一、本輪政策特征：政策松綁頻次、力度、城市能級(jí)逐步上升，政策寬松將會(huì)貫穿全年

進(jìn)入2022年，中央層面多次提及滿足購(gòu)房者的合理住房需求，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，3月16日六部門(mén)聯(lián)合表態(tài)防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。各地開(kāi)始因城施策，逐步出臺(tái)樓市松綁政策。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截止到4月20日，超85個(gè)城市出臺(tái)松綁政策內(nèi)容，調(diào)控次數(shù)超百次。從時(shí)間段上看，前三月度調(diào)控次數(shù)維持在25次左右，4月調(diào)控次數(shù)顯得更為頻繁，截止到4月20日，共調(diào)控31次，已超過(guò)以往全月的水平。從政策內(nèi)容上看，政策松綁內(nèi)容主要從需求端出發(fā)，包含放寬落戶(hù)、公積金貸款額度增加/條件放寬、降首付比例、降房貸利率、放松限購(gòu)限貸、放松/取消限售。其中，公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。

縱觀年內(nèi)松綁政策特征，我們認(rèn)為可以分為三個(gè)階段，第一階段為1-2月，主要是以保定、馬鞍山三四線城市為主，政策松綁內(nèi)容主要涉及到公積金額度增加，放松落戶(hù)，人才購(gòu)房補(bǔ)貼,2月開(kāi)始降首付比率，降房貸利率，以媒體報(bào)道為主；第二階段為3-4月，隨著鄭州正式發(fā)文鄭19條，接著多城開(kāi)始跟進(jìn)放松限購(gòu)限貸、限售政策，包括省會(huì)城市哈爾濱、福州。第三階段為4月以來(lái)，蘇州、南京、上海高能級(jí)的城市加入政策松綁陣營(yíng)，政策松綁內(nèi)容新增預(yù)售資金監(jiān)管放松、新人才市民購(gòu)房補(bǔ)貼。蘇州、南京高能級(jí)城市的政策放開(kāi)具有較強(qiáng)的信號(hào)意義，我們預(yù)計(jì)2季度更多的熱點(diǎn)城市加入，購(gòu)房政策松綁已經(jīng)是大趨勢(shì)且會(huì)貫穿今年全年，除當(dāng)前的政策松綁措施以外，促進(jìn)改善性需求釋放的相關(guān)政策也將會(huì)逐步出臺(tái)，此外，供應(yīng)端松綁也值得期待。

二、松綁政策目前效應(yīng)不達(dá)預(yù)期，需求端購(gòu)買(mǎi)力不足疊加疫情是主因

年內(nèi)至今，雖然各地松綁調(diào)控政策，但從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年一季度的市場(chǎng)不容樂(lè)觀，3月市場(chǎng)有所回溫，但回暖力度不大，整體來(lái)看，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)業(yè)的GDP為18930億元，與去年同期下降0.2%，同比居于末位。1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投zi27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%，增速連續(xù)12個(gè)月下滑；1—3月份，商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%，各房產(chǎn)類(lèi)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)增速表現(xiàn)均不可觀。從3月單月的數(shù)據(jù)看，雖然環(huán)比呈現(xiàn)上升，但是同比仍呈現(xiàn)大幅下滑局面。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月諸葛找房重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城新房銷(xiāo)售面積為1447.6平方米，環(huán)比上漲16.59%，同比下跌50.21%。

政策松綁下市場(chǎng)恢復(fù)速度不及預(yù)期多重原因所致，一方面，一季度疫情卷土重來(lái)如上海、長(zhǎng)春等多城幾乎處于全封閉狀態(tài)，沖擊了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；另一方面，自去年下半年起，各城市裁員現(xiàn)象明顯增加，失業(yè)率上升，收入增速放緩，居民購(gòu)買(mǎi)力減弱，一定程度上延緩了購(gòu)房需求的釋放。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年3月，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率達(dá)6%，持續(xù)5月上升，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)增速為4.2%，增速連續(xù)收窄4個(gè)月。

