美樓市高燒不退，有房客欠租超一年，中國買家卻要“入坑”這些問題樓盤？
“雖然美國房地產(chǎn)市場目前沒有去年那么火熱，但是熱度依然不低，房價還在飆漲。現(xiàn)在剛上市的房子一兩周就賣掉了，近40%以上超出要價售出，而且很多都是現(xiàn)金報價并附件有競爭力的條件?！甭迳即壝绹鴦P利威謙恒信地產(chǎn)(KW CINDY CHIN REALTY INT’L)總監(jiān)程欣迪在接受《國際金融報》記者采訪時表示。
過去一年，寬松的貨幣政策、超低的抵押貸款利率、強(qiáng)勁的需求推動美國樓市異常火爆。
據(jù)《華爾街日報》2月23日報道，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller美國全國房價指數(shù)在截至12月的一年中上漲18.8%，這是自1987年該指數(shù)創(chuàng)建以來的最高值。
而隨著房價上漲，美國租金水平也在不斷提高。據(jù)統(tǒng)計，2021年美國最大的50個城市房屋租金平均上漲了約20%。
房價和租金的暴漲讓海外投資者看到了美國商業(yè)房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)本月的最新報告，多單元住宅(mutlifamily)和土地是外國買家的首選，截至2021年12月，多單元住宅的租金同比上漲11%。
需求強(qiáng)勁
Case-Shiller美國十大城市房價指數(shù)在截至12月的一年中上漲17%，20大城市房價指數(shù)上漲18.6%。20大城市中有15大城市的房價增速加快。
根據(jù)Zillow最近的數(shù)據(jù)，自2020年以來，美國房屋掛牌價值超過100萬美元的“百萬美元城市”的數(shù)量增加了兩倍。
程欣迪在接受《國際金融報》記者采訪時表示，美國的購房需求和熱情一直非常強(qiáng)勁，特別是大量尚未購置房產(chǎn)的千禧世代目前成為購房主力軍。但是房價和房貸利率的提高讓他們的承受力降低，再加上處于歷史低位的庫存，這就是美國房地產(chǎn)銷售似乎放緩的原因。但是銷售量低這并不意味著需求不強(qiáng)勁，只是由于低庫存、低支付能力和利率上升壓縮了銷售。
根據(jù)NAR的最新數(shù)據(jù)，1月全美可供購買的房屋存量降至86萬套，同比下降16.5%，按照目前的銷售速度，未售出庫存的供應(yīng)量僅能維持1.6個月。
在美國房價急劇上漲的同時，美國房貸利率也在不斷攀升。房地美的數(shù)據(jù)顯示，一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。而在截至2月17日的一周內(nèi)，30年期固定抵押貸款平均利率為3.92%，正逼近三年來最高水平。房地美預(yù)測抵押貸款利率將在2022年進(jìn)一步上漲。
Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather說，由于按揭利率預(yù)計將繼續(xù)上升，購房者們都正在爭先恐后地尋找住處，以免房價進(jìn)一步上漲。
他在一份聲明中表示：“抵押貸款利率不斷上升，加劇了本已很嚴(yán)重的待售房屋庫存短缺的狀況。購房者們感到購房更加緊迫，而房屋所有者感到出售房屋的緊迫性降低。這種不平衡也使競爭進(jìn)一步加劇。”
Zillow本周則預(yù)計，2022年美國房地產(chǎn)價格仍將上漲16%。
中國買家入局
在過去十年里，美國房價翻了一番，而如今，房價持續(xù)快速增長的前景吸引了那些渴望資本收益的中國買家。
“美國住宅市場對中國買家很有吸引力，但由于疫情期間兩國之間旅行的減少以及在美國學(xué)習(xí)的中國學(xué)生人數(shù)減少，中國買家現(xiàn)在對美國房屋的需求約為疫情前的一半，不過正在回升中，相信2022年將看到中國人對美國房地產(chǎn)的購買再次攀升?！比蚍慨a(chǎn)科技企業(yè)居外IQI(Juwai IQI)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官卡斯夫·安薩里(Kashif Ansari)告訴《國際金融報》記者，“雖然加利福尼亞州、華盛頓州和紐約州仍然占中國買家投資的很大份額，但佛羅里達(dá)州和得克薩斯州等較便宜的州正在迅速獲得青睞。如果中國買家是為了投資而購買，他們通常會尋求價格較低、收益較高、稅收較低的市場?！?/p>
