如何推動“多主體供給”？北京市規(guī)劃和自然資源委相關(guān)負責人日前介紹稱，本次公布的項目中有近八成用地將用于建設(shè)保障性租賃住房，可有效緩解北京市住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。同時，對于解決輪候家庭需求的公租房用地，將根據(jù)實際需求應(yīng)保盡保。
在保租房方面，集租房項目約115公頃，占比37%；利用存量閑置房屋及企業(yè)自有用地建設(shè)的項目約103公頃，占比34%；利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的項目約19公頃，占比6%；利用新增國有建設(shè)用地建設(shè)的項目約70公頃，占比23%。
不過，雖然保障性租賃住房已成為多地加快發(fā)展租賃住房的主要抓手，但各地土地供給的方式有所差異。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經(jīng)，與北京等北方城市相比，廣州等南方城市新建保障性租賃住房用地的規(guī)模、體量會更加受限，“競配建”依然會是今年廣州等地新增租賃供應(yīng)，尤其是保障性租賃供給的一種方式。
“競配建”即在商品住宅用地上配建租賃住房。近半年來，全國土地市場持續(xù)降溫。在今年開展的首批次集中供地中，北京、福州、合肥、青島、武漢、廈門、程度、重慶、長沙等城市，紛紛采取減少或取消含保障房、市場租賃住房地塊的占比、取消“配建租賃型人才住房”等方式，以降低房企拿地門檻。
不過，在《廣州市2022年建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中依然提到，今年要加大商品住宅用地公開出讓配建保障性租賃住房力度，繼續(xù)通過限地價競配建、競自持、公開出讓全自持用地以及利用集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位存量土地、產(chǎn)業(yè)配套用地等方式，多渠道擴大保障性租賃住房供給。
李宇嘉表示，無論近期集中供地的城市“競配建”等土拍規(guī)有無改變，對短期租賃市場供應(yīng)都不會造成太大影響。原因至少有二：其一，“競配建”比例相對有限，存量改造依然為保障性租賃住房發(fā)展的主要方式；其二，新建租賃住房入市有相對較長的時間，并且待市場穩(wěn)定后，寬松性政策調(diào)整的通道或?qū)⒃俣仁照?/p>
租金會降嗎？
根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、緯房研究院發(fā)布的重點一二線城市住房租金指數(shù)，去年四季度以來，核心一二線城市租金持續(xù)回落，今年1、2月份，租金再度回升，且北京、深圳等多地租金的環(huán)比漲幅有擴大趨勢。
自2020年末以來，多個重點城市已加大保障性租賃住房的籌建，且持續(xù)發(fā)展長租房市場。那么，為何市場租金水平仍難以平抑，且容易反彈呢？隨著更多城市單列租賃住房用地計劃，更大力度增加租賃用地供應(yīng)，在未來幾年，熱點城市租金水平會有較大變化嗎？
李宇嘉認為，由于當前大城市主要租賃需求來自于新市民和青年人。而針對于這部分群體的保障性租賃住房尚未形成規(guī)模性供應(yīng)。之前一段時間，各地主要開展對重點區(qū)域的摸底調(diào)查工作，新增土地尚未形成供應(yīng)，社會資本參與存量改造的方式也處于摸索期。故此，供需矛盾尚未得到顯著改變。
“去年下半年以來，各大機構(gòu)統(tǒng)計的租賃指數(shù)在下行，這在很大程度上是由于二手房價格下跌，或者說二手房供應(yīng)量在大幅度增加。分散性的租賃房源供應(yīng)比較多，這對于穩(wěn)定租金的起到明顯效果?！崩钣罴畏Q。
貝殼研究院高級分析師黃卉對第一財經(jīng)表示，相比于新增建設(shè)，存量盤活的房屋一般只需要3-6個月的改造周期就可以進行交易。這意味著，以存量盤活的方式籌集租賃房源，可以在較短的時間內(nèi)增加保障性租賃房源供給，短期內(nèi)對于租金的影響更為顯著。
“新建租賃房對租金水平的影響需要在1-2年后，且需要房企等社會資本提前布局，對于市場租金水平產(chǎn)生影響的周期較長。”黃卉稱。
但她同時認為，新增建設(shè)是一種非常重要的租賃住房供應(yīng)方式，相比于存量盤活，其產(chǎn)品設(shè)計更貼合租客的需求。“很多大城市已經(jīng)有新增建設(shè)的項目投入運營了，如上海、北京等?！?/p>
【編輯：熊家麗】
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文章來源:第一財經(jīng)中國房地產(chǎn)金融