3月4日，銀保監(jiān)會(huì)和央行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，要優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求。“新市民”主要指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)等原因來城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，涉及約3億人次。
上海證券分析師金文曦認(rèn)為，支持新市民的合理住房需求，將為商品房市場(chǎng)注入新的需求。平安證券認(rèn)為，新市民潛在購房需求的加速釋放，能為當(dāng)下樓市提供一定支撐。
億翰智庫董事、首席研究員張化東在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸，對(duì)“新市民”居住需求的滿足也比較關(guān)鍵，但這類居民在購房資格上可能存在一定問題，比如沒有取得戶籍、社保年限不夠長(zhǎng)，后續(xù)相關(guān)配套支持政策值得期待。
與此同時(shí)，政府工作報(bào)告提到，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。政策支持下，預(yù)計(jì)2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。
張化東認(rèn)為，保障性租賃住房的全面實(shí)施，一方面能助力“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”；也是在踐行租購并舉，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)而言，提供不同類型的供給，滿足多種需求，對(duì)于經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)開發(fā)投資、需求，都能起到支撐作用。
莫天全認(rèn)為，探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，要堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，在商品住宅市場(chǎng)之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。不過相關(guān)建設(shè)應(yīng)適度，加大人口流入量大的城市的建設(shè)力度，控制中小城市建設(shè)量。
莫天全還表示，要推動(dòng)住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。在加大保障性租賃住房建設(shè)的同時(shí)，推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。
因城施策：政策調(diào)整期已經(jīng)打開
3月伊始，鄭州市發(fā)布通知，提出多項(xiàng)樓市刺激舉措，包括取消認(rèn)房又認(rèn)貸、人才購房補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。鄭州此舉，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有重要的信號(hào)意義。
放眼全國(guó)，今年以來，已經(jīng)有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個(gè)城市下調(diào)首套房首付比例，福州、晉中、南寧、北海等下調(diào)公積金購房首付比例，樓市調(diào)控適度放松的城市，已經(jīng)超過十個(gè)。這些城市的買房人群，首付成本將明顯下降。
開年這波調(diào)控動(dòng)作，實(shí)際上奠定了樓市“因城施策”的基調(diào)。張化東認(rèn)為，如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，“因城施策”是比較重要的，根據(jù)各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在房?jī)r(jià)可控的條件下，滿足合理的住房需求，特別是出臺(tái)支持改善型需求的政策。
他表示，三四線城市“限購限貸”政策放松、行政性政策退出，是確定性的事件。普通二線城市大概率會(huì)采取鄭州的方法，多方面共同發(fā)力，滿足合理的住房需求，同時(shí)保證行業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)健康的狀態(tài)，沒有進(jìn)一步增加各方杠桿，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)低。
廣發(fā)證券研報(bào)稱，目前需求端政策主要集中在三四線及以下級(jí)別城市，且多落腳于“限貸”調(diào)整，對(duì)“限售、限購、限價(jià)”的調(diào)整仍是“半遮面”，本次兩會(huì)定調(diào)“支持合理住房需求”后，部分地區(qū)或因城施策，迎來需求端限制政策的實(shí)質(zhì)性突破。
光大證券認(rèn)為，“多孩政策”和“居家養(yǎng)老”所帶來的合理改善型購房需求，有望獲得進(jìn)一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進(jìn)一步提升，包括放寬“認(rèn)房/認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)二套房首付比例、下調(diào)二套房按揭利率等，具體方式由地方政府執(zhí)行。
政策寬松預(yù)期下，當(dāng)下冷淡的樓市有望有所回暖。中金公司預(yù)計(jì)，未來1~2 個(gè)月，新房銷售或在波動(dòng)中小幅緩慢修復(fù)，明顯回升最快可能到二季度中后段。
如何助力房企走出行業(yè)性困境，莫天全建議在加大對(duì)國(guó)企、央企融資支持力度的同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的資金支持，如鼓勵(lì)民企償還海外債、對(duì)民企國(guó)內(nèi)債進(jìn)行適度展期等，幫助企業(yè)恢復(fù)信用，穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。
此外，建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則，在維護(hù)購房者權(quán)益、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，提高企業(yè)資金使用效率，保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預(yù)售資金。
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文章來源:第一財(cái)經(jīng)中國(guó)房地產(chǎn)金融
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