3月29日,2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布,備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作,已連續(xù)開(kāi)展14年,相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)測(cè)評(píng)研究報(bào)告,2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、中海、保利占據(jù)。其中,萬(wàn)科蟬聯(lián)第一,中海、保利分別位列第二、三位,碧桂園、招商蛇口、華潤(rùn)、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。
【熱點(diǎn)評(píng)析】
萬(wàn)科蟬聯(lián)第一,中海、保利分列二、三位
從榜單排名來(lái)看,與2021年相比,2022年榜單變動(dòng)率明顯增大。其中,TOP10變動(dòng)率為20%,TOP50變動(dòng)率為26%。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、財(cái)務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯,規(guī)模龐大、但流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題的房企則排名下降較多。
其中,在風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)等方面均有良好表現(xiàn)的萬(wàn)科蟬聯(lián)第一;穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的央企中海和保利此次排名較去年分別上升兩位、三位,分別位列今年榜單的第二、三名;按期公布年報(bào)且數(shù)據(jù)可圈可點(diǎn)的碧桂園位列第四位;經(jīng)營(yíng)韌性較強(qiáng)的招商蛇口、華潤(rùn)、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列五至十位。而在行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整的背景下,另有部分往年上榜的房企因其過(guò)去的戰(zhàn)略方向、運(yùn)營(yíng)模式和投資策略等已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),此次跌出綜合實(shí)力TOP10榜單。
總資產(chǎn)水平上升,但增速及盈利能力繼續(xù)下滑
從總資產(chǎn)水平來(lái)看,2021年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)500強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元,同比增長(zhǎng)10.47%,增速較上年下降6.17個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)均值為211.93億元,同比增長(zhǎng)18.52%,增速較上年提升0.63個(gè)百分點(diǎn)。500強(qiáng)房企的總資產(chǎn)規(guī)模雖維持增長(zhǎng),但增速則在2017年見(jiàn)頂后,連續(xù)四年下降。一方面,部分龍頭房企保持資產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng);另一方面,2021年下半年,部分房企在市場(chǎng)趨冷、融資趨緊的背景下,流動(dòng)性壓力增大,被迫出售部分資產(chǎn)緩解困境。
從盈利能力來(lái)看,2021年,TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值10.72億元,同比下降2.61%;總資產(chǎn)收益率均值為0.78%,較上年下降了0.54個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)收益率均值為3.89%,較上年下降了0.64個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看,雖然房企總資產(chǎn)水平呈現(xiàn)上升,但利潤(rùn)空間收窄,近兩年房企的凈利潤(rùn)增幅不及資產(chǎn)增幅,導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。
國(guó)企央企占據(jù)拿地優(yōu)勢(shì)
從土拍的角度來(lái)看,2021年,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)68060億元,同比下降了約10%,為2015年來(lái)首次下滑。TOP30房企新增拿地金額22575.1億元,同比下降19.37%,處于5年來(lái)最低水平。其中,24家房企拿地金額同比下降;6家房企拿地金額同比上升——3家為國(guó)企、央企,3家為混合所有制企業(yè)。具體來(lái)看,得益于國(guó)企央企具備的融資優(yōu)勢(shì),央企保利、中海、華潤(rùn)占據(jù)拿地金額排名前三位;民企中,品質(zhì)型房企龍湖、綠城、濱江拿地較多。
融資環(huán)境持續(xù)收緊,償債壓力依然較大
從融資情況來(lái)看,2021年,TOP50房企融資總額為10540億元,較2020年下降2.34%。其中,第一季度融資額度最高,約有3258億元;第四季度僅融資1713億元,約為第一季度融資額的五成。從TOP500房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來(lái)看,2021年三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)率略有上升,而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率稍有下降。近兩年,房企整體償債規(guī)模仍處在高位,從海外債到期余額來(lái)看,未來(lái)三年房企仍然面臨較大的還債壓力。
從行業(yè)環(huán)境來(lái)看,一方面,融資監(jiān)管持續(xù)收緊,房企銷(xiāo)售端受限價(jià)、限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策影響,盈利承壓,房企內(nèi)外資金壓力較大;另一方面,由于城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入到相對(duì)的高位,國(guó)內(nèi)整體住房消費(fèi)進(jìn)入瓶頸期,城市間的差異化又促生了人才分流,導(dǎo)致一二線城市和三四五線城市間置業(yè)需求分化加劇,熱門(mén)區(qū)域仍需緊縮性調(diào)控政策限制需求,而三四五線城市置業(yè)需求有待復(fù)蘇。
從資金端來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)“緊信用”的時(shí)代,企業(yè)間融資能力隨著其信用的基本面出現(xiàn)了變化,融資能力較強(qiáng)的房企以國(guó)企央企為主,以及少數(shù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異的民企,如萬(wàn)科、龍湖、綠城、濱江等,同時(shí),優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債難度小、成本低,而那些陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企融資難度劇增,特別是幾家龍頭房企的負(fù)面消息,導(dǎo)致投資情緒進(jìn)一步惡化,短時(shí)間內(nèi)房企違約潮仍將持續(xù),企業(yè)的償債壓力難以改善。
舊發(fā)展模式難以為繼,精細(xì)化運(yùn)營(yíng)漸成主流
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段,逐漸從土地紅利、金融紅利步入管理紅利、產(chǎn)品紅利時(shí)代,在控杠桿、限融資的背景下,房企已不再能夠依靠擴(kuò)大規(guī)模、依賴(lài)房?jī)r(jià)上漲而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng),持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)漸成主流,產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心要求。
對(duì)于企業(yè)而言,一方面要精益化的管理,做好企業(yè)的內(nèi)控,通過(guò)戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來(lái)控制成本、提高運(yùn)營(yíng)效率,改變路徑依賴(lài),打磨產(chǎn)品使其真正回歸居住屬性,另一方面,還要在項(xiàng)目的投資與獲取上進(jìn)行更細(xì)致的甄選,理性選擇賽道,開(kāi)辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),形成更多元的商業(yè)模式和發(fā)展觸角。
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文章來(lái)源:中房網(wǎng)