今年年初，承債式并購貸款政策落地，成為開年房企融資的一抹亮色。按照規(guī)定，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
由此，業(yè)內(nèi)分析多表示，這將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)掀起一輪“收并購”熱潮，國有房企有望借此迎來新的發(fā)展機(jī)遇。穆迪也在研報(bào)中判斷，未來6-12個(gè)月內(nèi)，國有房企將會越來越多地尋找和著手收購受困開發(fā)商的資產(chǎn)。
華城律師事務(wù)所高級合伙人吳西彬強(qiáng)調(diào)，2022年，收購方可以在不提升“紅線負(fù)債”的基礎(chǔ)上，通過并購提高營業(yè)增長率和ROA（ROE），甚至，還有可能降低資產(chǎn)負(fù)債率。這是2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購的機(jī)遇和動(dòng)力所在。
而在控制合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，提高ROA（ROE）是今年房地產(chǎn)市場“收并購”的底層邏輯。國有房企通過收購項(xiàng)目提高資產(chǎn)收益率（凈資產(chǎn)收益率），不是單純的收購，更是企業(yè)完成國資委KPI考核指標(biāo)的戰(zhàn)略手段。國資房地產(chǎn)公司會盡可能提升并購?fù)顿Y與開發(fā)投資總額的比例，吳西彬稱。
誠然，相比公開市場直接拿地，收并購顯然要復(fù)雜的多。這也意味著，面對并購機(jī)遇，國有房企還需更加謹(jǐn)慎，主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。楊海平指出，在收并購過程中，房企至少應(yīng)主動(dòng)規(guī)避事前風(fēng)險(xiǎn)、事中風(fēng)險(xiǎn)及事后風(fēng)險(xiǎn)三大方面的風(fēng)險(xiǎn)。
其中，事前風(fēng)險(xiǎn)包含標(biāo)的房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目公司股權(quán)方面的瑕疵、項(xiàng)目手續(xù)瑕疵、隱形負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)、存量項(xiàng)目工程質(zhì)量、存量資產(chǎn)設(shè)置抵押等；事中風(fēng)險(xiǎn)包含并購合同管理風(fēng)險(xiǎn)、交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、融資方案風(fēng)險(xiǎn)、員工安置社會風(fēng)險(xiǎn)等；事后風(fēng)險(xiǎn)包含并購后整合協(xié)同不及預(yù)期，市場運(yùn)營不及預(yù)期，物業(yè)不能按時(shí)交付或現(xiàn)金流不及預(yù)期等，楊海平稱。
吳西彬則認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)市場的并購場景包含“解困式”并購及“錦上添花式”并購兩種。標(biāo)的企業(yè)資產(chǎn)是否合規(guī)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是否清晰、財(cái)務(wù)核算是否真實(shí)可靠、存續(xù)歷史等，都是并購方需提前防控的風(fēng)險(xiǎn)。
在研報(bào)中，穆迪預(yù)計(jì)，面對收并購機(jī)遇，部分城投公司可能會按照地方政府指示去收購受困物業(yè)或項(xiàng)目，防止未完工項(xiàng)目無法交付給購房者，規(guī)避社會風(fēng)險(xiǎn)。而這一類收并購極有可能“踩坑”。
“如果這些房地產(chǎn)項(xiàng)目未能產(chǎn)生預(yù)期現(xiàn)金流來償還相關(guān)債務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)層面就會存在風(fēng)險(xiǎn)。”穆迪稱。
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文章來源:金融界