蘇富比國際房地產(chǎn)洛杉磯比佛利山莊經(jīng)紀(jì)人Tanya Stawski對《國際金融報》記者表示，“目前在洛杉磯的中國買家的顯著特點(diǎn)是，他們手頭有現(xiàn)金，尋找的是投資房，而不再是自用的豪宅。在過去，來自中國的買家在洛杉磯購買大型豪宅是很常見的。現(xiàn)在，他們正在尋找可以增值的投資機(jī)會。”
程欣迪說，華人一向喜歡美國的多單元住宅?！耙驗榭梢允兆饨穑鐜啄昃陀袊鴥?nèi)過來的華人投資這種房產(chǎn)，而這兩年這個趨勢更加明顯了，因為租金漲得很高；華人買地要建小住宅樓(一般是20個單位的)用來放租的也有”。
據(jù)了解，多單元住宅指的是以租賃為目的，在單一業(yè)權(quán)下，持有超過一個單位的住宅物業(yè)。最小規(guī)模的多單元住宅可以是個兩戶合住的公寓，或者能容納3至4戶家庭的聯(lián)排別墅。多單元住宅的投資人或會采取私人管理，又或者自住加出租的方式來管理物業(yè)。
欠租房值得投資么？
疫情期間，房屋租金在美國多地飆升，許多美國民眾不得不更換到更小的房屋居住，甚至拖欠房租。美國疾控中心(CDC)曾擔(dān)心流浪人口的增加對病毒傳播形成推動之勢，下達(dá)緊急“驅(qū)逐租客禁令”，不準(zhǔn)房東驅(qū)逐拖欠租金的租客，多州根據(jù)自身情況多次延期該禁令。
對于這些房東來說，“他們依賴租金收入，但現(xiàn)在正在遭受痛苦?！盩anya Stawski說，他們?nèi)孕柚Ц抖惪詈唾M(fèi)用，但由于政府頒布了驅(qū)逐租客禁令，這些房東們收到的租金減少。損失慘重，一些房東想出售。
程欣迪告訴記者，她手上也有三個因為沒收到房租的欠租房在賣?！坝械淖饪屯锨穬赡甓喾孔猓赃@些房東忍無可忍不愿再繼續(xù)虧錢，想趕緊出手。而且目前房價飆升，他們想趁高點(diǎn)套現(xiàn)。不過他們?yōu)榱丝焖俪鍪?，會比市場價賣的便宜一些。目前我的一個客戶愿意把市場價58萬美元的房子以52萬美元賣掉。對于買家來說可以少付一些錢，但需要承擔(dān)風(fēng)險，屬于‘你情我愿’”。
Tanya Stawski說，他現(xiàn)在的一個中國買家客戶，看中了一個有五個單元的建筑，其中兩個租戶欠下了多達(dá)12個月的租金。
程欣迪也觀察到了中國買家買欠租住宅這一現(xiàn)象，她認(rèn)為，主要原因有三點(diǎn)：一是市面上庫存量極低，沒有更合適的房子買；二是眼下租金飆升，全美平均租金漲幅7%，一些地方甚至漲了10%-15%，一些投資者認(rèn)為這樣的投資潛在回報率很高，所以他們寧愿承擔(dān)風(fēng)險去買欠租的住宅；三是投資者有時會幸運(yùn)地以低于市場價的價格購買到這些有問題的租戶的房子，這就像風(fēng)險補(bǔ)償，他們覺得用少一點(diǎn)的錢承擔(dān)這些風(fēng)險是值得的。
不過，程欣迪也指出，雖然中國的投資買家敏銳地看到了行情，但是最后真能掙到錢的并不多。“主要原因是，管理和經(jīng)營這類投資型房產(chǎn)，需要一些經(jīng)驗，需要了解美國的環(huán)境和做事方式。2019年時，我?guī)鸵晃恢袊顿Y者，用2000萬美元買了一座50個單位的住宅樓，他用來放租。但是他沒有請專業(yè)的物業(yè)管理公司，而是自己打理，也從不做廣告推廣。結(jié)果幾年下來，并沒有賺到多少回報。后來他意識到這些，又回過頭來想請人管理。而我的一位買地建房的華人客戶，在請專業(yè)人士咨詢上，在了解美國法律上，沒有經(jīng)驗，導(dǎo)致項目一拖再拖”。
記者：李曦子
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文章來源:國際金融報