拿地同比幾近腰斬、開工面積降幅遠超竣工、個貸、開發(fā)貸跌幅仍超兩成……6月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)依然低迷,但黑暗中微見曙光:5月單月,新房銷售出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比增長、開發(fā)投資也罕見上漲,樓市筑底態(tài)勢明顯。
【資料圖】
圖片來源:國家統(tǒng)計局官網(wǎng)
投資:開工降幅遠超竣工
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,1-5月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元,同比下降4%。其中,住宅投資39521億元,下降3%。值得注意的是,房屋新開工面積51628萬平方米,同比下降30.6%,竣工面積23362萬平方米,同比下降15.3%,開工降幅遠超竣工降幅。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,新開工面積情況直接受到當前市場行情的影響,所以跌幅相對來說會更大,也是企業(yè)投資意愿不強的一個體現(xiàn)。
“新開工降幅大于竣工降幅與當前的供地規(guī)模息息相關?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對此也分析道,今年的土地供應規(guī)模低于去年同期,根據(jù)據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測全國主要地級市2022年5月共供應土地1856宗,同比下跌19.44%,環(huán)比下跌3.58%;供應規(guī)劃建筑面積為13648.34萬㎡,同比下跌26.21%,環(huán)比下跌4.51%,拿地規(guī)模趨緩減緩了房企新開工的速度;另一方面,行業(yè)資金的不足使得房企傾向于加快竣工來補足庫存。
5月新開工面積、開發(fā)投資額同比降幅較4月均小幅收窄,但修復不明顯。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜預計,短期來看,隨著熱點城市市場活躍度的提升,企業(yè)對這部分城市的開工和投資意愿或逐漸好轉(zhuǎn)。
拿地:同比幾近腰斬
拿地數(shù)據(jù)的腰斬間接證明了開工下滑的原因:根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,1-5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2389萬平方米,同比下降45.7%。
“拿地數(shù)據(jù)跟供應的規(guī)模相關聯(lián),今年部分城市集中土拍從去年3批次改為4批次?!蓖跣哉J為,今年市場恢復速度不及預期,行業(yè)到位資金不樂觀,房企拿地更為謹慎,從土拍溢價上看今年土拍市場表現(xiàn)平穩(wěn),流拍率雖有所下滑但依然維持高位。
其中民企集中退出土地市場,也是交易不活躍的主要原因?!敖衲昙瘓F給我們的公開市場拿地指標全國只有10塊,這是個什么概念,市場好的時候,我們在華東某一些熱門城市就能拿10塊?!笨偛吭谌A東的二十強房企土拓部負責人直言,這種收縮集團從2020年已經(jīng)開始,但今年的幅度可以說是腰斬。而另外一家已經(jīng)躋身十強的華東民營房企更是直言:“除非公開市場的地塊非常劃算,否則寧愿用并購的方式獲取高折扣地塊。”
也有不同的意見?!艾F(xiàn)在并購市場的折扣雖然很低,資產(chǎn)有的被打到了5折,但里面的坑也很多,如果價格允許,我們寧愿高一些在公開市場拿地,但前提就是市場信心要反彈。”某頭部民企北京公司負責人表示。
但也有樂觀派。“該數(shù)據(jù)已經(jīng)屬于歷史冰點數(shù)據(jù)?!眹儡S進指出,在拿地一項,房企的信心已經(jīng)出現(xiàn)回復:今年5月份房企購地面積數(shù)據(jù)相比4月份增長了45.9%,其充分說明當前土地市場也正努力走出低點或底部。隨著這一輪房屋銷售市場的刺激,以及購地市場營商環(huán)境的優(yōu)化,土地市場后續(xù)有小幅復蘇的可能。
銷售:住宅銷售跌幅仍超三成
拿地的信心來自銷售的回暖,但前五月的數(shù)據(jù)卻并不樂觀。
從1-5月整體數(shù)據(jù)來看,商品房銷售面積50738萬平方米,同比下降23.6%;其中住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元,下降31.5%;住宅銷售額下降34.5%,仍未出現(xiàn)跌幅收窄態(tài)勢。
但從5月單月數(shù)據(jù)上來看,5月全國商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比增長25.8%、23.8%;銷售額分別環(huán)比增長29.7%、26.4%。這是今年以來單月環(huán)比首次提高。
嚴躍進對此也表示,5月份單月的環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極信號,說明了5月份已經(jīng)有了一波交易的小復蘇。后續(xù)各地政策將繼續(xù)釋放效應,助力銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)環(huán)比的拉升,以進一步對沖今年前4月份的交易低迷現(xiàn)象。
對于5月市場銷售環(huán)比改善的原因,貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析道,一系列政策松綁改善了市場預期,限購限售等政策的放松降低了入市門檻,帶了更多的住房需求,次新房的集中入市也提高了市場的改善動力,換房需求進入新房市場。同時,央行超預期降息疊加部分城市取消認房認貸,有效的降低了購房成本。
5月市場出現(xiàn)筑底回升跡象,政策效應有所顯現(xiàn),王小嬙預計,6月單月成交數(shù)據(jù)有望進一步上升,但仍難以超越去年同期水平。
資本金:個貸、國內(nèi)貸降幅均超20%
另外一個考驗開發(fā)商的,依然是資本金來源,盡管監(jiān)管已經(jīng)放出包括首套房貸款利率下調(diào)、公司債開閘等組合拳,但從累計的數(shù)據(jù)看,收效依然并不明顯。
1-5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元,同比下降25.8%。其中,國內(nèi)貸款8045億元,下降26.0%;利用外資51億元,增長101.0%;自籌資金21061億元,下降7.2%;定金及預收款19141億元,下降39.7%;個人按揭貸款9785億元,下降27.0%。
“此類數(shù)據(jù)和其他幾個指標也是類似,即累計值的數(shù)據(jù)還是略顯悲觀?!眹儡S進表示,到位資金同比仍下降,個貸、企貸降幅仍超20%,這與房企銷售數(shù)據(jù)息息相關,目前房企銷售數(shù)據(jù)來看,還是沒有實質(zhì)性的改善,預計真正能有所改善也要等到下半年。
王小嬙也表示,在促行業(yè)內(nèi)部良性循環(huán)和健康發(fā)展下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金更加依賴于銷售回款,1-5月銷售規(guī)模的下滑,行業(yè)到位資金同步下降。值得一提的是,在銷售端回款不樂觀情況下,房企發(fā)行海外債的動力提升,1-5月利用外資額度翻倍,同比增長101%。
但監(jiān)管的組合拳并非收效。單純看5月份單月的資本金到位情況數(shù)據(jù),已經(jīng)相比4月份有了拉升,資金到位情況比4月份明顯改善。許小樂分析道,6月以來地方政策支持力度仍在加強,房企端融資支持、風險紓困等政策也在進一步落地。預計后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放,繼續(xù)利好市場銷售和投資,6月單月銷售和投資有望繼續(xù)環(huán)比改善。
對于未來的房地產(chǎn)市場,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉15日在新聞發(fā)布會上表示,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。隨著房地產(chǎn)市場的逐步趨穩(wěn),相信下半年對經(jīng)濟穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)。
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文章來源:北京商報
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