PART.
03
上市物企分化沉浮，估值差異拉大
物企上市后可以得到更多的資金，在增加資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，可持續(xù)擴(kuò)展自身規(guī)模、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域多樣化、提升服務(wù)水平。但同時(shí)，經(jīng)營(yíng)情況透明度增加，資本運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前55家已上市物企的PE均值已下降至14倍，相較2020年末（37倍）降幅達(dá)62.16%。其中，市盈率超過(guò)30倍的物企僅有10家，市盈率最高的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，為53.72倍。市盈率最低的彩生活，為2.26倍。由此可見(jiàn)，上市物企估值分化明顯，以華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園為代表的頭部物企，通過(guò)收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，以此保證其絕對(duì)實(shí)力優(yōu)勢(shì)。而另一方面，以中奧到家、祈福生活服務(wù)等為代表的低估值、低市值物企，上市后規(guī)模擴(kuò)張緩慢，且擴(kuò)規(guī)不增利，呈現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)疲軟的現(xiàn)象。
在物管行業(yè)快速變遷，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的背景下，入局資本市場(chǎng)，是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。而面對(duì)資本藍(lán)海，物企又該如何選擇才能破題乘風(fēng)破浪？同時(shí)，行業(yè)PE值回落，集中度提高，未來(lái)物企上市趨勢(shì)又如何？
PART.
04
上市入口收窄，物企行業(yè)格局加速洗牌重構(gòu)
◎ 上市門(mén)檻提高，中小型物企IPO難度增大。
根據(jù)港交所披露的咨詢文件，主板上市申請(qǐng)人于三年?duì)I業(yè)紀(jì)錄期的股東應(yīng)占盈利必須符合以下最低要求：三年累計(jì)盈利，不低于8000萬(wàn)港元。盈利分布改為56%：44%，即營(yíng)業(yè)紀(jì)錄期首兩個(gè)財(cái)政年度所須的最低盈利總和不低于4500萬(wàn)港元，最后一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬(wàn)港元，引申歷史市盈率約14倍。修訂后的主板上市盈利規(guī)定，較此前上調(diào)約60%。修訂后的盈利調(diào)高幅度將于2022年1月1日生效。新的盈利規(guī)定，令正在排隊(duì)上市及正醞釀上市的中小型物企，壓力陡增，而部分規(guī)模較小的微型企業(yè)將被拒之門(mén)外。
◎ 行業(yè)PE值回落，上市物企分化加劇，行業(yè)加速洗牌重構(gòu)。
3月伊始，又到了各大上市企業(yè)比拼年報(bào)成績(jī)單的時(shí)候，截止目前，物管行業(yè)中已經(jīng)有華發(fā)物業(yè)服務(wù)、新希望服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、越秀服務(wù)、合景悠活、濱江服務(wù)等物企發(fā)布了正面盈利報(bào)告，盈利增長(zhǎng)在20-60%之間不等。由此可見(jiàn)物管行業(yè)仍處在黃金期，但伴隨著物業(yè)估值回落，頭部物企將抓住機(jī)遇，對(duì)出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題房企的物業(yè)及部分經(jīng)營(yíng)狀況不佳的物企積極開(kāi)展收并購(gòu)，加速行業(yè)格局的洗牌和重構(gòu)。
◎ 國(guó)企背景及強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，更易獲得資本市場(chǎng)的青睞。
從金茂服務(wù)在行業(yè)調(diào)整期順利上市可以看出，資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)物企仍信心滿滿，因此在背書(shū)好的情況下，國(guó)字號(hào)物企上市優(yōu)勢(shì)大，進(jìn)而會(huì)促進(jìn)更多的國(guó)企IPO成功。另外，隨著商品住宅已從“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按媪繒r(shí)代”，住宅物業(yè)增速放緩，而非住宅物業(yè)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間巨大，因此在商管等其他非住宅物業(yè)方面有優(yōu)勢(shì)的物企，更易上市成功。
◎ 回歸本質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量還是未來(lái)發(fā)展的基石。
上市后機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)、有實(shí)力的物企可以通過(guò)上市，擴(kuò)大規(guī)模、提升業(yè)務(wù)范圍和服務(wù)水平。但對(duì)于部分微型物企而言，上市提高透明度后，在行業(yè)PE整體回落的情況下，可能會(huì)成為頭部物企收并購(gòu)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。上市不是物企發(fā)展的唯一路徑，企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展需求制定上市計(jì)劃。而專(zhuān)注于提升服務(wù)力，在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域提升自己的運(yùn)營(yíng)能力，才是所有物企發(fā)展的基石。
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