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馮毅成:武漢樓市大招大概率本月釋放(上)
時間:2022-03-14 11:37:56  來源:樂居網(wǎng)  
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上一篇文章《2022樓市研判4:新一輪基建潮來襲,樓市大概率放寬回暖》一文多處預(yù)判命中,已相繼在多地實現(xiàn),包括:

“降低首付”(全國多地實現(xiàn)首套房首付兩成,鄭州在首套房還清貸款后二套房可實現(xiàn)三成首付)、“政策最寬松一年”“進(jìn)一步降息”等。

今年全年的樓市行情主基調(diào)不會改變,仍然會是“超跌后的修復(fù)期”,雖將出現(xiàn)暖陽,但不會呈現(xiàn)“瘋?!?。接下來,各地方針對樓市回暖的政策將依次有序展開。3月11日,今年全國兩會閉幕,與此同時武漢已經(jīng)實現(xiàn)多天疫情零新增。武漢在春節(jié)后已經(jīng)復(fù)工近一個月,在疫情不出現(xiàn)反彈的情況下,下周全行業(yè)將正式“春暖花開”,走向復(fù)蘇通道。

這樣寫,既是表述大小時間節(jié)點,也是側(cè)面強調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的緊迫性。新春復(fù)工一個月,受到疫情影響后,實質(zhì)上的加速起跑動作可能從下周才真正開始。

元旦至今,武漢樓市如全國一樣低迷,具體數(shù)據(jù)會在后文羅列。當(dāng)前樓市從消費端體現(xiàn)出來的最主要的兩大問題是:流動性差、信心弱。用白話翻譯就是:新房成交慢,局部價格不漲反跌,二手房難以賣出,市場觀望情緒下滋生了悲觀情緒,消費者參與樓市的興趣與信心下滑。

為了方便閱讀全文,這里我先拋出全文的核心觀點:

要解決當(dāng)前市場流動性差與信心弱的問題,必須出組合拳,不是靠單一的放開限購、限價或者降息、降首付能夠帶動整個市場反轉(zhuǎn)的。這套組合拳可能不是一次釋放完畢,而是長期、持續(xù)、有序釋放的過程。首次釋放大招大概率在本月,如涉及與上層、金融系統(tǒng)溝通則可能推遲到下月。

能夠稱之為大招的一定是非常招式,比如:降低首付、變相放開家庭第三套購房資格,或進(jìn)一步大幅降低交易稅費與房貸利息,放寬落戶門檻等。

我認(rèn)為當(dāng)前武漢樓市很有必要出大招,并且本月是一個非常合適的時間點,有非常大的概率實施武漢樓市新政。

武漢樓市為何要出大招?

這實際上是回答必要性的問題。先來看武漢市房管局官網(wǎng)公布的一組數(shù)據(jù):今年前兩個月,武漢新建商品住房網(wǎng)簽備案分別為10634套、5957套。3月1日至3月11日,武漢新建商品住房簽備案2968套。官方統(tǒng)計的1月份新建住房銷售面積(含預(yù)簽約)為142.67萬平方米,環(huán)比減少51.33%,同比減少38.04%,2月份數(shù)據(jù)待公布。

雖然2月份經(jīng)歷了春節(jié)長假,3月份經(jīng)歷了疫情,但從以上數(shù)據(jù)我們還是可以看出兩點明顯問題:

第一,傳統(tǒng)的返鄉(xiāng)置業(yè)“春節(jié)行情”徹底消失,1月份的銷售面積環(huán)比下滑五成,同比下滑近四成。

第二,按照以上70天的統(tǒng)計,共網(wǎng)簽備案19559套。也就是說在過去將近全年五分之一的時間里,武漢新建商品住房只完成了不足2萬套的銷售。

按照往年武漢全年新建商品住房銷售正常水平(約20萬套)對比,可以看出武漢用了全年五分之一的時間只賣了十分之一的貨。

成交價量的下滑趨勢必須得到遏制,否則會進(jìn)一步影響房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)循環(huán):新房銷售放緩導(dǎo)致房企回款減少及回款慢,房企資金壓力加大后將降低拿地意愿,繼而導(dǎo)致那些對土地財政依賴度較大的城市賣地收入減少。

