房地產(chǎn)“一城一策”逐漸加碼,作為一線城市的廣州下調(diào)房貸利率成為重要信號。第一財經(jīng)記者注意到,在政策寬松從供給端向需求端“點狀”散開的同時,各地樓市也悄然生變,銷量、價格和拿地?zé)崆槎荚诨嘏?。不止一家機構(gòu)指出,未來會有更多城市跟進放松限貸。
從當(dāng)前市場成交和政策放松特點來看,多數(shù)一二線城市在二手房率先回暖后,對新房市場的刺激顯得更為迫切。來自廣東和江浙地區(qū)的中介從業(yè)人士都對記者表示,相比二手房,新房的去化壓力對各地來說更重,加上開發(fā)商急需回款,支持和優(yōu)惠力度明顯更大。同時,考慮到按揭貸款質(zhì)量和息差更優(yōu),各地銀行更多會根據(jù)市場環(huán)境和自身情況做出調(diào)整。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,國內(nèi)70城房價在急跌4個月后,在1月出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,其中一線城市率先企穩(wěn)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,考慮到去年同期基數(shù)等因素,今年上半年地產(chǎn)銷售端還將繼續(xù)觸底,寬松政策帶來的銷量提升由點到面拓展還需要一定時間,但行業(yè)整體困局有望逐漸被打破。
多地因城施策加碼
最近各地銀行對房貸的支持動作不斷,其中重慶、菏澤、贛州部分首套房首付比例降至20%,菏澤和贛州對二套房的首付比例也做出下調(diào),菏澤最低可至40%。同樣對二手房出手的還有南寧和鄭州等城市,前者公積金首付比例下調(diào)至30%,后者則提出降低二手房交易個人所得稅等計劃。而據(jù)第一財經(jīng)記者了解,如果疊加部分開發(fā)商的促銷活動,部分中小城市尤其非限購城市的首套房最低首付比例可低至一成。
最重要的信號來自廣州,四大行在2月21日下午同步下調(diào)了當(dāng)?shù)氐姆抠J利率,其中,首套房利率從此前的LPR+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%),二套房則從LPR+120BP(5.8%)下調(diào)至LPR+100BP(5.6%)。廣州成為第一個行動的一線城市后,市場對接下來是否有更多城市效仿尤為關(guān)注。
據(jù)記者了解,目前其他一二線城市尚未有明顯的新一輪松動,其中北京地區(qū)中介與銀行從業(yè)人員均表示沒有相關(guān)消息。蘇州、成都等地中介人士也表示,當(dāng)?shù)厥赘侗壤屠仕轿从忻黠@調(diào)整,其中成都一位中介人士透露,目前當(dāng)?shù)厥滋追坎糠帚y行可以做到5.63%的利率,但多數(shù)銀行仍在5.88%,二套保持6.125%。
盡管當(dāng)前各地松動節(jié)奏不一致,但自去年四季度以來,已有40多個城市從銷售端“花式松綁”,除5年期以上LPR報價下調(diào)帶動外,已有近20個城市開啟了一輪按揭利率上浮基點下調(diào),另有不少三四線城市通過提高公積金貸款額度、下調(diào)公積金貸款首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼等方式刺激需求。
貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示,截至2月21日,103個重點城市中主流首套和二套房貸利率分別為5.47%、5.75%,均較上個月回落9個基點,其中,除了LPR影響(1月20日,5年期LPR下調(diào)5個基點)也有各地主動調(diào)整的因素,同期有87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào);放款時間比上個月縮短了12天,平均周期為38天。
政策糾偏的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,1月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱。其中,一線城市新房價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%,二手房環(huán)比上漲0.1%與上月持平;二線城市新房價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%,二手住宅環(huán)比下降0.2%,降幅比上月收窄0.1個百分點;三線城市新房、二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%,降幅均有所收窄。
