房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)明確，但市場(chǎng)信心完全恢復(fù)還需要更多的政策支持。
◆文〡蘇志勇
年初以來(lái)連續(xù)釋放的利好信號(hào)，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)陣陣暖意。融資端，受降準(zhǔn)及信貸政策糾偏影響，房企融資環(huán)境有所改善，特別是央企國(guó)企受益明顯；需求端，降低首付比例、降房貸利率等刺激政策蔓延到越來(lái)越多的城市，購(gòu)房成本和門(mén)檻有所降低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況也印證了市場(chǎng)的企穩(wěn)和回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)總體減弱，一線、二線城市的新房?jī)r(jià)格均實(shí)現(xiàn)止跌轉(zhuǎn)漲。39個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，較2021年12月減少了11個(gè)；55個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，較12月減少了8個(gè)。雖然房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì)有所遏制，但市場(chǎng)成交并不樂(lè)觀。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，30個(gè)大中城市成交套數(shù)及面積同比分別下降27.7%和23.7%。種種跡象表明，房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)明確，市場(chǎng)底也在逐漸形成，但市場(chǎng)信心完全恢復(fù)不僅需要時(shí)間，還需要更多的政策支持。
2021年四季度以來(lái)，受央行降低存款準(zhǔn)備率以及對(duì)房企融資政策糾偏的影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境明顯改善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款多增約2000億元。直接融資方面，多家房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)。但梳理這些融資主體可以發(fā)現(xiàn)，除龍湖、旭輝等少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企外，國(guó)企央企成為本輪融資的主要受益方，而深陷債務(wù)泥沼的民營(yíng)房企并未獲得太多的融資支持。
2022年各月房地產(chǎn)行業(yè)信用債和美元債到期情況
2022年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債券迎來(lái)兌付高峰期，將有681只房企信用債到期，涉及總償還額3902億元；196只美元債到期，總償還額達(dá)550億美元。在1~2月已到期的境內(nèi)外債券中，已經(jīng)有福建陽(yáng)光集團(tuán)信用債發(fā)展期，禹洲集團(tuán)和中國(guó)奧園美元債出現(xiàn)違約。由此可見(jiàn)，房企最為艱難的時(shí)刻還遠(yuǎn)沒(méi)有過(guò)去。
除了融資端壓力外，房企在銷(xiāo)售端的壓力也不小。2022年1月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售總額同比下跌40.7%，權(quán)益銷(xiāo)售總額同比下跌42.2%。30個(gè)大中城市成交套數(shù)及面積同比分別下降27.7%和23.7%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。銷(xiāo)售額超百億元的房企僅15家，同比減少14家；銷(xiāo)售額在50億元~100億元的房企22家，較去年同期減少31家。即便是行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科，也難逃銷(xiāo)售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下滑的命運(yùn)。1月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積210.6萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額356億元，同比減少50.19%。嚴(yán)峻的形勢(shì)讓這家背靠國(guó)企的行業(yè)龍頭也不得不喊出“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的口號(hào)。市場(chǎng)情緒修復(fù)需要時(shí)間去年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策層面可謂利好不斷，各地“因城施策”的暖市政策一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)情緒，合理購(gòu)房需求逐步得到釋放。但是受前期部分房企債務(wù)違約事件影響，以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性擔(dān)憂，購(gòu)房者觀望情緒依然濃重。首先，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)向，引發(fā)購(gòu)房者觀望。從去年8月份至12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城二手房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下滑，未列入統(tǒng)計(jì)的其他三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻。受此影響，市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌“定律”直接造成購(gòu)房者觀望情緒加重。