按揭貸款購買了爛尾樓的業(yè)主，幾乎都在做著一件既窩心又無奈的事兒：一邊為房子遲遲不能入住而發(fā)愁，一邊還要咬呀堅持著還房貸。
退房吧，開發(fā)商沒錢。
停貸吧，怕被列為老賴。心里憋屈得都快成了神經(jīng)病。
欠債還錢，天經(jīng)地義，這是浸潤到人們骨血里的一種信仰。
對于絕大多數(shù)人來說，不是到了連飯都吃不到嘴里的時候，停貸這事兒一般是不敢輕易去做的。
的確，人們普遍的看法是，貸款買房子簽的是兩個合同，一個是跟開發(fā)商簽的《購房合同》，購房者交錢買房，開發(fā)商收錢賣房；另一個是跟銀行簽的《房貸合同》，銀行借錢給購房者買房，購房者按時給銀行還錢。樓盤爛尾交不了房，是購房者和開發(fā)商的事兒，跟人家銀行沒啥關系。
于是，在這樣的認知下，縱然開發(fā)商遲遲交不了房子，甚至爛尾多年，絕大多數(shù)購房者都默認了這樣的命運，節(jié)衣縮食，拼盡全力地還房貸。
01、面對爛尾，一購房者硬是不還房貸了
浙江省嘉興市的一位購房者偏偏不愿意默認這樣的命運。房子爛尾后，他選擇了停止還貸。
情況大體如下：
８年前，許先生在浙江嘉興某樓盤購買了一套別墅，為此向銀行貸款392萬元。許先生支付首付款后，銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，但后來因資金問題樓盤爛尾，房屋也無法交付。
2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請，經(jīng)破產(chǎn)管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收。因不符合交付標準，許先生收到破產(chǎn)管理人書面通知，解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
剛開始，許先生還按時還著房貸，但后來他越來越想不通，既然得不到房子，房貸能否不還呢？他咨詢了律師，律師的答復很明確：必須還貸，不還會損失更大。
許先生咋也想不通，開發(fā)商交不了房，本該把房款退給自己，可現(xiàn)在他們破產(chǎn)了，沒辦法退還全部房款，他覺得自己本身就是個受害者，既失去了已交給開發(fā)商的購房首付款和已償還的部分房貸，又得不到房子，為什么還要承擔還貸的責任？開發(fā)商經(jīng)營不善導致破產(chǎn)，還貸的責任都推到購房者身上是否合理？
氣惱之下，從2019年底起，許先生停止了向貸款銀行支付月供。
很快銀行就不干了，催促許先生盡快還款，并拿出了雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》指責許先生違約。
的確，這份《個人購房貸款及擔保合同》中的第38條約定：“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發(fā)商）或其他第三方就該房產(chǎn)有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。
這一條款說的很清楚，許先生不管遇到什么特殊情況，跟開發(fā)商發(fā)生什么糾紛，都跟銀行沒有一點關系，房貸是必須要還的。
這一條款顯然是對許先生不利的，但許先生認為這個條款完全把風險都推給了購房者，很不合理。因此，他仍然拒絕還貸款。
02、法院的判決：二審否了一審
無奈之下，貸款銀行向嘉善縣人民法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
沒有懸念，一審法院經(jīng)依據(jù)雙方簽署的《個人購房借款及擔保合同》，判決解除許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》，許先生歸還結欠銀行貸款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。
針對一審判決，許先生自然不服，向嘉興市中級人民法院提起上訴。
那么二審法院又會如何認定呢？
首先，二審法院認為《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，是銀行單方面提前擬定的格式條款，這種格式條款在銀行業(yè)務中十分常見，該條款存在一個關鍵問題：它刻意加重了購房者的責任，而減輕了銀行的責任，顯失公平，對許先生不具有拘束力。
其次，許先生的“商品房買賣合同”在開發(fā)商申請破產(chǎn)清算時已被解除，他與銀行之間的“商品房擔保貸款合同”也被一審法院所解除。因此，許先生的情況是符合2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十一條第二款規(guī)定的。
這個“第二十一條第二款”的內(nèi)容是：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（購房者）。”
依據(jù)這條規(guī)定，就應當是開發(fā)商把收到的購房貸款本金及利息返還給給銀行；把收到的購房款的本金及利息返還給購房者。
2022年2月初，嘉興市中院作出二審判決：許先生無需歸還剩余貸款本息，200余萬元貸款本息返還責任，應由開發(fā)商承擔。
這一案件中，開發(fā)商因為破產(chǎn)清算，顯示是沒有財力退還給銀行貸款和許先生房款的，但有沒有能力是一回事，該由誰還又是一回事，這是必須得弄清楚的。根據(jù)《解釋》第二十一條第二款的規(guī)定，許先生的這筆房貸，無疑是屬于開發(fā)商應該承擔的債務。
當然，由于開發(fā)商的破產(chǎn)，二審判決結果可能讓銀行和許先生都得不到錢，但卻讓許先生從償還貸款的壓力中解脫了出來。
03、不還房貸，必須符合兩個條件
這個判決意義重大，讓很多買了爛尾樓但仍然需要償還貸款的購房者看到了希望。
但這個判決并不意味著，樓盤爛尾后，購房者的房貸都不用還了。
因為大多數(shù)的情況是，雖然房子爛尾了，但開發(fā)商仍在，商品房買賣合同依然有效，這就無法滿足修正后的《解釋》第二十一條第二款中的兩點要求，當然也就無法“甩”掉銀行貸款。
因此，滿足兩個關鍵條件極為重要，一是購房者要與開發(fā)商解除“商品房買賣合同”，二是購房者要與銀行解除“商品房擔保貸款合同”。
這一判例，也給發(fā)放房貸的銀行敲響了警鐘，一是與購房者簽署的《個人購房借款及擔保合同》須重新審視一下了，繼續(xù)簽署明顯不合理的格式合同是不會得到法院支持的。二是，應靜下心學學2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因為這一判例是會對其他法院產(chǎn)生很大影響的。
最關鍵的是，銀行以后再給購買期房的購房者放房貸時，考慮的不僅僅是購房人的信用和未來還款能力，還要再加上樓盤項目的信用如何？實力怎樣？會不會爛尾？一旦樓盤停工爛尾，就有可能承擔收不回貸款的后果，給銀行帶來經(jīng)濟損失。
編輯：LS
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文章來源:樂居買房
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