前幾天，樂(lè)居君整理了廣州即將入市的豪宅項(xiàng)目名單，動(dòng)輒數(shù)千萬(wàn)的價(jià)格讓不少購(gòu)房者感嘆“遙不可及”。
所以，今天我們“接地氣”一點(diǎn)，聊聊廣州的剛需話題。
而首先，我們要明確一下剛需的定義。
在前段時(shí)間，貝殼研究院發(fā)布了《2021城市住房剛需購(gòu)房報(bào)告》。《報(bào)告》提到，所謂的剛需，是指受房?jī)r(jià)因素影響較小，為了實(shí)現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買(mǎi)房的那部分置業(yè)群體。
剛需族有什么樣的特點(diǎn)？一起來(lái)看看詳情。
廣州是房?jī)r(jià)最友好一線城市
首先是最關(guān)鍵的價(jià)格上，《報(bào)告》顯示2021年一線城市（北上廣深）的剛需“上車(chē)”套均總價(jià)約為298萬(wàn)元，其中，廣州的套均總價(jià)最低，為215萬(wàn)元，甚至還低于廈門(mén)、杭州這兩個(gè)新一線城市，而北上深三個(gè)一線城市套均總價(jià)全部突破300萬(wàn)元，說(shuō)廣州是房?jī)r(jià)最友好的一線城市確實(shí)沒(méi)毛病。
圖片來(lái)源：貝殼研究院
在套均面積方面，廣州剛需置業(yè)套均面積約76.18㎡，遠(yuǎn)大于一線城市62.31㎡的平均住房面積。在總價(jià)最低的前提下，廣州剛需房依然能提供最大的住房面積，這也意味著，廣州的剛需房子是一線城市中單價(jià)最低的。
那么，剛需客一般在多大年紀(jì)才能買(mǎi)房呢？
《報(bào)告》顯示，在納入統(tǒng)計(jì)的城市中，一線城市剛需客群購(gòu)房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。
另外，調(diào)研數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，在已置業(yè)的剛需樣本戶(hù)中，月供收入比在30%及以下的占比約為67.5%，月供收入比在50%及以下的占比約為98.1%。如果將50%的月供收入比定義為“安全線”的話，有超過(guò)九成的剛需樣本戶(hù)家庭處于“安全線”水平。
215萬(wàn)元在廣州能買(mǎi)哪里？
實(shí)話說(shuō)，215萬(wàn)的剛需“上車(chē)”套均總價(jià)有些出乎樂(lè)居君的意料，畢竟，手持五六百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)預(yù)算卻仍自稱(chēng)剛需的購(gòu)房者比比皆是。
那么，215萬(wàn)的總預(yù)算在廣州可以買(mǎi)到怎樣的房子呢？以下是樂(lè)居君整理的名單。
從表格可以看到，如果總預(yù)算在215萬(wàn)元左右的話，中心四區(qū)（天河、海珠、越秀、荔灣）的新房已然無(wú)緣，黃埔則只有一個(gè)項(xiàng)目符合條件，那便是知識(shí)城板塊的時(shí)代印記項(xiàng)目，總價(jià)在215到360萬(wàn)元之間，考慮最小戶(hù)型的話能勉強(qiáng)上車(chē)。
白云區(qū)可供選擇的也不多，且大多集中在靠北的位置，像是白云區(qū)的價(jià)格洼地——鐘落潭板塊，近期陸續(xù)有新盤(pán)入市，項(xiàng)目單價(jià)都在“2字頭”；若是要接近市中心一點(diǎn)的話，新市板塊的元邦明月翡翠能符合要求，不過(guò)也僅限于40到50㎡的極小戶(hù)型。
番禺區(qū)的3個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)開(kāi)盤(pán)挺長(zhǎng)時(shí)間，目前所剩房源不多，另外，他們均距離地鐵站較遠(yuǎn)，出行要依賴(lài)公交或者自駕，更適合工作地點(diǎn)就在項(xiàng)目周邊的購(gòu)房者。
近兩年各種規(guī)劃加持的南沙，房?jī)r(jià)也在逐漸“拋棄”剛需。南沙目前符合要求的項(xiàng)目大多在黃閣和萬(wàn)頃沙板塊，這些板塊在規(guī)劃上沒(méi)有明珠灣、南沙灣等“高大上”，在居住環(huán)境上也不及金洲板塊成熟，因此關(guān)注度相對(duì)較低，房?jī)r(jià)也還維持在較低水平。
至于增城、花都和從化的供貨量倒是不少，像是增城區(qū)符合條件的項(xiàng)目便達(dá)到70余個(gè)。不過(guò)，既然是剛需的話，上下班通勤時(shí)間也須重點(diǎn)考慮，因此樂(lè)居君只篩選出了地鐵沿線的項(xiàng)目，以供各位買(mǎi)房者參考。
剛需族如何抉擇？
不難發(fā)現(xiàn)，215萬(wàn)元的總預(yù)算在廣州能買(mǎi)到的新盤(pán)要么是郊區(qū)，要么“硬傷”比較明顯，剛需到底要如何抉擇呢？
樂(lè)居君認(rèn)為，剛需族置業(yè)的原則簡(jiǎn)單可以概括為：自住需求優(yōu)先，兼顧升值空間。
怎么理解？“扎心”地說(shuō)，作為剛需族，想要買(mǎi)到一套十全十美、面面俱到的房子的幾率跟中彩票差不多。
因此，買(mǎi)房前便要降低預(yù)期，明確自己最核心的需求，如價(jià)格、上下班通勤時(shí)間、周邊配套、舒適度等。在確定一個(gè)最核心的需求后，其他條件再做出相應(yīng)讓步，這樣選擇起來(lái)就不會(huì)太過(guò)迷茫。
當(dāng)縮小了選擇范圍后，再考慮房子升值空間的問(wèn)題。而這又跟項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、片區(qū)規(guī)劃、人口流動(dòng)性等相關(guān)。如果實(shí)在沒(méi)把握的話，也可以先選擇周邊二手市場(chǎng)較活躍的房子，這樣哪怕以后后悔了想要轉(zhuǎn)手也相對(duì)容易。
另外，雖然樂(lè)居君只統(tǒng)計(jì)了剛需的新盤(pán)項(xiàng)目，但并不意味著二手房就不值得考慮了。一般而言，二手房與新房存在一定的價(jià)差，只要有足夠的耐心，“撿漏”的可能性還是挺大的，當(dāng)然，這也意味著要付出更多的精力。
最后，各位已經(jīng)成功扎根廣州的剛需族，不妨也在評(píng)論區(qū)分享一下自己的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)：你們最終選擇了在哪里置業(yè)？又有哪些心得和體會(huì)？
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文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房