房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)明確，但市場信心完全恢復(fù)還需要更多的政策支持。
◆文〡蘇志勇
年初以來連續(xù)釋放的利好信號，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來陣陣暖意。融資端，受降準(zhǔn)及信貸政策糾偏影響，房企融資環(huán)境有所改善，特別是央企國企受益明顯；需求端，降低首付比例、降房貸利率等刺激政策蔓延到越來越多的城市，購房成本和門檻有所降低。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況也印證了市場的企穩(wěn)和回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢總體減弱，一線、二線城市的新房價格均實現(xiàn)止跌轉(zhuǎn)漲。39個城市新房價格環(huán)比下降，較2021年12月減少了11個；55個城市二手房價格環(huán)比下降，較12月減少了8個。雖然房價下滑趨勢有所遏制，但市場成交并不樂觀。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，30個大中城市成交套數(shù)及面積同比分別下降27.7%和23.7%。種種跡象表明，房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)明確，市場底也在逐漸形成，但市場信心完全恢復(fù)不僅需要時間，還需要更多的政策支持。
2021年四季度以來，受央行降低存款準(zhǔn)備率以及對房企融資政策糾偏的影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境明顯改善。據(jù)統(tǒng)計，2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增約2000億元。直接融資方面，多家房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。但梳理這些融資主體可以發(fā)現(xiàn)，除龍湖、旭輝等少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企外，國企央企成為本輪融資的主要受益方，而深陷債務(wù)泥沼的民營房企并未獲得太多的融資支持。
2022年各月房地產(chǎn)行業(yè)信用債和美元債到期情況
2022年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債券迎來兌付高峰期，將有681只房企信用債到期，涉及總償還額3902億元；196只美元債到期，總償還額達(dá)550億美元。在1~2月已到期的境內(nèi)外債券中，已經(jīng)有福建陽光集團(tuán)信用債發(fā)展期，禹洲集團(tuán)和中國奧園美元債出現(xiàn)違約。由此可見，房企最為艱難的時刻還遠(yuǎn)沒有過去。
除了融資端壓力外，房企在銷售端的壓力也不小。2022年1月，百強(qiáng)房企全口徑銷售總額同比下跌40.7%，權(quán)益銷售總額同比下跌42.2%。30個大中城市成交套數(shù)及面積同比分別下降27.7%和23.7%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。銷售額超百億元的房企僅15家，同比減少14家；銷售額在50億元~100億元的房企22家，較去年同期減少31家。即便是行業(yè)標(biāo)桿萬科，也難逃銷售業(yè)績嚴(yán)重下滑的命運(yùn)。1月份萬科實現(xiàn)合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356億元，同比減少50.19%。嚴(yán)峻的形勢讓這家背靠國企的行業(yè)龍頭也不得不喊出“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的口號。去年四季度以來，房地產(chǎn)市場在政策層面可謂利好不斷，各地“因城施策”的暖市政策一定程度上穩(wěn)定了市場情緒，合理購房需求逐步得到釋放。但是受前期部分房企債務(wù)違約事件影響，以及對未來市場走勢的不確定性擔(dān)憂，購房者觀望情緒依然濃重。首先，房價預(yù)期轉(zhuǎn)向，引發(fā)購房者觀望。從去年8月份至12月，國家統(tǒng)計局70城二手房價指數(shù)連續(xù)5個月環(huán)比下滑，未列入統(tǒng)計的其他三四線城市形勢更為嚴(yán)峻。受此影響，市場買漲不買跌“定律”直接造成購房者觀望情緒加重。其次，房企暴雷加重購房者對項目爛尾的擔(dān)憂。從1月份百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)看，去年出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，項目銷售出現(xiàn)斷崖式下滑，依靠銷售回款緩解資金壓力的路徑再次受挫，令這些房企雪上加霜。再次，部分房企因融資受阻，影響到項目進(jìn)度，造成入市節(jié)奏放緩。年初以來，有的房企已經(jīng)爆出大面積停工、放假、裁員降薪消息，勢必對市場供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。最后，樓市利好政策效果存在滯后效應(yīng)，無論是供應(yīng)端還是需求端，都需要一定時間的傳導(dǎo)。政策從出臺到落地執(zhí)行需要一個過程，況且目前也僅僅是少數(shù)城市出臺一些試探性政策，政策效果尚未充分顯現(xiàn)。此外，市場慣性下跌一旦形成，需要較長時間來修復(fù)。從以往規(guī)律看，至少需要半年的修復(fù)時間。不僅如此，其間還需要力度更大的政策支持。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，中國經(jīng)濟(jì)目前面臨較大的下行壓力。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇影響巨大，至少不要成為經(jīng)濟(jì)增長的“拖累”。去年四季度以來，國家層面反復(fù)強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，各地也陸續(xù)出臺了一些政策措施，以降低購房門檻和購房成本，滿足合理購房需求。但從目前情況看，政策覆蓋面和力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍需要更多、更有力的政策出臺，特別是針對需求端的政策尤為關(guān)鍵。首先，房貸按揭利率還有一定的下調(diào)空間。據(jù)媒體報道，2月22日，六大行統(tǒng)一下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房利率從此前的LPR+100bp（5.6%）下調(diào)至LPR+80bp（5.4%），二套房利率從此前的LPR+120bp（5.8%）下調(diào)至LPR+100bp（5.6%）。據(jù)光大證券分析，伴隨著每一輪“穩(wěn)增長”和央行降息，按揭貸款利率均出現(xiàn)同步下行，下行幅度明顯高于5年期貸款基準(zhǔn)利率和5年-LPR降幅，且每一輪按揭貸款利率下行幅度均超過20bp，前兩輪幅度相對較大，持續(xù)時間為10~15個月。近期六大行下調(diào)廣州地區(qū)按揭貸款利率20bp，是LPR報價下調(diào)疊加市場化供需力量共同作用所致，后續(xù)按揭貸款利率仍有下行空間。其次，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整不合理的限購、限貸、限價政策。例如在首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，對改善型需求的判定上，應(yīng)本著促進(jìn)合理住房消費(fèi)的邏輯；在逐步健全住房保障基礎(chǔ)上，應(yīng)放開對高端項目的價格限制，更好地促進(jìn)改善型需求；在限購范圍上，適度打破形成區(qū)劃限制，讓購房者有更大的選擇空間。再次，可適當(dāng)降低首付比例。近期有部分城市已經(jīng)將首付比例降低到2成，甚至更低，雖然一定程度上降低了購房門檻，但也增加了居民部門的金融風(fēng)險。特別是在房價進(jìn)入下行通道的城市，低首付將埋下房貸違約的隱患。因此，在選擇這一政策時對風(fēng)險因素應(yīng)有綜合考慮。最后，對特定人群的住房優(yōu)惠政策對住房消費(fèi)將形成刺激作用。例如對二孩三孩家庭的住房優(yōu)惠，對特定人才購房的優(yōu)惠等。可以通過住房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)等方式刺激消費(fèi)需求。在供給端，除了給予更為有力的融資支持外，還需在土地市場層面給予房企一定讓利，增強(qiáng)房企拿地意愿。本輪房地產(chǎn)調(diào)控是在“房住不炒”總基調(diào)下的“維穩(wěn)”，既要防止市場過冷，也要防止新一輪過熱，因此在政策上更要精準(zhǔn)發(fā)力，防止“大水漫灌”和"大拆大建”。
來源：中國房地產(chǎn)報
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