關(guān)注三大分化
在當(dāng)前的市場環(huán)境和政策變化中,有幾個分化值得關(guān)注。
首先是城市分化。從上述數(shù)據(jù)也可以看出,一二線城市率先回暖,但三四線城市的市場活躍度依然較低。在此背景下,各地政府和銀行各有考量,除了去庫存和穩(wěn)價格、穩(wěn)預(yù)期,銀行也會綜合考慮自身情況和市場環(huán)境變化。以重慶地區(qū)為例,該市房價同比增速已經(jīng)連續(xù)4個月排在首位,近期當(dāng)?shù)夭糠帚y行下調(diào)首付比例或多與自身情況有關(guān),尤其考慮到按揭貸款質(zhì)量和息差較優(yōu),業(yè)內(nèi)認(rèn)為額度相對充足的銀行有較大動力增加業(yè)務(wù)量,但當(dāng)前環(huán)境下刺激需求就要放棄一定利差。
在廣州之前,對“因城施策”加碼的多是去庫存壓力較大的二三線乃至四五線城市。對于廣州大行集體下調(diào)房貸利率,有金融行業(yè)研究人士認(rèn)為,這在一定程度上表明,當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的銷售端困境或比市場預(yù)期更大,未來會有更多城市效仿跟進。不過一位江浙地區(qū)從業(yè)多年的中介人士表示,當(dāng)?shù)囟址渴袌鲆呀?jīng)逐漸在釋放之前積壓的購買力,新房也有所回暖,只是近期受到疫情影響,據(jù)其了解,當(dāng)?shù)剡M一步下調(diào)首付比例的概率較低。
銀行之間也有分化。根據(jù)記者了解,目前各地下調(diào)利率或降低首付比例主要在國有大行率先展開,少數(shù)股份行隨之調(diào)整。北京地區(qū)某銀行信貸經(jīng)理透露,雖然按揭貸款性價比更高,但當(dāng)前政策導(dǎo)向下,多數(shù)銀行的信貸主力仍是小微企業(yè)等實體方向,而在LPR下調(diào)后這一部分的收益壓力進一步加大,加上各地樓市情況不同,在零售端側(cè)重消費仍是其所在行的重要方向。
新房和二手房也是一熱一冷。記者在采訪和咨詢過程中了解到,目前多數(shù)松綁城市對新房的刺激力度明顯高于二手房,加上多數(shù)開發(fā)商急于回款,對首付比例的優(yōu)惠更為明顯。一位江浙地區(qū)的地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為,這一方面可能是政府急于去庫存,另一方面是“土地財政”壓力,新房明顯要比二手房更為迫切。
從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)和中介反饋均可以看出,當(dāng)前一二線城市的二手房市場整體較新房市場冷清,尤其在廣州和深圳,兩地新房價格分別環(huán)比漲了0.5%,但二手房分別下降0.2%和0.5%,與已經(jīng)明顯回暖的北京、上海對比有別。以廣州為例,據(jù)中介反映,雖然突破指導(dǎo)價已有案例,但考慮到貸款程序繁瑣等種種不確定性,多數(shù)二手房房主還在觀望。
對于新一輪放松的信號,市場的樂觀預(yù)期正在升溫,對更多城市和銀行參與到限貸松綁行動中的預(yù)期較為一致。但陳文靜認(rèn)為,短期內(nèi)銷售端的回升將以點狀進行,考慮到去年同期基數(shù)等因素,今年上半年或?qū)⒗^續(xù)觸底,從點到面的恢復(fù)仍需要一定時間。而政策從穩(wěn)企業(yè)預(yù)期到穩(wěn)購房者預(yù)期,市場成交規(guī)模環(huán)比回升等信號都表明,地產(chǎn)銷售端的困局有望逐漸打破。
克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)也顯示,上周全國新房供需環(huán)比雙增。供應(yīng)方面,全國重點城市共取得預(yù)售證面積140萬平方米,環(huán)比增長33%。成交方面,一線北京、上海、廣州、深圳四城新房成交規(guī)模均明顯高于上周,北京、廣州環(huán)比翻番,上海成交面積達(dá)到32萬平方米,趨近年內(nèi)周度最高值,環(huán)比增長61%。
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文章來源:第一財經(jīng)中國房地產(chǎn)金融
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