【易哥說(shuō)】
縱觀3月樓市，雖然半數(shù)以上重點(diǎn)城市皆有不同程度的松綁，但一季度利好“托市”政策效果平平。
從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，3月百城成交同比跌幅仍有擴(kuò)大趨勢(shì)，降幅高達(dá)51%。3月開(kāi)盤(pán)去化率高于60%僅有上海、合肥、臺(tái)州、杭州、蘇州，主要集中在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域。另一方面，多地疫情影響下，購(gòu)房需求將遞延至4、5月“陽(yáng)春”釋放。
克而瑞研究中心認(rèn)為，前期的利好政策落地仍需發(fā)酵，市場(chǎng)的分化格局仍將延續(xù)，率先回暖的勢(shì)必是“人+錢(qián)”集中的基本面較好的城市，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無(wú)錫、常州等有望在二季度率先迎來(lái)“轉(zhuǎn)機(jī)”；武漢、鄭州、廈門(mén)等或?qū)⑤唲?dòng)傳導(dǎo)而筑底企穩(wěn)；對(duì)于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等而言短期下行壓力依舊較大。
01.
鄭州一、二手房穩(wěn)步回升福州、南寧延續(xù)慘淡首先聚焦前期政策“松綁”力度較大的內(nèi)陸二線，諸如鄭州、福州、南寧。政策落地效果不一，鄭州已然進(jìn)入了政策引導(dǎo)下的積極修復(fù)期，新房市場(chǎng)，項(xiàng)目來(lái)訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，3月單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速，較1月低點(diǎn)增長(zhǎng)1倍有余。二手房市場(chǎng)恢復(fù)速度明顯快于新房，客戶購(gòu)房信心穩(wěn)步提升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月二手房帶看量高達(dá)5萬(wàn)余組，環(huán)比2月上漲了140%，成交近2000套，環(huán)比2月上漲80%。
福州、南寧整體延續(xù)慘淡行情，福州多數(shù)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足20%，市場(chǎng)無(wú)實(shí)質(zhì)性回暖。南寧供需疲軟，房企無(wú)集中開(kāi)盤(pán)，順?shù)N為主，以價(jià)換量營(yíng)銷方式層出不窮，但收效寥寥。
利好政策的落地效果除了和刺激力度或?qū)捤沙潭让芮邢嚓P(guān)，更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞，以福州、南寧為例，雖為省會(huì)城市，但對(duì)省內(nèi)地市的吸附力較弱，加之前期需求透支重，短期內(nèi)均難出現(xiàn)全面回暖行情。
02.
上海、杭州“高熱不退”3月市場(chǎng)“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。上海即便在疫情重創(chuàng)下，3月入市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率依然居不同城市之首，平均去化率在90%以上。杭州3月整體去化率高達(dá)63%，市場(chǎng)熱度較高的板塊主要集中在主城區(qū)及其外圍二圈層，主城區(qū)斷供板塊越來(lái)越多，93個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛。而主城外圍的二圈層去化率也在90%左右，基本可達(dá)到供求平衡。
03.
北京、寧波升溫顯著蘇州、西安等區(qū)域板塊“冷熱不均”
北京，3月在供應(yīng)持續(xù)放量的情況下，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。雖然整體開(kāi)盤(pán)去化率僅36%，但是不乏單項(xiàng)目熱銷。二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場(chǎng)整體修復(fù)。
蘇州3月9個(gè)項(xiàng)目推售，開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)60%，算是近半年去化率較高的月份之一，區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇。西安受疫情影響，3月23個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)或加推，去化情況也呈現(xiàn)出主城區(qū)熱度顯著高于西咸新區(qū)的分化表現(xiàn)，主城區(qū)及西咸新區(qū)內(nèi)部各項(xiàng)目之間去化差異也較為顯著。
城市項(xiàng)目能得以熱銷的共性原因無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：一是項(xiàng)目所在板塊供應(yīng)稀缺，部分甚至存在“斷供”情況；二是核心城市因“限價(jià)”原因?qū)е铝孙@著的一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，“買(mǎi)到就是賺到”資產(chǎn)避險(xiǎn)的投ZI心理驅(qū)動(dòng)；三是項(xiàng)目往往有核心的教育、商業(yè)、交通配套加持，凸顯其高性價(jià)比。
04.
廣州成都武漢市場(chǎng)尚屬“筑底”階段
供、需端觀望情緒濃厚“等風(fēng)來(lái)”
核心一線廣州和成交常年霸榜的成都、武漢目前整體市場(chǎng)仍處于低迷階段。廣州、武漢均表現(xiàn)出供應(yīng)量的大幅萎縮，房企推盤(pán)積極性普遍不高。成都3月開(kāi)盤(pán)去化率為58%，供應(yīng)、成交量仍處底部運(yùn)行，顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴(yán)，首套房貸利率高達(dá)5.6%，購(gòu)房者當(dāng)前承擔(dān)的購(gòu)房壓力仍較大，且目前政策暫無(wú)松動(dòng)跡象，也導(dǎo)致了購(gòu)房者對(duì)后市信心不足。新聞來(lái)源：易居中國(guó)
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