眾所周知，受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，部分開發(fā)商為加速去化，均推出了特價(jià)房、工抵房等促銷活動(dòng)，房?jī)r(jià)走低，促銷活動(dòng)不斷，樓市氛圍看上去似乎一片大好，但事實(shí)并非如此。珠海樓市降溫的跡象從一月就已經(jīng)開始，帶動(dòng)預(yù)期持續(xù)下行，一季度整體呈低迷態(tài)勢(shì)。
樓市篇
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-3月，珠海商品房（住宅、商業(yè)、辦公）網(wǎng)簽共7991套，成交面積為592899㎡。
其中，1月珠海住宅成交均價(jià)為28758.51元/㎡，環(huán)比上升6.96%，同比上漲20.97%。
但是，因受到春節(jié)假期和疫情反復(fù)等方面影響，二月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不理想，珠海樓市觀望情緒較重，熱度不高。據(jù)了解，2月商品房網(wǎng)簽1579套，環(huán)比下跌33%；住宅網(wǎng)簽1201套，環(huán)跌39%。
直到“金三”樓市“小陽春”開啟后，三月有所起色，成交走勢(shì)則明顯上揚(yáng)，住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)類型網(wǎng)簽環(huán)比均有所上漲，有“回暖”跡象出現(xiàn)。據(jù)了解，三月珠海商品房網(wǎng)簽2479套，環(huán)比上漲57%，網(wǎng)簽面積共228440㎡，環(huán)比上漲60%。值得一提的是，住宅網(wǎng)簽2007套，環(huán)漲67%；商業(yè)網(wǎng)簽105套，環(huán)漲59%； 辦公網(wǎng)簽367套，環(huán)漲18%；其他網(wǎng)簽607套，環(huán)漲19%
從區(qū)域數(shù)據(jù)上看，一季度珠海商品房網(wǎng)簽最高的是香洲區(qū)，成交2732套，斗門區(qū)緊隨其后，成交1800套，最低的是高新區(qū)，僅為794套。
盡管珠海的三月數(shù)字相對(duì)搶眼，但并不意味著珠海樓市已徹底“火熱”，只能勉強(qiáng)稱作“回暖”?？傮w上，房地產(chǎn)剛性需求、改善性需求依然還在，不過人們的房地產(chǎn)置業(yè)及投資會(huì)更加理性，若是要恢復(fù)購(gòu)房者的信心預(yù)期，促使市場(chǎng)再度回暖，還尚需緩沖一定時(shí)間。
作為傳統(tǒng)的樓市黃金期四月已經(jīng)來臨，隨著多城降首付、利率下調(diào)等救市措施密集進(jìn)行，將一定程度刺激提振市場(chǎng)信心。此外，開發(fā)商也已經(jīng)迫不及待了，借此熱潮推貨不斷，舉辦的各式各樣營(yíng)銷活動(dòng)，賺足眼球，同時(shí)也將逐步加快推盤步伐，借“撿漏”心態(tài)帶動(dòng)購(gòu)房客流在“銀四”期間上升，可以看出，價(jià)格優(yōu)勢(shì)和紅利政策，將是一個(gè)片區(qū)促進(jìn)成交的一大利器。因此，4月的珠海樓市預(yù)期將慢慢轉(zhuǎn)好，回暖須有時(shí)。
區(qū)域篇
區(qū)域網(wǎng)簽方面，香洲區(qū)和斗門區(qū)霸榜前二，香洲區(qū)成績(jī)頗為亮眼，共成交2732套，斗門區(qū)緊隨其后，成交1800套。作為珠海行政與教育各方面配套最為齊全的區(qū)域，香洲區(qū)仍是購(gòu)房者心中的“白月光”。隨著航空新城各項(xiàng)基建設(shè)施基本落成，金灣區(qū)住宅類產(chǎn)品備受購(gòu)房者青睞，位居第三，共成交1774套。
雖然市場(chǎng)回暖緩慢，但從實(shí)際成交情況來看，在珠海主城區(qū)的話，更建議選擇行政中心輻射圈內(nèi)，更具改善力的住宅產(chǎn)品。而金灣區(qū)，作為珠海西部的龍頭區(qū)域，也將帶領(lǐng)其他區(qū)域上漲。作為價(jià)格低洼的西區(qū)，更建議選擇被低估的板塊，以及稀缺的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品，降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，未來更易轉(zhuǎn)手。
成交篇
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，珠海商品房（住宅、商業(yè)、辦公）網(wǎng)簽共7991套，成交面積為592899㎡。其中，網(wǎng)簽前十的項(xiàng)目多數(shù)位于宜居板塊，如香洲區(qū)，斗門區(qū)，金灣區(qū)等，優(yōu)越的地理區(qū)位加上華發(fā)，萬科等品牌房企影響力的雙重優(yōu)勢(shì)加持，自然備受歡迎。
位于斗門區(qū)的華發(fā)水郡花園榮登第一，住宅網(wǎng)簽共277套；位于香洲區(qū)的華發(fā)國(guó)際海岸花園網(wǎng)簽成交197套，排名第二；位于橫琴新區(qū)的華發(fā)天琴花園排名第三，網(wǎng)簽成交139套。
從以上的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出，上榜的樓盤均由品牌房企打造，其中華發(fā)水郡花園、華發(fā)國(guó)際海岸花園、華發(fā)天琴花園、華發(fā)琴悅灣花園、華發(fā)依山郡五個(gè)樓盤均為華發(fā)開發(fā)打造，可見華發(fā)實(shí)力之雄厚，并且深得購(gòu)房者喜歡。
