市競(jìng)拍規(guī)呈現(xiàn)針對(duì)性調(diào)整。
收緊的土拍政策導(dǎo)致第二輪集中供地不少試點(diǎn)城市的流拍率大幅提升。杭州推出的10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部流拍，蘇州、重慶等城市超9成地塊底價(jià)成交，只有上海、廈門(mén)等城市熱度相對(duì)較高。
從房企拿地層面上看，從二批集中供地開(kāi)始，主流房企的布局逐步開(kāi)始謹(jǐn)慎，“躺平”趨勢(shì)蔓延，重慶、寧波等城市Top 100拿地金額占比由首批的超80%降至不足20%，下降幅度明顯。
在第二批土拍中，除廈門(mén)外的21個(gè)城市，累計(jì)共有216宗地撤銷(xiāo)出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有12個(gè)城市近37宗出現(xiàn)二次流拍。撤銷(xiāo)出讓的地塊均在第三輪集中供地時(shí)重新出讓?zhuān)?宗地條件未變外，其余大部分地塊出讓條件均有一定程度的放松。
重新上架的地塊里，放寬或取消配建要求、下調(diào)起拍價(jià)等成為主要的政策調(diào)整方向。
以廣州為例，從化江埔地塊取消4.5萬(wàn)平方米占比約30%的商業(yè)配建要求、番禺石樓地塊取消2.9萬(wàn)平方米占比約10%的政府性房源或人才住房的配建要求、增城朱村地塊取消2.3萬(wàn)平方米占比約10%的人才公寓和公共租賃住房配建要求。
時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，成都、長(zhǎng)沙等城市的部分地塊，通過(guò)地塊分割、調(diào)整容積率等方式下調(diào)總起拍金額、放低房企參拍門(mén)檻，杭州、沈陽(yáng)等城市部分地塊則直接下調(diào)起拍樓面價(jià)、降低房企拿地成本。
在對(duì)部分二批次流拍地塊進(jìn)一步放松限制的同時(shí)，極少部分地塊上調(diào)最終的銷(xiāo)售限價(jià)，如成都新都區(qū)的2宗地塊銷(xiāo)售限價(jià)分別上調(diào)8.9%和3%，長(zhǎng)沙雨花天華地塊的毛坯限價(jià)則由13300元/米？上調(diào)4.5%至13900元/米？。
房地聯(lián)動(dòng)控房?jī)r(jià)
為防止土地價(jià)格過(guò)快上漲而影響房?jī)r(jià)預(yù)期，不少城市在拍地規(guī)則中進(jìn)一步打補(bǔ)丁，穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格預(yù)期。
在第三批集中供地期間，上海通過(guò)對(duì)大部分地塊設(shè)置“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”，對(duì)新房項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)進(jìn)一步指導(dǎo)。具體而言，上海還推出集中供地中唯一一塊“雙定雙限房”地塊，明確指出申請(qǐng)人須提交由相關(guān)政府部門(mén)出具的項(xiàng)目認(rèn)定文件后才能購(gòu)買(mǎi)。在常規(guī)地塊出讓的同時(shí)，對(duì)人才保障用房定向出讓?zhuān)ㄟ^(guò)限定價(jià)格、限定戶型等方式確保各類(lèi)人群的居住需求。
“房地聯(lián)動(dòng)”下，集中供地對(duì)交易市場(chǎng)影響頗大。對(duì)購(gòu)房者而言，集中供地對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行限制，無(wú)疑是重大利好。
以深圳前海T201-0168地塊為例，該宗地普通商品住房最高毛坯價(jià)不得高于9.2萬(wàn)元/米？，出售型人才房（不含室內(nèi)裝修）平均售價(jià)不得高于5.52萬(wàn)元/米？、最高售價(jià)不得高于5.8萬(wàn)元/米？。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，同期前海新房單價(jià)均破10萬(wàn)元/米？。
第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，深圳集中供地將于1-3年后入市，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有指導(dǎo)作用。未來(lái)將有大批限價(jià)樓盤(pán)入市，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都要調(diào)整投資節(jié)奏，預(yù)計(jì)未來(lái)深圳市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格將保持平穩(wěn)狀態(tài)。
1月25日，銀保監(jiān)會(huì)在2022年工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，將持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
多地在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)也將促進(jìn)保障性住房的供給，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
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文章來(lái)源:金融界
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