時(shí)至3月中旬,常州房地產(chǎn)市場(chǎng),沒(méi)有迎來(lái)很多人期待的“小陽(yáng)春”行情,卻又碰上了疫情。
本輪常州疫情,與“工地”兩個(gè)字形成了緊密關(guān)聯(lián)。多個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目工地,成為病例的主要活動(dòng)軌跡,這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),影響不可謂不大。
在這樣一個(gè)萬(wàn)象更新,一切都蓄勢(shì)待發(fā)的初春時(shí)節(jié),這一輪疫情的爆發(fā)將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的不確定性。
這種不確定性,既有疫情對(duì)于行業(yè)本身的直接沖擊;也有對(duì)經(jīng)濟(jì)面的影響而對(duì)樓市造成的間接影響。
站在這個(gè)節(jié)點(diǎn),我們基本可以斷定,市場(chǎng)因素疊加疫情影響,常州樓市“金三”難再續(xù)。
雖然這幾個(gè)月,政策層面暖風(fēng)頻頻,預(yù)期也有所調(diào)整,但實(shí)際上市場(chǎng)距離全面回暖,還有較長(zhǎng)的一段過(guò)程。
先看數(shù)據(jù),截止到3月13日,3月常州市區(qū)(不含金壇、溧陽(yáng),下同)新房成交量約為6.5萬(wàn)㎡不到,全市新房成交量約為10萬(wàn)㎡出頭。
全市的新房成交量,僅為2021年同期的1/3左右。
如果說(shuō)2021年常州樓市的“小陽(yáng)春”行情屬于高位爆發(fā),那當(dāng)前的常州樓市仍處于從“低谷”中向上爬的艱難期。
當(dāng)然,數(shù)據(jù)會(huì)存在一定的滯后性。各樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn),也是我們衡量市場(chǎng)溫度的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。
從各樓盤(pán)表現(xiàn)來(lái)看,市場(chǎng)仍存在較大的熱度差異。
以典型樓盤(pán)為例,天寧區(qū)的華潤(rùn)幸福里、新北區(qū)新城牡丹世紀(jì)之光、經(jīng)開(kāi)區(qū)的美的世茂云筑、鐘樓區(qū)的萬(wàn)科國(guó)賓道等項(xiàng)目的熱度確實(shí)一直處于相對(duì)高位。
整體而言,剛需和改善需求仍是當(dāng)前市場(chǎng)的主力需求,高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)仍是購(gòu)房者的關(guān)注重點(diǎn)對(duì)象。
當(dāng)然,像龍宸壹號(hào)、嘉宏一江風(fēng)華等高端項(xiàng)目購(gòu)房者關(guān)注度相對(duì)也不錯(cuò)。當(dāng)然受限于價(jià)格高,限制備案等影響,高端項(xiàng)目在成交數(shù)據(jù)上并沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。
但這種熱度和關(guān)注度都是有相對(duì)的集中性的,常州市區(qū)主力在售的六七十個(gè)樓盤(pán),熱度高的僅有少數(shù),多數(shù)樓盤(pán)當(dāng)前的上客量仍并不理想。
分析師在此前的文章曾多次說(shuō)過(guò),3月常州房地產(chǎn)市場(chǎng)有望局部回暖,但全面回暖的難度確實(shí)是高的。主要原因就是雖然政策邊際改善,但預(yù)期徹底調(diào)轉(zhuǎn)和信心重建需要過(guò)程。
市場(chǎng)還沒(méi)從低谷中走出來(lái),又遇上了疫情,常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金三”節(jié)點(diǎn)基本等于沒(méi)有了。
可以預(yù)見(jiàn)的是,這次疫情相對(duì)于2021年11月的那次,可能周期會(huì)更長(zhǎng)一些。雖然我們是相信常州的整體防控力度和防控能力的,但疫情對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍然可以預(yù)見(jiàn)。
加上傳播源頭是樓盤(pán)工地,部分工地停工已經(jīng)是不可避免的事情。從工程進(jìn)度到銷(xiāo)售段,常州這次疫情都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)較大的影響。
總的來(lái)說(shuō),對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的直接沖擊如下:
1、差不多持續(xù)2周甚至2周以上的“低成交”,對(duì)于房企來(lái)說(shuō),在3月這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn),資金面的影響不小。尤其是對(duì)本身就處于還債節(jié)點(diǎn)和資金緊張的房企,壓力不是一般的大。
2、3月新項(xiàng)目入市的節(jié)奏肯定會(huì)被打亂,肯定會(huì)有部分項(xiàng)目的售樓處開(kāi)放、發(fā)布會(huì)等重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)會(huì)延后。同樣,加之部分工地停工,按期進(jìn)入銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的新樓盤(pán)也只能順延。
