作者/程孟瑤
虎年首月，北京打響2022年集中供地第一槍，在國企央企成為2021年土拍“生力軍”，以及行業(yè)謹慎投資的預(yù)期之下，民營房企的亮相成為本輪土拍一大看點。
整體看，相比去年的后兩輪集中供地，北京土拍市場的熱度已經(jīng)有所提升，國企和央企依然為主力，但以旭輝為代表的等民營房企也開始了“補倉”，并且表現(xiàn)積極。
從參拍的企業(yè)來看，華潤此次獨立10宗地；“中海系”7宗；綠城獨立6宗；城建、保利、“中建系”分別5宗；的民營房企則包括了“路勁+林河景盛”聯(lián)合體、東亞新華以及旭輝。
2021年，“兩集中”供地新政之下，房企們抱團取暖，聯(lián)合拿地成為主流。進入2022年，在市場走勢及拍地規(guī)則雙重影響下，相比聯(lián)合拿地，這一次房企更傾向于獨立作戰(zhàn)。
成交結(jié)果顯示，17宗成交地塊中，僅有3宗地塊為聯(lián)合體拿地，剩下14宗均為房企獨立拿地，旭輝控股（00884.HK）成為本輪土拍中唯一一家有所斬獲民營企業(yè)，并且是獨立拿地。據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，算上本輪拿地，最近三個月，旭輝在北京擴儲約10萬方。
“這是旭輝2021年11月在南京拿地后，再次獨立獲取土地。在行業(yè)不易的今天，這一意義不言而喻?！睂τ诖舜文玫兀褫x內(nèi)部人士留下了這樣的文字。
旭輝成唯一拿地民企
據(jù)悉，旭輝此輪斬獲的地塊為順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046、6045地塊（即：京土儲掛（順）[2022]012號地塊），耗資14.07億元，拿地主體北京旭科置業(yè)有限公司（簡稱：北京旭科）成立于2013年3月，為旭輝集團全資子公司。
進入北京市場超過10年，旭輝在北京打造的項目超過20個，產(chǎn)品類型既有小戶型剛需也有高端別墅，早在2016年旭輝在北京單城的銷售額就突破百億。目前，旭輝在京的項目除了一些商辦，在售的住宅有合作開發(fā)的青云上府、國祥府、國祥云著，獨立開發(fā)的旭輝公園都會等。
按照一般來說的開發(fā)節(jié)奏，開年拿地，基本在同年8、9月就能形成銷售額，也就說如果一切順利，該地塊項目在今年年內(nèi)就可以形成回款。
2021年中期業(yè)績會上，旭輝控股CEO林峰表示，下半年可能不會再進入新城市，會在已經(jīng)進入的城市深耕。隨著市場融資環(huán)境有所向好，房企信心重筑，從去年底開始旭輝控股就開始了補倉北京，在補倉方式上，旭輝選擇了招拍掛、合作拿地、股權(quán)并購等多元化策略。
1月20日，首開股份（600376.SH）聯(lián)合北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司、北京旭科、北京密云城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司成立北京祥之源置業(yè)有限公司（簡稱：祥之源置業(yè)），注冊資本為12億元，經(jīng)營范圍包含：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；銷售自行開發(fā)的商品房等，四家公司分別持股10%、70%、10%、10%。
首開股份控股股東為首開集團，北京祥業(yè)為北京住總集團全資子公司，密云城投隸屬密云區(qū)國資委。
樂居財經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，祥之源置業(yè)即為北京市密云區(qū)水源路南側(cè)MY00-0104-6016等地塊項目公司。該地塊為2021年12月24日北京第三輪集中供地中，首開+住總+密云城投+旭輝聯(lián)合體以20.7億元競得，規(guī)劃建筑體量20.02萬方，旭輝集團權(quán)益面積約2萬方。
除了在招掛市場有所收獲，旭輝控股還在2021年11月29日，接手了與陽光城等房企在北京合作的國祥府和國祥云著項兩個項目的股權(quán)。
資料顯示，國祥府和國祥云著分別對應(yīng)北京祥晟輝年置業(yè)有限公司（簡稱：祥晟輝年置業(yè)）和北京祥鼎置業(yè)有限公司（簡稱：祥鼎置業(yè)）兩個項目公司，目前均已入市銷售，在這兩個項目上，旭輝集團目前持有8.8萬方權(quán)益面積。
