3月，房地產市場整體依舊低迷，30城供求同比跌幅皆超40%，僅?？凇⑽靼驳仁袌鲋灼蠓€(wěn)，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉正；土地成交同比跌幅超70%，但合肥、廈門等首輪集中土拍開始略有回暖。
新房供應
環(huán)比顯著回升但同比仍跌45%
超6成二三線同比腰斬
3月整體供應量有了穩(wěn)步回升，據CRIC監(jiān)測，30個重點城市預估新增供應面積1307萬平方米，環(huán)比翻倍增長172%，不過因去年基數較高，3月單月同比回落45%,前3月累計同比下降44%。
4個一線城市供應顯著放量。3月整體預計供應216萬平方米，環(huán)比增224%，同比增36%，前3月累計同比與去年基本持平。分城市來看，上海本月迎來多盤集中加推，3月供應量達112萬平方米，同環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應累計同比較去年增幅達215%。北京、廣州、深圳3月供應環(huán)比均有不同程度回升，不過仍不及去年同期，整體前3月供應累計同比持降。
26個二三線城市新增供應也穩(wěn)步回升，但漲幅不及一線，3月合計新增供應面積僅1091萬平方米，環(huán)比增164%，同比銳減50%，前3月累計供應量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、?？诠瓉黼A段性放量，同環(huán)比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來小幅回調。總體來看，房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象，但尚未恢復到預期水平。
新房成交
同比跌幅擴至47%
僅西安成交同比增32%
助推累計跌幅窄至10%
3月30個監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積為1681萬平方米，環(huán)比上漲48%，同比下降47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3pcts。
4個一線城市成交面積200萬平方米，環(huán)比微增7%，同比降49%，累計同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應入市成交開始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發(fā)疊加外圍項目緩慢去化，使得成交環(huán)比回落28%。
26個二三線城市整體成交面積1481萬平方米，環(huán)比增長56%，同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。
庫存
供應不濟超7成城市庫存下降
但成交疲弱消化周期拉長
3月由于整體市場雖供應環(huán)比上漲，但仍不及成交，故絕大多數城市仍呈現供應不足狀態(tài)。供應缺位下30個重點城市中半數以上城市供不應求，僅北京、上海、杭州、東莞和大連供求比大于1.2。
一方面受供應不足制約，另一方面市場信心仍較悲觀，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位，故3月雖22城商品住宅庫存面積持平或下降，但庫存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅?？?、寧波、西安和重慶下降。長春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過2年。
成交結構
上海深圳高檔大戶型占比提升
北京低檔產品熱銷
從價格段分布來看，低檔產品占比深圳下降1pct，上海和北京分別上升3和18pcts；中低檔產品占比上海上升6pcts，北京和深圳分別下降16pcts和4pcts；中檔產品占比北京、上海和深圳分別下降9pcts、1pct和7pcts；中高檔產品和高檔產品上海持平，北京和深圳分別下降1pct和上升12pcts。
從面積段分布來看，90平方米以下產品占比北京上升1pct，上海和深圳分別下降3pcts和1pct；90-120平方米產品占比北京上升1pct，上海和深圳分別下降5pcts和4pcts；120-144平方米產品占比上海上升3pcts，北京和深圳分別下降2pcts和1pct；144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交占比北京持平，上海和深圳均上升5pcts。
二手住房
成交面積同比降60%
深圳青島跌幅皆超八成
3月二手房市場并未有好轉跡象，9個重點城市累計成交面積291萬平方米，環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%，同比降幅較2月（同比下降48%）擴大12個百分點。一季度9城二手房成交累計同比下降52%。