此外，市場(chǎng)恢復(fù)緩慢的原因在于降價(jià)負(fù)面效應(yīng)顯現(xiàn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自去年9月起，全國(guó)商品房單月單價(jià)跌破萬(wàn)元/㎡，2022年3月，全國(guó)商品房單價(jià)為9552元/㎡，環(huán)比下降3.0%，同比下降7.4%。眾所周知，降價(jià)跑量是開(kāi)發(fā)商加速回款最快的方式，能快速緩解企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題。但長(zhǎng)期來(lái)看，頻繁降價(jià)以及降價(jià)幅度過(guò)大容易造成銷(xiāo)售生態(tài)鏈問(wèn)題，也容易產(chǎn)生社會(huì)民生問(wèn)題，直接負(fù)面影響是已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主維權(quán)，業(yè)主維權(quán)下對(duì)于即將入市的購(gòu)房者造成恐慌，其次購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理進(jìn)一步延緩了需求的釋放。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目的是“穩(wěn)”，房?jī)r(jià)大漲大跌都不是調(diào)控目標(biāo)，降價(jià)并不是解決企業(yè)自身現(xiàn)金流問(wèn)題的可靠手段。

三、從周期上看政策松綁后市場(chǎng)必然好轉(zhuǎn)，4月周度市場(chǎng)情緒微升

近20年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策經(jīng)歷了5次寬松期，第一次是2008-2009年，國(guó)際金融危機(jī)的影響，商品房銷(xiāo)售增速連續(xù)多月下滑，在四萬(wàn)億投zi計(jì)劃下以及需求端政策刺激下，2008年底市場(chǎng)降幅趨緩；2011年，在緊縮性政策效應(yīng)下，銷(xiāo)售面積連續(xù)8個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，單月最大降幅達(dá)13.6%，連續(xù)3次降準(zhǔn)，地方寬松政策出臺(tái)，2012年2月銷(xiāo)售面積降幅趨緩；2014年，經(jīng)濟(jì)增速趨緩，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大，銷(xiāo)售面積連續(xù)13個(gè)月同比下滑，中央下調(diào)貸款及存款準(zhǔn)備金率，地方二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，多城限購(gòu)松綁，棚改貨幣化安置比例上升，市場(chǎng)于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融貿(mào)易戰(zhàn)，商品房銷(xiāo)售面積增速放緩，土地流拍現(xiàn)象上升，屬于歷次下行周期里力度較小的周期，在年內(nèi)多次降準(zhǔn)，多城需求端政策松綁下，2019年2月銷(xiāo)售降幅趨緩；2021年下半年，在行業(yè)去金融化的背景下，高負(fù)債房企面臨生存難題，商品房銷(xiāo)售面積同比增速收窄，至2022年3月，商品房銷(xiāo)售面積同比為-13.8%。按照以往寬松政策的規(guī)律，政策松綁后市場(chǎng)必然有所回升，且大概是每年的2、3月顯現(xiàn)效果，本次寬松政策后，3月銷(xiāo)售面積同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，主要疫情拖累市場(chǎng)的修復(fù)速度，但政策寬松后市場(chǎng)向好是必然，只是恢復(fù)時(shí)間問(wèn)題，且明顯可以看出本次政策松綁的類(lèi)型更多，覆蓋城市更廣，所以我們有理由相信房地產(chǎn)市場(chǎng)的最壞時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，預(yù)計(jì)4月，5月商品房銷(xiāo)售面積同比降幅開(kāi)始收窄，下半年有望轉(zhuǎn)正。

從先行指標(biāo)市場(chǎng)情緒指數(shù)來(lái)看，近年來(lái)，市場(chǎng)情緒指數(shù)一直處于市場(chǎng)觀望區(qū)間，自去年3月市場(chǎng)情緒指數(shù)達(dá)到一個(gè)小高峰隨后連續(xù)8月下滑，10月市場(chǎng)情緒指數(shù)觸底回升，至今年3月市場(chǎng)情緒指數(shù)再度回落。但從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，自3月20日起，市場(chǎng)情緒指數(shù)已經(jīng)呈現(xiàn)連續(xù)4周小幅上升，預(yù)計(jì)4月的市場(chǎng)情緒指數(shù)也會(huì)同步上升。由于市場(chǎng)情緒的反應(yīng)先行于市場(chǎng)成交，再次印證了政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，購(gòu)房者的市場(chǎng)信心在緩慢好轉(zhuǎn)，行業(yè)態(tài)勢(shì)也在逐步向好。

新聞來(lái)源：諸葛找房

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文章來(lái)源:樓市訊息

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