其次，房企暴雷加重購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目爛尾的擔(dān)憂。從1月份百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，去年出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，項(xiàng)目銷(xiāo)售出現(xiàn)斷崖式下滑，依靠銷(xiāo)售回款緩解資金壓力的路徑再次受挫，令這些房企雪上加霜。再次，部分房企因融資受阻，影響到項(xiàng)目進(jìn)度，造成入市節(jié)奏放緩。年初以來(lái)，有的房企已經(jīng)爆出大面積停工、放假、裁員降薪消息，勢(shì)必對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。最后，樓市利好政策效果存在滯后效應(yīng)，無(wú)論是供應(yīng)端還是需求端，都需要一定時(shí)間的傳導(dǎo)。政策從出臺(tái)到落地執(zhí)行需要一個(gè)過(guò)程，況且目前也僅僅是少數(shù)城市出臺(tái)一些試探性政策，政策效果尚未充分顯現(xiàn)。此外，市場(chǎng)慣性下跌一旦形成，需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)修復(fù)。從以往規(guī)律看，至少需要半年的修復(fù)時(shí)間。不僅如此，其間還需要力度更大的政策支持。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨較大的下行壓力。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇影響巨大，至少不要成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“拖累”。去年四季度以來(lái)，國(guó)家層面反復(fù)強(qiáng)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，各地也陸續(xù)出臺(tái)了一些政策措施，以降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，滿足合理購(gòu)房需求。但從目前情況看，政策覆蓋面和力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)仍需要更多、更有力的政策出臺(tái)，特別是針對(duì)需求端的政策尤為關(guān)鍵。首先，房貸按揭利率還有一定的下調(diào)空間。據(jù)媒體報(bào)道，2月22日，六大行統(tǒng)一下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，其中首套房利率從此前的LPR+100bp（5.6%）下調(diào)至LPR+80bp（5.4%），二套房利率從此前的LPR+120bp（5.8%）下調(diào)至LPR+100bp（5.6%）。據(jù)光大證券分析，伴隨著每一輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”和央行降息，按揭貸款利率均出現(xiàn)同步下行，下行幅度明顯高于5年期貸款基準(zhǔn)利率和5年-LPR降幅，且每一輪按揭貸款利率下行幅度均超過(guò)20bp，前兩輪幅度相對(duì)較大，持續(xù)時(shí)間為10~15個(gè)月。近期六大行下調(diào)廣州地區(qū)按揭貸款利率20bp，是LPR報(bào)價(jià)下調(diào)疊加市場(chǎng)化供需力量共同作用所致，后續(xù)按揭貸款利率仍有下行空間。其次，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整不合理的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策。例如在首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，對(duì)改善型需求的判定上，應(yīng)本著促進(jìn)合理住房消費(fèi)的邏輯；在逐步健全住房保障基礎(chǔ)上，應(yīng)放開(kāi)對(duì)高端項(xiàng)目的價(jià)格限制，更好地促進(jìn)改善型需求；在限購(gòu)范圍上，適度打破形成區(qū)劃限制，讓購(gòu)房者有更大的選擇空間。再次，可適當(dāng)降低首付比例。近期有部分城市已經(jīng)將首付比例降低到2成，甚至更低，雖然一定程度上降低了購(gòu)房門(mén)檻，但也增加了居民部門(mén)的金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是在房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道的城市，低首付將埋下房貸違約的隱患。因此，在選擇這一政策時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)有綜合考慮。最后，對(duì)特定人群的住房?jī)?yōu)惠政策對(duì)住房消費(fèi)將形成刺激作用。例如對(duì)二孩三孩家庭的住房?jī)?yōu)惠，對(duì)特定人才購(gòu)房的優(yōu)惠等。可以通過(guò)住房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)等方式刺激消費(fèi)需求。在供給端，除了給予更為有力的融資支持外，還需在土地市場(chǎng)層面給予房企一定讓利，增強(qiáng)房企拿地意愿。本輪房地產(chǎn)調(diào)控是在“房住不炒”總基調(diào)下的“維穩(wěn)”，既要防止市場(chǎng)過(guò)冷，也要防止新一輪過(guò)熱，因此在政策上更要精準(zhǔn)發(fā)力，防止“大水漫灌”和"大拆大建”。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
------------------------------------------------
鄂爾多斯地產(chǎn)行情本地房地產(chǎn)媒體平臺(tái)歡迎加入社群和一萬(wàn)多名網(wǎng)友暢聊樓市
進(jìn)群需要添加小編小編：ordosHQ
【購(gòu)房資訊輕松享，快來(lái)關(guān)注樂(lè)居網(wǎng)】
文章來(lái)源:樂(lè)居
