庫存消化周期
穩(wěn)中有增至17.4個月
三四線21個月迫近疫情期高位
2022年開年，因整體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2021年12月末的16.49個月跳增至17.40個月。不同能級城市持續(xù)分化，除一線城市與上月基本持平之外，二三線皆呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢，三四線去化周期已達(dá)到21.09個月，顯著高于百城平均，去化風(fēng)險浮出水面,同比增73%，居不同能級之首。
具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期超1年，上海、深圳則低于10個月，庫存風(fēng)險相對較小。變化趨勢來看，北京、廣州均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.75個月降至5.35個月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場下，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，深圳環(huán)比回落，同比持增，增幅達(dá)56%。
30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、蘭州、長春、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年，以北部內(nèi)陸城市居多，成交相對慘淡；1/3共計(jì)10城去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、蘭州、長春等面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、成都、沈陽等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。
三四線城市形勢更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)21.09個月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲9%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中32城去化周期已在20個月以上，其中防城港、銅陵、煙臺、來賓、欽州、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長至20個月以上。而東營等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風(fēng)險相對較小。
廣義庫存
環(huán)比微降1%，同比增3%
66個三四線累計(jì)占比超50%
廣義庫存本月穩(wěn)中微降，2022年1月末達(dá)383957萬平方米，環(huán)比微降1%，同比上漲3%。一方面供需疲軟，狹義庫存小幅微降，另一方面，受集中供地暫緩、春節(jié)提前、國內(nèi)疫情反復(fù)等因素影響，1月份全國土地成交規(guī)模周期性下滑，未開工地塊量整體持穩(wěn)。
不同能級廣義庫存均呈現(xiàn)環(huán)比回落，不過跌幅均在2%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增9%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在2%-5%之間，庫存風(fēng)險相對可控。
一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增，主要源于三城本月無一涉及集中土拍，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；北京受狹義庫存回落影響，廣義庫存也保持同環(huán)比齊降，雖然整體成交延續(xù)低迷，但若能控制供應(yīng)節(jié)奏，整體庫存風(fēng)險不大。
二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺1月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、岳陽、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。
變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過10%。不過相較于2020年同期，漲跌參半：以西安、成都、長沙為代表的弱二線城市和以保定、鎮(zhèn)江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。而部分城市諸如石獅、無錫、合肥、湖州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在30%以上。
綜上，1月樓市因供需疲軟，但供求基本持穩(wěn)，因而狹義庫存基本與上月持平，為6.2億平，但去化周期穩(wěn)中有增至17.4個月，廣義庫存延續(xù)38.4億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強(qiáng)，1月狹義庫存整體持穩(wěn)，去化周期僅11個月，庫存風(fēng)險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風(fēng)險依舊較大。
預(yù)判2022年2月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，主要是基于2月恰逢春節(jié)成交淡季，供求疲軟，成交回落幅度預(yù)期將大于供應(yīng)，不同城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，主要是基于成交熱度延續(xù)，以上海為例，中高端購買力相對充裕，供應(yīng)稀缺的情況下，短期內(nèi)改善自住需求仍有一定的釋放空間。而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、梅州、連江、寶雞、北海等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，主要是基于房企現(xiàn)金流吃緊和春節(jié)期間開工進(jìn)度放緩所致。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究