另外,新房成交的價量下滑也會直接導(dǎo)致二手房市場艱難。因此當(dāng)前樓市消費端才出現(xiàn)了流動性差和信心弱兩大主要問題。但我認(rèn)為,導(dǎo)致當(dāng)前階段性局面形成的主要原因并不是購買力出現(xiàn)了問題,而是一系列主要的外因所致:

1.疫情和國外戰(zhàn)爭兩大“黑天鵝”對全行業(yè)帶來了巨大的不確定性。

2.一批房企面臨償還美元外債的高峰期,在國內(nèi)“三道紅線”嚴(yán)監(jiān)管趨勢下,房企資金正經(jīng)歷史上最緊時刻。

3.個別民營房企的暴雷、局部樓盤的降價以及二手房流動性差等負(fù)面新聞刺激了市場的悲觀情緒。

相對于消費者的消費力而言,以上諸多因素均屬外因。而正是這些外因誘發(fā)了消費者的觀望乃至悲觀情緒,嚴(yán)重降低了消費者的參與興趣與信心。

因此,我從開頭至此均未用“救市”來形容武漢樓市,“救市”的表達(dá)并不嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確,但武漢樓市確實需要官方層面出招來提振信心。從目前武漢樓市數(shù)據(jù)來看,已經(jīng)形成了出臺大招的必要性甚至緊迫性。

什么時間適合出大招?

我在《2022樓市研判4:樓市大概率放寬回暖》預(yù)測的降低首付到二成,已經(jīng)在文章發(fā)出后的多地實現(xiàn)。

該文提到過:

基本可以確定,今年全年的貨幣和信貸政策對房地產(chǎn)將較為寬松,樓市將迎來近三年來政策環(huán)境最寬松的一年。而武漢樓市的重大消息最快在今年2月下半月,最遲在3月份釋放。

盡管該文在預(yù)判時沒有料到會出現(xiàn)俄烏戰(zhàn)爭以及本輪疫情等突發(fā)情況,但好在這兩大“黑天鵝”事件帶來的不確定性正在降低。因此,我預(yù)計“武漢樓市大招”大概率還是會在本月釋放。如“大招”內(nèi)容涉及與金融系統(tǒng)協(xié)商,則有可能推遲到下個月釋放。

武漢樓市在近十年取得的優(yōu)異成績離不開穩(wěn)健的操盤。根據(jù)以往的慣例,但凡遇到政策窗口期,武漢不會冒進(jìn),而是穩(wěn)中求進(jìn)。也就是說,武漢一般不會在全國各城市中率先出招,即使出招,也一般不會劍走偏鋒,無論是出場順序還是出的招式都相對求穩(wěn)。

在全國已有17城降首付的前提下,特別是同屬中部省會城市的鄭州出臺了“鄭州樓市十九條”受到廣泛關(guān)注(從目前市場廣泛評價看普遍認(rèn)為較合理)后,武漢有了更多的出招空間。

即武漢可以以全國兩會指示為綱要,參考同級別城市的招式后,再結(jié)合本地實際情況出招。這對于武漢樓市來說并不難,我相信一份武漢版的新政很可能在兩會之前已經(jīng)醞釀成型。而從“大綱”和其他“試卷”參考,加上報批所需要的時間,相關(guān)政策大概率會在本月完成出臺。

我們先來看一下今年全國兩會上公布的《政府工作報告》中有關(guān)房地產(chǎn)的表述如下:

繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

除了過去長期提到的“房住不炒”“租購并舉”“三穩(wěn)”等外,需要特別關(guān)注“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。后者是本段的落腳點。

而前文以及《2022樓市研判》系列之前的文章均提到過,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展需要從源頭做起,即從消費端開始調(diào)整。前文提到過,當(dāng)前消費端主要存在“流動性差”和“信心弱”兩大問題。市場的消費力并沒有因為疫情受到明顯重創(chuàng),真實合理的消費需求也沒有發(fā)生本質(zhì)性的改變,而變化較大的是信心、期望層面,這是政府出組合拳過程中需要重點考慮的方面之一。

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文章來源:觀點網(wǎng)

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