此前，祥晟輝年置業(yè)由北京住總集團、旭輝集團、花樣年和首開分別持股40%、22.5%、22.5%和15%?；幽晖耆顺龊螅褫x集團在該項目股權(quán)擴大到45%。
祥鼎置業(yè)由北京住總集團、旭輝集團、首開以及北京興添咨詢服務(wù)有限公司分別持股40%、22.5%、22.5%和15%，其中興添咨詢由華鑫國際信托和北京旭輝分別持股69.9970%和30.0030%，旭輝集團在北京旭輝持股比例為99%，依此計算，旭輝集團目前在國祥云著股權(quán)約27%。
綠城近百億拿地 華潤連下兩城
成交結(jié)果顯示，本論土拍共計攬金480億元，金地、保利、綠城、華潤建發(fā)、中海、北京城建、興創(chuàng)、中建三局、中建智地、懷柔科學(xué)城、北投均有收獲，不難看出，這是央企、國企的主場。
其中綠城拿下3宗地塊，成為本輪土拍收獲最豐厚的房企，三宗地塊合計耗資98.4億元；拿地金額上，華潤排第二，花掉約80億元拿下2宗地塊；另外中海、興創(chuàng)（含聯(lián)合體）、“金地+保利”均有2宗地塊的收獲。
值得一提的是，此次集中供地，北京進一步強化了現(xiàn)房銷售預(yù)期，有9宗地需要競現(xiàn)房銷售，其中2宗地塊報價觸頂最終進入競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)。
這兩宗地塊分別來自朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)與王四營鄉(xiāng)。朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊吸引了8家競買主體，在經(jīng)過網(wǎng)上和現(xiàn)場共計58輪競價后，中海在最后一輪觸達土地上限價格43.47億元，不過該地塊最終被綠城以41000平的現(xiàn)房銷售面積收入囊中。按照該地塊92406平的建控規(guī)模，未來項目現(xiàn)房銷售面積占比接近45%；王四營地塊同樣熱度很高，吸引了6家競拍主體，最終“金地+保利”聯(lián)合體以42.40億元成功斬獲。
不過熱度最高的地塊是中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，吸引了10家競買主體。而且在16輪出價之后，建發(fā)與綠城均給出封頂價27.715億元，拍賣師判定為建發(fā)舉牌有效，綠城提出申訴。經(jīng)過近一小時的申訴商討，主持人宣布建發(fā)為最后一輪報價歸屬者。不過由于競報“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)未有企業(yè)出手，該地塊歸屬建發(fā)。
另一宗價格觸頂后進入競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序的地塊，為來自三環(huán)內(nèi)玉泉營街道紀家廟村JJM-007、JJM-012地塊，該地塊現(xiàn)場銷售指導(dǎo)價為10.9萬元/平。在競價環(huán)節(jié)快速觸達地塊上限價格57.12億元后，進入競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。中海與華潤經(jīng)過多輪競逐，華潤以6%的政府持有份額拿下該地塊。該地塊成交之后，華潤緊接著拿下石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)土地一級開發(fā)項目1612-824地塊，成交價為22.82億元，溢價率0.53%，該地塊執(zhí)行“7090”政策。拿下這兩宗地塊，華潤掏出79.9億元。
有分析師指出，對比2021年，今年北京土地供應(yīng)工作啟動較早，受關(guān)注區(qū)域如朝陽、豐臺、石景山等區(qū)域的土地在逆勢之下依然收到多家房企，傳統(tǒng)熱門區(qū)域的土地依然受到更多關(guān)注。
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文章來源:樂居財經(jīng)
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