剛剛過去的3月,房地產(chǎn)市場整體依舊低迷,30城供求同比跌幅皆超40%。
其中,一線城市房地產(chǎn)市場陷入沉寂,上海、深圳處于“半停擺”狀態(tài),北京、廣州成交同樣不及預(yù)期。26個二、三線城市市場盡顯疲態(tài),成交同比跌幅擴(kuò)至46%。
部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩(wěn),例如??诔山煌鹊照?%,又如西安成交放量,同比增長32%。壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫,但持續(xù)時間較短。典型如鄭州,上半月成交明顯回升,但由于樓市供遠(yuǎn)大于求,下半月成交再度下滑。
政策層面,兩會堅(jiān)持房住不炒的定位,探索新的發(fā)展模式,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn),19城跟進(jìn)放松調(diào)控乃至刺激,涉及放松公積金貸款,調(diào)降首付比例和房貸利率,調(diào)降土拍門檻等。
展望未來,市場底或?qū)⒃诙径鹊絹?,屆時成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn),同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或?qū)⒓觿》只阂?、二線城市有望于5月市場回穩(wěn)。3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升,據(jù)CRIC監(jiān)測,30個重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1307萬平方米,環(huán)比翻倍增長172%,不過因去年基數(shù)較高,3月單月同比回落45%,前3月累計(jì)同比下降44%。
4個一線城市供應(yīng)顯著放量。3月整體預(yù)計(jì)供應(yīng)216萬平方米,環(huán)比增224%,同比增36%,前3月累計(jì)同比與去年基本持平。分城市來看,上海本月迎來多盤集中加推,3月供應(yīng)量達(dá)112萬平方米,同環(huán)比分別上升了831%和419%,前3月供應(yīng)累計(jì)同比較去年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供應(yīng)環(huán)比均有不同程度回升,不過仍不及去年同期,整體前3月供應(yīng)累計(jì)同比持降。
26個二三線城市新增供應(yīng)也穩(wěn)步回升,但漲幅不及一線,3月合計(jì)新增供應(yīng)面積僅1091萬平方米,環(huán)比增164%,同比銳減50%,前3月累計(jì)供應(yīng)量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、??诠?yīng)迎來階段性放量,同環(huán)比齊增;相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著,3月迎來小幅回調(diào)。總體來看,房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象,但尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。
表:2022年3月全國30個重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積(單位:萬平方米)
從成交來看,3月30個監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積為1681萬平方米,環(huán)比上漲48%,同比下降47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計(jì)同比下降42%,較前2月(累計(jì)同比下降39%)降幅擴(kuò)大3pcts。
4個一線城市成交面積200萬平方米,環(huán)比微增7%,同比降49%,累計(jì)同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應(yīng)入市成交開始放量,環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推,疫情突發(fā)疊加外圍項(xiàng)目緩慢去化,使得成交環(huán)比回落28%。
26個二三線城市整體成交面積1481萬平方米,環(huán)比增長56%,同比下降46%。一季度26個城市成交累計(jì)同比下降43%,較前2月(累計(jì)同比下降41%)降幅擴(kuò)大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇,西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%已下,而武漢、南寧、長春等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。
表:2022年3月全國30個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積(單位:萬平方米)
一方面受供應(yīng)不足制約,另一方面市場信心仍較悲觀,疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位,故3月雖22城商品住宅庫存面積持平或下降,但庫存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅海口、寧波、西安和重慶下降。長春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過2年。
表:2022年3月30個重點(diǎn)城市商品住宅供求比、存量及消化周期(單位:萬平方米,月)
在2022年一季度整體樓市慘淡,市場下行低迷行情的背景下,3月16日,金融委召開專題會議。指出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實(shí)工作,要求防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策將適度控制去杠桿節(jié)奏和力度,房企整體融資環(huán)境將明顯改善,國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企將更為受益。居民按揭貸款也將繼續(xù)松綁,保障剛需滿足改善及新市民購房消費(fèi),并給予新市民一定力度的信貸政策支持。財政部也表示,綜合考慮各方面的情況,今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
截止至目前,已有19城相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控乃至刺激:
我們認(rèn)為福州放松限購或是政策風(fēng)向標(biāo),未來二線以及三四線或?qū)⑿Х赂V菥植糠潘赡酥寥嫒∠八南蕖?,壓力城市更將在需求端予以刺激?/p>
從企業(yè)來看,房企集團(tuán)性的營銷活動出現(xiàn)明顯增長,讓利方式上仍然是折扣、特價房和全民營銷返傭金等。
就當(dāng)下而言,政策端持續(xù)出現(xiàn)回暖的趨勢,一、二線城市有望于5月市場回穩(wěn),房企在營銷上也需要持續(xù)跟進(jìn),除了結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動,由于國內(nèi)疫情有反復(fù),還可以推出一些互動性較強(qiáng)的線上營銷活動,如居家運(yùn)動打卡、小游戲等。
從長期來看,企業(yè)還是需要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)平臺,通過營銷策劃和組織,提升產(chǎn)品、服務(wù)滿意度,搭建企業(yè)品牌形象,提升客戶黏性,企業(yè)可以在社群營銷、媒體矩陣搭建這方面做更多嘗試。
我們認(rèn)為,接下來將迎來2022年首輪供應(yīng)高峰。
一方面,2021年22個核心一二線城市推行集中供地,根據(jù)不同城市項(xiàng)目開工、開售周期,以及2021年集中供地地塊成交開工情況,第二季度將成為第一個集中入市的時間點(diǎn)。
另一方面,隨著3月兩會召開,從中央五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn),到各級地方政府出臺包括降首付、擴(kuò)大公積金、降房貸利率等一系列利好措施,都在為整體市場釋放積極信號,房企從推盤到開工的信心正在逐步恢復(fù)。
預(yù)計(jì)4月整體新房成交規(guī)模將有所回升,但考量到2021年高基數(shù)原因,同比仍會下降,降幅會有所收窄。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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