2022年3月，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，銷售業(yè)績表現(xiàn)不盡人意。百強(qiáng)房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個百分點(diǎn)；相比1月業(yè)績規(guī)模降低2.6%。累計(jì)業(yè)績來看，一季度開局慘淡，百強(qiáng)房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，超8成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。二三季度企業(yè)需加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。
一季度百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻進(jìn)一步下行。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元，較去年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元，較2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元，同比降幅達(dá)49.5%和47.5%，且僅略高于2020年同期。
3月受疫情、行業(yè)信心不足等影響，市場整體表現(xiàn)持續(xù)低迷。具體來看，百強(qiáng)房企中近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比小幅增長，增幅不及往年同期。但同時，本月也有中海、招商、華潤、金地、金茂、越秀等部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為亮眼，實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比大幅增長，增幅均超過100%。
企業(yè)拿地
國企及頭部穩(wěn)健房企拿地為主
集中供地未解市場低迷
核心觀點(diǎn)
3月30家監(jiān)測房企的土地投資仍處于低位，受投資結(jié)構(gòu)影響，本月量升價(jià)跌，平均樓板價(jià)7285元/平方米。本月30家典型房企新增土儲總建面307萬平方米，環(huán)比上升210%；新增土地成交價(jià)格224億元，環(huán)比下降23%。平均樓板價(jià)7285元/平方米，環(huán)比下降75%。主要是上月北京首輪集中土拍，而本月主要集中在合肥、重慶、青島等幾個二線城市，樓板價(jià)環(huán)比下降。
本月監(jiān)測房企中只有8家投資拿地，仍被國企、央企及頭部穩(wěn)健型房企包攬。華潤和中海一季度拿地金額已超百億元，前兩個月拿地較多的綠城等本月則放緩了腳步，整體而言房企以謹(jǐn)慎拿地為主，不少企業(yè)前三個月都未獲地。從成交結(jié)構(gòu)來看，受福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢集中供地影響，本月一二線城市占比較高，占比達(dá)到72%；區(qū)域分布方面，珠三角區(qū)域占比最高達(dá)43%，環(huán)渤海其次為27%，長三角和中西部分別為18%和12%。
企業(yè)及城市分化未來將更加明顯。3月房地產(chǎn)市場迎來一系列利好聲音，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律。這也意味著，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大概率房地產(chǎn)市場將迎來一波小陽春，但可以預(yù)見的是，城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯。我們認(rèn)為長三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面。
企業(yè)融資
3月房企新增融資額環(huán)比上升138.7%
核心觀點(diǎn)
融資總量：2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環(huán)比上升138.7%，同比下降29.1%。融資量環(huán)比有較大的增長，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖風(fēng)頻吹，3月六部委又就房地產(chǎn)問題進(jìn)行發(fā)聲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)融資恢復(fù)。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資641.18億元，環(huán)比上升125.2%，同比下降15.0%；境外債權(quán)融資72.93億元，環(huán)比上升27.6%，同比下降65.7%；本月資產(chǎn)證券化融資164.28億元，環(huán)比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是國企央企，融資意愿有所上升。
融資成本：2021年截至3月100家典型房企新增債券類1融資成本4.50%，較2021年下降0.78個百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)7.54%，上升0.52個百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.23%，較2021年下降0.83個百分點(diǎn)。單月來看，3月房企融資成本4.35%，環(huán)比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境內(nèi)融資成本3.30%，環(huán)比上升0.13pct，本月有更多的企業(yè)進(jìn)行了境內(nèi)發(fā)債，上實(shí)城市開發(fā)、首開股份、金融街、旭輝集團(tuán)等加入了發(fā)債隊(duì)伍；境外融資成本8.72%，環(huán)比下降0.09pct。
企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為華發(fā)股份，融資總量約148.8億元，華發(fā)股份發(fā)行了合計(jì)42億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以及為多家子公司的貸款進(jìn)行了擔(dān)保。從企業(yè)梯隊(duì)來看，2022年1-3月TOP10房企融資平均額83.76億元最大，融資總額同比下降33.27%，下降幅度最小。成本來看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.39%，其較2021年全年下降0.79pct，較成本最高的TOP11-30梯隊(duì)的房企低1.98pct；TOP31-50房企較2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一個上升的梯隊(duì)，主要是因?yàn)樵撎蓐?duì)部分企業(yè)進(jìn)行了境外債的交換要約，成本有所上升。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究