北京、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升，其中杭州環(huán)比上漲89%。但絕大多數城市當前二手房市場仍處于歷史規(guī)模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場仍持續(xù)下行，尤其杭州和青島同比超跌8成。
土地市場
成交規(guī)模同比下降7成
合肥、廈門首輪土拍回暖
3月全國300城經營性土地成交總建面低至4734萬平方米，環(huán)比上漲13%，但同比跌幅擴至71%；成交總金額1397億元，環(huán)比上漲17%，但同比仍下降65%。平均樓板價升至2951元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲20%。
在合肥、廈門首輪集中土拍明顯回暖的帶動下，平均溢價率微升至5%，連續(xù)三個月環(huán)比上漲。各能級城市表現略有差異，二線、三四線城市溢價率環(huán)比均有所上漲。
土地供應增加之后，流拍現象較上月有所加劇，平均流拍率增至17%。除了流拍?？腿木€郊縣區(qū)域之外，本月首輪集中土拍的城市也有多宗地流拍。尤其是合肥和福州，分別有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍，一批次流拍率分別高達25%和33%，乃是完成首輪集中土拍流拍率最高的城市。
一線城市成交建面90萬平方米，環(huán)比下降49%，同比增加44%；成交金額164億元，環(huán)比下降67%，同比上漲127%；平均樓板價18253元/平方米，環(huán)比下跌34%，同比上漲58%。具體來看，本月北京、上海、深圳分別成交1宗、4宗和2宗商辦地塊，均是底價成交。其中最值得關注的當屬上海黃埔區(qū)南外灘商辦地塊，該宗地位于南外灘董家渡區(qū)域，上海核心商務地帶，與綠地外灘中心一街之隔，占據了黃浦江一線濱江岸線，最終上海地產聯合體以底價135億元摘得，樓板價49126元/平米。
二線城市成交建面1030萬平方米，環(huán)比增長85%，同比下降69%；成交金額626億元，環(huán)比大漲216%，同比下降51%；受合肥、廈門、福州、青島等多城集中土拍的影響，平均樓板價升至6085元/平方米，環(huán)比上漲71%，同比上漲59%。對比四城首輪土拍表現來看，合肥、廈門土拍回溫明顯，尤其是合肥，成交的24宗地中15宗地進入競品質階段，其中濱江區(qū)數宗優(yōu)質地塊更是吸引了二十余家房企競拍；青島土拍熱度相對平穩(wěn)，16宗宅地中僅提前撤牌一宗，其余均順利成交，平均溢價率、流拍率等較去年第三輪明顯改善；福州地市則稍顯涼意，盡管供應了多宗優(yōu)質用地，但多達三分之一的地塊遭遇流拍，多數地塊仍由本地國企托底。
三四線城市成交建面3615萬平方米，環(huán)比增長5%，同比下降72%；成交金額607億元，環(huán)比增長19%，同比下降77%；平均樓板價1678元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比下跌19%。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，完成首輪集中供地的徐州成交規(guī)模最高達229萬平方米，首批集中出讓的26宗全部順利成交，但多數依靠地方平臺公司托底，民企中僅江蘇徐鋼和四川金為有所斬獲。雖然三四線城市土拍以底價成交為主，但核心區(qū)域的優(yōu)質宅地競拍熱度有所回升，例如蕪湖城東政務核心區(qū)2207宗地、臺州椒江老城區(qū)的一宗純宅地均經過多輪競價才成交，溢價率分別達30%和14%，分別由偉星和方遠競得。
綜觀
一、二線有望在4、5月市場回穩(wěn)
三四線回穩(wěn)需較長時間周期
展望未來，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或將加劇分化：一、二線城市大概率將在4、5月市場回穩(wěn)。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場或將率先企穩(wěn)。二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產市場或將輪動企穩(wěn)。三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時間周期。其中，強三線城市房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩(wěn)住，弱三、四線城市房地產市場或將繼續(xù)盤整。
【購房資訊輕松享，快來關注樂居網】
文章來源:克而瑞地產研究
優(yōu)質內容推薦
有你家嗎？濟寧129個老舊小區(qū)改造項目名單公布蒲縣抽水蓄能電站項目地質勘探鉆孔全面開工全省第二！東莞文明城市建設再獲佳績