榜單解讀
前言：3月，在部分熱點(diǎn)城市開(kāi)啟首輪集中供地的情況下，土地市場(chǎng)仍然保持低位運(yùn)行，一季度整體成交量?jī)r(jià)齊跌，僅少數(shù)熱點(diǎn)城市如合肥、廈門(mén)等集中供地?zé)岫扔兴販?。企業(yè)拿地依舊仍保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，截止至3月末百?gòu)?qiáng)房企中僅有三成企業(yè)拿地，而銷(xiāo)售50強(qiáng)房企單月投資額不足400億元，同環(huán)比分別下降84%和28%。大型國(guó)企、央企仍然是目前投資的主力，長(zhǎng)三角區(qū)域的本土房企在深耕區(qū)域投資的積極性有所恢復(fù)。
一季度土地成交量?jī)r(jià)齊跌，熱度仍在低位
1-3月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅15771萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)81%，同比來(lái)看，受集中供地階段性“低谷”和市場(chǎng)下行的影響，同比降幅高達(dá)60%。各能級(jí)城市成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均大幅縮減，一線城市僅北京完成首輪集中供地，因此成交面積環(huán)比降幅高達(dá)84%；二線城市僅有寧波、福州、青島、合肥等少數(shù)城市有集中土拍；三四線城市土地市場(chǎng)更是低位運(yùn)行，成交規(guī)模和成交金額環(huán)比降幅均超八成。
一季度全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交樓板價(jià)為2209元/平方米，同比降幅高達(dá)18%，環(huán)比也下降了13%。地價(jià)進(jìn)一步走低，主要是由于大部分熱點(diǎn)城市今年首輪集中供地暫未開(kāi)拍，致土地價(jià)格同環(huán)比均下降，也和一季度土地市場(chǎng)熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門(mén)檻來(lái)保障土地成交有關(guān)。
銷(xiāo)售TOP10新增貨值集中度達(dá)60%，
去年提升25個(gè)百分點(diǎn)
一季度即使北京、合肥等部分城市集中供地有一定熱度，但對(duì)于投資整體刺激作用依然有限。1-3月新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻僅有19.7億元，同比大降46%。投資金額、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻分別為5.4億元和16.7萬(wàn)平方米，同比分別下滑50%和41%。
在整體投資放緩的情況下，新增貨值集中度不降反升，可以看出當(dāng)前僅有頭部房企業(yè)在核心城市拿地。截止至3月末，華潤(rùn)、中海、中交、建發(fā)、萬(wàn)科、綠城新增貨值超200億元，而10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的60%，較2021年全年大幅提高25個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企1-3月整體拿地銷(xiāo)售比低至0.1，較2021年同期下降了0.1，其中10強(qiáng)房企投資積極性最高，也僅有0.14，謹(jǐn)慎投資的態(tài)度仍在延續(xù)。
一季度僅三成百?gòu)?qiáng)房企拿地
單月TOP50拿地金額仍處低位
盡管3月有多城開(kāi)啟2020年首輪集中供地，但僅有少數(shù)頭部房企拿地，銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額不足400億元，同環(huán)比分別下降84%和28%。前兩個(gè)月拿地較多的綠城、濱江、華潤(rùn)等均放緩了投資腳步。
若從1-3月總拿地金額TOP20的企業(yè)來(lái)看，大致分為兩類(lèi)。
第一類(lèi)是頭部的國(guó)企、央企，如華潤(rùn)、中海、招商、保利等，其中中海、華潤(rùn)拿地金額超過(guò)100億。實(shí)際上，拿地金額前二十中有半數(shù)都是國(guó)企央企；第二類(lèi)則是區(qū)域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地（含寧波）補(bǔ)充大本營(yíng)城市可售貨值。
但整體而言，謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。一方面百?gòu)?qiáng)房企中近七成企業(yè)依舊未拿地，超過(guò)半數(shù)企業(yè)來(lái)自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商；另一方面拿地金額較高的企業(yè)中，僅大家、偉星拿地銷(xiāo)售比高于1，綠城、建發(fā)、華潤(rùn)拿地銷(xiāo)售比超過(guò)0.3，其余拿地銷(xiāo)售比均低于0.2，小于去年0.25的均值，謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)可見(jiàn)一斑。
七城首輪集中供地?zé)岫炔灰?/p>
國(guó)/央企與本地房企相對(duì)強(qiáng)勢(shì)
截止至3月31日，已有7個(gè)城市完成了2022年的首輪集中供地，包括北京、福州、青島、合肥、廈門(mén)、重慶和武漢，從不同城市的土拍表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)熱度出現(xiàn)了明顯的分化：
北京作為2022年第一個(gè)首輪集中供地的城市，熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價(jià)，廈門(mén)、重慶在“讓利”、“降低土拍門(mén)檻之下”之下，地市熱度較去年四季度小幅回升，其中廈門(mén)島內(nèi)地塊均溢價(jià)成交，2宗觸及最高限價(jià)，重慶在核心板塊起拍價(jià)下調(diào)的情況下，3宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
而福州、青島地市相對(duì)較冷，不僅地塊以底價(jià)成交為主，且地方平臺(tái)公司、國(guó)企仍然是托底的主力；
合肥表現(xiàn)則是為“冰火兩重天”，有15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，但同時(shí)有8宗地塊遭遇流拍。
同樣在起拍價(jià)下調(diào)的情況下，重慶和武漢的土地市場(chǎng)表現(xiàn)為一熱一冷，主要由于重慶對(duì)對(duì)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)降價(jià)，而武漢的“降價(jià)”地塊則條件一般，難以調(diào)動(dòng)房企積極性。
已拍的七城中，拿地企業(yè)也不盡相同。北京土拍的情況來(lái)看，10強(qiáng)房企表現(xiàn)搶眼，且國(guó)企、央企依然是土地市場(chǎng)主力軍。廈門(mén)、合肥、青島本土企業(yè)表現(xiàn)較為強(qiáng)勢(shì)，其中廈門(mén)、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。
從2022年一季度各城首輪拿地金額排名來(lái)看，國(guó)企依然是中堅(jiān)力量，拿地金額（全口徑）前三分別是建發(fā)、綠城、華潤(rùn)，金額超90億元，建發(fā)、華潤(rùn)一季度拿地幾乎全部集中在集中供地的七城中，此外中海、保利等拿地金額也相對(duì)靠前。
二季度或迎來(lái)投資窗口期
長(zhǎng)三角地市看高一線
3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一系列利好聲音，首先是國(guó)家金融專(zhuān)題會(huì)議定調(diào)，有關(guān)部門(mén)要積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策；然后財(cái)政部也表態(tài)，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，這兩個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心劑。若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。
但值得注意的是，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發(fā)但實(shí)質(zhì)性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉(zhuǎn)難以支撐，謹(jǐn)慎投資仍是未來(lái)主旋律。這也意味著，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大概率房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一波小陽(yáng)春，但可以遇見(jiàn)的是，城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯。我們認(rèn)為長(zhǎng)三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的市場(chǎng)如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的局面。
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文章來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
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