除了品牌效應(yīng)外，配套齊全、品質(zhì)高、總價(jià)低的剛需樓盤受到的關(guān)注相對(duì)較高，而珠海樓市目前也仍以剛需為主?，F(xiàn)如今在購(gòu)房者觀望情緒較嚴(yán)重的環(huán)境下，項(xiàng)目憑借其產(chǎn)品力、品牌力等優(yōu)勢(shì)才能贏得更多購(gòu)房者的青睞。
土地篇
今年第一季度的珠海土拍落下帷幕，回顧前三月，珠海土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，盡管2022開局突兀，房企拿地越來越謹(jǐn)慎，但一季度珠海土地市場(chǎng)在2-3月仍有不俗表現(xiàn)。
從月度來看，珠海一季度土拍高峰主要集中在3月，雖然2月只有兩宗土拍，但卻拿下季度土拍面積、金額“雙料”冠軍。
從區(qū)域來看，第一季度珠海土地市場(chǎng)共有5幅土地出讓，共計(jì)3個(gè)區(qū)域土地拍出，其中包括高新區(qū)1塊、斗門區(qū)2塊、保稅區(qū)2塊，拍地成交總面積達(dá)148834.66平方米，土拍總攬金約28.58億元。
從土拍數(shù)量來看，斗門區(qū)和保稅區(qū)分別共計(jì)拍出2宗并列第一；從出讓面積來看，高新區(qū)共計(jì)出讓約76747.53㎡位列第一；從成交總價(jià)來看，高新區(qū)攬金約13.02億元位列第一。
2022年第一季度總攬金約28.58億元
據(jù)樂居統(tǒng)計(jì)，2022年1-3月，珠海一共掛牌5宗商住地，土拍總攬金約28.58億元，拍地成交總面積達(dá)148834.66平方米，其中純住宅2塊，商住2塊，1塊為綜合性用途。
第一季度成交總面積約14.9萬㎡
從總面積看，2022年珠海第一季度拍地成交總面積約14.9萬㎡。其中，正方競(jìng)得的地塊以76747.53㎡成為珠海第一季度拍地成交總面積第一。
最高樓面價(jià)為9409元/㎡
2022年珠海第一季度土拍樓面價(jià)位居首位的是位于唐家北圍的22002/珠自然資儲(chǔ)2022-01，正方于2月18日以樓面價(jià)9409元/㎡，成交金額達(dá)13.02億元收入囊中。
土拍成交最高總價(jià)達(dá)13億元
正方以13.02億元的總價(jià)，成為2022年珠海第一季度土拍地總價(jià)的第一名，該項(xiàng)目包含二類居住、商業(yè)、小學(xué)、幼托、城市道路、公園綠地，功能齊全。
華發(fā)項(xiàng)目以7.59億元的總價(jià)成為2022年珠海第一季度土拍總價(jià)的第二名，該項(xiàng)目位于斗門區(qū)湖心路片區(qū)，為純住宅地。
位居總價(jià)榜第三名的是位于斗門湖心路片區(qū)，為大橫琴以3.4億元總價(jià)競(jìng)得，該地塊樓面價(jià)為8543元/㎡，面積達(dá)14428.31㎡。
宋城演藝度假區(qū)旅游地塊被拍下
另外，令人關(guān)注的宋城演藝中心也成功出讓，珠海新斗金城藝投資有限公司以樓面價(jià)約338元/㎡，總價(jià)6200萬元競(jìng)得斗門區(qū)約14.56萬㎡旅游地塊。其中建設(shè)內(nèi)容包括景區(qū)入口、游客中心、雨林中庭、會(huì)議中心、科技館、酒店和地下公共設(shè)施等旅游文化演藝配套設(shè)施。
從數(shù)據(jù)可以看出，地塊熱度分化明顯，主城區(qū)、金灣區(qū)、橫琴暫未開始拍地，而唐家北圍仍是高價(jià)地區(qū)域，老房企再度補(bǔ)倉(cāng)、新晉房企表現(xiàn)積極。
另外，按照第一季度的供地節(jié)奏，基本可以預(yù)見，珠海的供地潮尚未開始，將會(huì)在接下來的三個(gè)季度中逐一掀起，并且面對(duì)著愈發(fā)謹(jǐn)慎的開發(fā)商們，在供應(yīng)地塊的選擇上，熱門板塊大概率會(huì)占大頭。
此外，這對(duì)于今年在珠海尚未有收獲的房企將是較好的拿地機(jī)會(huì)。其中國(guó)企和央企可能會(huì)占大頭，畢竟他們資金相對(duì)來講更充裕，拿地的容錯(cuò)更低。
對(duì)于購(gòu)房者來說，越來越多的知名房企在區(qū)域拿地是一件好事。屆時(shí)產(chǎn)品會(huì)越來越多，可供購(gòu)房者挑選的也會(huì)更多，而為了吸引購(gòu)房者，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)注重產(chǎn)品的質(zhì)量提升，這對(duì)于購(gòu)房者和珠海市場(chǎng)來說，都是一個(gè)絕好的機(jī)遇。
主編手記：
從第一季度的網(wǎng)簽成交情況來看，珠海的網(wǎng)簽數(shù)量較往年都有所偏低，這是因?yàn)槿ツ曛楹＞W(wǎng)簽成交破新高之后的“真空”后遺癥，再加上一季度春節(jié)放假和疫情的持續(xù)影響。
總之，珠海第二季度的成交表現(xiàn)更加讓人期待，一是全國(guó)多地購(gòu)房政策“松綁”，珠海是否跟進(jìn)？二是珠海多個(gè)交通建設(shè)實(shí)現(xiàn)大突破，刺激諸多板塊內(nèi)項(xiàng)目趨熱；三是珠海房貸利率下降，放款速度也在加快，一些觀望的客戶必將在第二季度出手，特別是剛需“上車”的朋友。
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文章來源:樂居買房
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