這兩個(gè)影響是顯現(xiàn)的。間接還會(huì)有的影響是,疫情的多次反撲,對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō),會(huì)帶來(lái)收入的不穩(wěn)定,缺乏消費(fèi)動(dòng)力。這種情況下,買(mǎi)房熱情也會(huì)進(jìn)一步降低。
于是,還存在一個(gè)可能性的市場(chǎng)表現(xiàn)就是,因?yàn)殄e(cuò)過(guò)了3月的半個(gè)月時(shí)間,為刺激購(gòu)房者,4月常州部分樓盤(pán)大概率還會(huì)延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)加速去化。
這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),當(dāng)然也是有一定利好的,這意味著買(mǎi)房“窗口期”也有可能順延。
畢竟我們一直強(qiáng)調(diào),常州是一個(gè)新房存量并不大的城市。我們看第一部分的量?jī)r(jià)走勢(shì)圖,即便2022年銷(xiāo)售量持續(xù)保持低位,均價(jià)也沒(méi)有明顯下降。這足以說(shuō)明,沒(méi)有意外的情況下,窗口期開(kāi)放的時(shí)間肯定是有限的。
那么,對(duì)于2022年有需求且有能力買(mǎi)房的購(gòu)房者而言,就需要有一些冷靜地思考了。
在疫情期間以及疫情過(guò)后的4月,在常州買(mǎi)房肯定還是能享受部分優(yōu)惠的,要買(mǎi)房還是要行動(dòng)起來(lái)。前提是房子合適,且有買(mǎi)房需求。
值得注意的一點(diǎn)是,在有能力的情況下,在經(jīng)歷了多次的疫情反撲,還是建議各位在買(mǎi)房選擇上盡量一步到位。
這次疫情是常州展開(kāi)了全民核酸檢測(cè),在這樣一個(gè)情況下,我們就足以發(fā)現(xiàn)各個(gè)樓盤(pán)的服務(wù)力的不同之處了。
多數(shù)普通小區(qū)在核酸檢測(cè)時(shí)排長(zhǎng)隊(duì),維持秩序難等痛點(diǎn)暴露出來(lái),但在分析師的朋友圈,確實(shí)也有特例:
在突發(fā)事件面前,低密小區(qū)確實(shí)體現(xiàn)出了該有的優(yōu)勢(shì)。
在疫情面前,低密、小區(qū)物業(yè)、戶(hù)型的功能布局、健康系統(tǒng)等等各個(gè)方面,都是購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)需要考慮的。
現(xiàn)在,我們肯定也能充分理解,決策層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“充分滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理需求”這句話(huà)的意思。疫情常態(tài)化的今天,需求引導(dǎo)居住迭代,將成為可見(jiàn)的未來(lái)。
3月,不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金三”時(shí)節(jié),也是全國(guó)經(jīng)濟(jì)蓄勢(shì)待發(fā)的發(fā)力期。
參考蘇州的情況,受疫情影響,最近出臺(tái)了46條政策措施,力挺經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。其中也有涉及到房地產(chǎn)方面的,包括商品房預(yù)售可提前,可延期交房等。還有一些金融貸款等層面的紓困政策,也大有可能作用于房企。
后期常州疫情恢復(fù)后,大有可能也會(huì)有類(lèi)似舉措。無(wú)論是間接還是直接,都將作用于房地產(chǎn)行業(yè)。
加之宏觀政策旨在恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)秩序和信心,相信后期行業(yè)政策還有持續(xù)邊際寬松的可能性。
錯(cuò)失了三月的接下來(lái)半個(gè)月,對(duì)于常州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),二季度將是一個(gè)更為關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。市場(chǎng)行情、政策走向都將在二季度明確,對(duì)于有需求買(mǎi)房的購(gòu)房者而言,也需要密切關(guān)注這個(gè)階段的市場(chǎng)變動(dòng)了。
總之,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀確實(shí)還很難,但機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)是并存的,新的市場(chǎng)秩序終將建立。
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文章來(lái)源:克而瑞常州房產(chǎn)測(cè)評(píng)
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