近日，2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集94萬(wàn)套。此外，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2022年，將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全年預(yù)計(jì)建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)。
過(guò)去一年，“兩集中”新政單列22城租賃住房用地一般不小于10%，隨著首年三批次集中供地收官，聚焦租賃用地，2021年全年，22城共成交約1235萬(wàn)方，純租賃用地和配建租賃用地成為供應(yīng)的主要來(lái)源。
2022年開(kāi)年以來(lái)，保障性租賃住房迎來(lái)多項(xiàng)利好，各地從政策到目標(biāo)再到供給端，都在積極發(fā)力。在此推動(dòng)下，保障性租賃住房有望迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
01
上海租賃用地成交大幅領(lǐng)跑，兩城零供應(yīng)
據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，在三批次“兩集中”土地出讓中，涉租賃地塊數(shù)量582宗，總成交建面高達(dá)1235.47萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)可提供約20.59萬(wàn)套租賃住房，能夠切實(shí)增加保障性租賃住房的供給，解決大城市住房突出問(wèn)題。
其中，上海以275.87萬(wàn)平方米總租賃建筑面積領(lǐng)跑22城，涉租賃地塊數(shù)量達(dá)到76宗，租賃供應(yīng)占比達(dá)到12.95%。而杭州是重點(diǎn)22城中涉租賃地塊成交數(shù)量最多的城市，達(dá)到101宗，也是22城中首個(gè)超百宗的城市。
從租賃地塊占比來(lái)看，深圳以15.82%排在22城首位，租賃建筑面積為88.69萬(wàn)平方米，三次集中供地中租賃建面占比超10%指標(biāo)的城市還有上海和北京。
值得注意的是，鄭州和廈門(mén)兩城三次土地出讓未涉及租賃住房用地。
表：22城2021年集中出讓涉租賃地塊成交情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售
02
僅六城完成年度供應(yīng)計(jì)劃的50%以上
“集中供地”新政要求重點(diǎn)城市在年度計(jì)劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明確租賃用地指標(biāo)，并基本達(dá)標(biāo)占比住宅用地10%標(biāo)準(zhǔn)。北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，廈門(mén)、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。
從全年三次集中供應(yīng)來(lái)看，僅北京100%完成供應(yīng)計(jì)劃，杭州、合肥、上海、寧波和成都完成計(jì)劃指標(biāo)的50%以上，上海和杭州、成都作為人口凈流入城市積極建設(shè)租賃住房，而合肥和寧波作為二線(xiàn)城市同樣積極號(hào)召供應(yīng)租賃用地，分別完成供應(yīng)計(jì)劃的64%和70%。
長(zhǎng)沙和武漢等城市完成供應(yīng)計(jì)劃的10-50%，剩余城市完成供應(yīng)計(jì)劃的10%不到。不同城市因地制宜，因城施策多元供應(yīng)，北京利用集體用地建設(shè)租賃住房，鄭州通過(guò)大量安置房及閑置物業(yè)改建租賃住房的方式，不同方式供應(yīng)租賃住房。
表：22城2021年集中出讓租賃用地供應(yīng)計(jì)劃完成情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售
預(yù)判2022年，隨著政策的加速落實(shí)，保障性租賃住房供應(yīng)將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)，相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%。
從部分城市供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，上海2022年計(jì)劃供應(yīng)17.3萬(wàn)套，排在全國(guó)之首，其次是北京和廣州，年度供應(yīng)計(jì)劃均超10萬(wàn)套。預(yù)計(jì)接下來(lái)，多數(shù)城市為完成供應(yīng)計(jì)劃將從土地供應(yīng)端著手，為增加保障性租賃住房供給提供保障。
表：部分城市2022年保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售
03
涉租賃用地供應(yīng)多元化，競(jìng)自持模式減少
純租賃用地和競(jìng)自持、競(jìng)配建租賃用地已成為租賃用地的主要供應(yīng)模式。
據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，22城三批次“兩集中”土地出讓中仍以純租賃用地為主，2021年純租賃用地共供應(yīng)74宗，規(guī)劃建筑面積481.96萬(wàn)方，在第三批次中各城進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)劃建面達(dá)243.04萬(wàn)方，占全年供應(yīng)的50%，未來(lái)將供應(yīng)4.05萬(wàn)套租賃住房。
圖：2017年-2021年純租賃用地成交情況(單位：萬(wàn)㎡，宗)
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售
從占比情況來(lái)看，純租賃住房成交面積占比達(dá)39%;其次為拿地配建租賃用地，占比為24%;競(jìng)自持租賃用地占17%。
值得注意的是，“競(jìng)自持”和“競(jìng)配建”的拿地方式變相提高了拿地價(jià)格，最終傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。在第一批次中作為涉租賃用地的主要供應(yīng)方式，在自然資源部的指導(dǎo)下，各城在第二、三批次集中供地減少“競(jìng)自持“和”競(jìng)配建“的方式。
2021年競(jìng)自持租賃用地共供應(yīng)120宗土地，規(guī)劃建面214.95萬(wàn)方。競(jìng)自持租賃用地的成交主力城市集中在杭州、成都、合肥等強(qiáng)二線(xiàn)城市，其中成都共32塊地成交自持面積70.72萬(wàn)方，杭州在第一批次集中供地中成交火熱41宗土地溢價(jià)競(jìng)自持。
圖：2021年競(jìng)自持租賃用地城市成交情況(單位：㎡，宗)