據(jù)悉，菏澤四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執(zhí)行20%。無獨有偶，重慶、贛州部分銀行同樣將首套房首付比例按20%執(zhí)行。南寧則放松公積金貸款，首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至70萬元，二套房公積金貸款最高額度調(diào)整至60萬元，二套房首付比例降至30%。2022年，房地產(chǎn)金融政策究竟將如何走向？房地產(chǎn)行業(yè)能否迎來昔日的上行周期？
棚改退潮后菏澤市場進(jìn)入下行周期
1月成交同比仍降19%
長期以來，菏澤乃是山東省棚改第一大市，2017年棚改計劃開工量高達(dá)18.2萬套，高居全國首位。隨著山東省棚改逐步退出，并由貨幣化安置改為就地還建，菏澤棚改同樣進(jìn)入收尾階段，2022年棚改計劃開工量低至0.4萬套，棚改對市場的拉動力大幅減弱。
受此影響，2018年以來菏澤市場便步入下行周期，在售項目成交去化普遍困難，不少項目進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，房地產(chǎn)庫存日漸高企，去庫存壓力不斷加劇。主要原因在于供需嚴(yán)重錯配，土地供應(yīng)顯著過量，市場需求則明顯飽和，本地居民家庭戶均2-3套房，再購房的需求著實羸弱。
菏澤樓市成交持續(xù)低迷。2021年3月，菏澤市場出現(xiàn)“小陽春”行情，商品住宅成交面積升至51萬平方米。隨后市場再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬平方米以下。2022年1月，菏澤市場難言樂觀，成交面積28萬平方米，環(huán)比增長29%，但同比仍下降19%。
2022年14省市紓困樓市
涉及局部放松信貸、財稅刺激等
2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及以下三方面內(nèi)容：
其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬元提升至70萬元，二套最高額度從50萬元提升至60萬元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實行認(rèn)貸不認(rèn)房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執(zhí)行。
其二，非限購城市重啟最低首付20%。例如菏澤，四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執(zhí)行20%。又如重慶，比較大的銀行已執(zhí)行首套房貸最低首付20%。
其三，通過財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買90平方米以下首套新房，每套補(bǔ)貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補(bǔ)貼1萬元；并給予50%的契稅補(bǔ)貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區(qū)購買首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補(bǔ)助。
值得一提的是，無論是放松公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內(nèi)的適度調(diào)整，并不代表房地產(chǎn)信貸政策根本性轉(zhuǎn)向。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究
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