評(píng)測(cè)師點(diǎn)評(píng)樓盤：保利琥珀位于大嶺山鎮(zhèn)中心，占地僅0.3萬㎡，總戶數(shù)僅92戶，主推約99-125㎡三四房。
(資料圖)
項(xiàng)目亮點(diǎn)：
1）大嶺山中心區(qū)配套醇熟：保利琥珀距離大嶺山鎮(zhèn)政府僅約500米，占據(jù)大嶺山中心位置，周邊圖書館、商圈、學(xué)校等成熟配套環(huán)繞。
2）毗鄰松山湖地段較優(yōu)：大嶺山地處“中心城區(qū)+松山湖+濱海灣片區(qū)”的黃金三角位置，保利琥珀距離松山湖約3公里，位置較優(yōu)。
3）獨(dú)梯入戶戶戶朝南：保利琥珀的洋房產(chǎn)品采用兩梯三戶設(shè)計(jì)，每一戶都是獨(dú)梯入戶，南北通透，讓每一戶都獲得更大的采光和通風(fēng)。
適合人群：保利琥珀位于大嶺山鎮(zhèn)中心，臨近松山湖高新區(qū)，可以承接松山湖外溢剛改或改善型客群。
價(jià)格分析：
大嶺山位于東莞市中心城區(qū)、松山湖高新區(qū)、濱海灣新區(qū)交匯處，被黃金三角圍繞，受到三大核心區(qū)的人才和產(chǎn)能外溢。大嶺山樓市沉寂已久，2018-2021年，大嶺山僅出讓4宗土地，目前均已入市。
當(dāng)前大嶺山在售的一手樓盤有：金地格林名鉆，緊鄰大嶺山體育公園，占地面積與保利琥珀相近，均價(jià)約3萬元/㎡；華堂睿晟松湖云溪，處于松山湖科學(xué)城規(guī)劃范圍內(nèi)，均價(jià)約3.3萬元/㎡；中海松湖璟尚，位于大嶺山鎮(zhèn)新城片區(qū)，均價(jià)約3.2萬元/㎡。
保利琥珀已開放營銷中心，但目前尚未獲取預(yù)售證，具體價(jià)格待定。該項(xiàng)目地塊于去年由保利以1.9億元總價(jià)競(jìng)得，折合可售樓面價(jià)19545元/㎡。
保利琥珀與中海松湖璟尚、金地格林名鉆的戶型面積段差不多，但更靠近大嶺山鎮(zhèn)中心和松山湖。結(jié)合項(xiàng)目定位為高品質(zhì)的定制住宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)價(jià)格可能會(huì)高于周邊。
樓盤規(guī)劃描述：
保利琥珀位于莞長路以東，在長富街和德政路交匯處，靠近帝京酒店和景泰中央銀座。項(xiàng)目占地約0.3萬㎡，總建面約1.4萬㎡，容積率為3.0，綠化率約25%。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)1棟21層高的住宅和1棟4層高復(fù)式公寓。其中住宅打造2梯3戶，共60戶，左梯腿是125㎡四房，獨(dú)用一個(gè)電梯；中間和右邊梯腿分別是99㎡三房和125㎡四房，共用一個(gè)雙向開門電梯。
保利琥珀從社區(qū)規(guī)劃開始，營造了獨(dú)門-獨(dú)院-獨(dú)棟-獨(dú)體的四進(jìn)式歸家禮序，小區(qū)內(nèi)部配套有商業(yè)街、健身房、酒店式大堂、社區(qū)會(huì)客空間等，方便業(yè)主生活。
保利琥珀項(xiàng)目自身體量較小，內(nèi)部配套較少，需要依賴外部商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套。
容積率：保利琥珀的容積率為3.0，屬于一般小區(qū)正常的容積率水平，建筑密度不大，居住較舒適。
車位比：保利琥珀的車位比為1:1.08，超過1:1，車位充足，能夠滿足業(yè)主的停車需求。
產(chǎn)品類型：保利琥珀的產(chǎn)品以高層洋房為主，戶戶朝南，南北通透，通風(fēng)采光俱佳，私密性較強(qiáng)。
戶型分析
99㎡戶型
保利琥珀主推約99-125㎡三至四房高層洋房，共有兩個(gè)主力戶型，分別為建面約99㎡三房兩廳兩衛(wèi)、約125㎡四房兩廳兩衛(wèi)。
其中，建面約99㎡三房戶型是俗稱的“飛機(jī)戶型”，將餐廳、客廳等活動(dòng)區(qū)域居于全屋中間，三個(gè)臥室和廚房分布在兩側(cè)，使得每間房都有窗戶朝南，通風(fēng)采光較好。臥室均帶飄窗，在提高空間利用率的同時(shí)，也能夠增加采光面。主臥為套房設(shè)計(jì)，帶有獨(dú)立衛(wèi)浴，起居方便，私密性較強(qiáng)。
這個(gè)戶型的缺點(diǎn)是臥室分布在客廳兩側(cè)，動(dòng)靜分區(qū)不明顯，廚房和餐廳之間相隔一個(gè)玄關(guān)，動(dòng)線不夠方便。
交通出行
軌道交通：保利琥珀2公里內(nèi)分布有地鐵1號(hào)線大嶺山站（在建中）、大嶺山東站（在建中），未來在大嶺山站搭乘1號(hào)線，兩站可到達(dá)松山湖站，換乘地鐵3號(hào)線、5號(hào)線，4站可到達(dá)東城南站，換乘莞惠城軌，6站可到達(dá)鴻福路商圈。另外，項(xiàng)目還臨近規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線松山湖科學(xué)城站，4站可達(dá)長安汽車總站。
公共交通：保利琥珀直線距離1公里范圍內(nèi)分布有6個(gè)公交車站，分別是南區(qū)站、振華路南站、振安路南站、大嶺山醫(yī)院路口站、大嶺山文化廣場(chǎng)中心站、大嶺山廣場(chǎng)站。其中，距離最近的是南區(qū)站，途經(jīng)公交線路有302路、317路、327路、373路、376路、379路等，搭乘302路公交車，3站到達(dá)大嶺山中學(xué)站，7站到達(dá)東華醫(yī)院松山湖院區(qū)，11站到達(dá)長安萬科廣場(chǎng)，公共交通較便利。
自駕：保利琥珀毗鄰兩大主干道——莞長路和石大公路，可便捷通達(dá)松山湖、長安、中心城區(qū)等地，同時(shí)項(xiàng)目直線距離莞佛高速收費(fèi)站約3.4公里，連接珠三角環(huán)線高速、廣龍高速、甬莞高速等高速路，可暢達(dá)廣州、惠州、深圳等地，自駕交通較便利。
周邊配套
教育配套：保利琥珀直線距離3公里范圍內(nèi)分布有5所幼兒園，約克幼兒園、愛華星幼兒園、多藝幼兒園、東莞翰華幼兒園、大嶺山中心幼兒園；3所小學(xué)，向東小學(xué)、大嶺山鎮(zhèn)中心小學(xué)、大嶺山鎮(zhèn)第三小學(xué)；3所中學(xué)，東莞市嘉輝外國語學(xué)校、大嶺山中學(xué)、新風(fēng)中學(xué)、東莞市東華松山湖高級(jí)中學(xué)。另外，項(xiàng)目旁邊還規(guī)劃有一所24班小學(xué)，周邊教育資源較豐富。
醫(yī)療配套：保利琥珀周邊醫(yī)療配套較完善，距離約700米處有一所公立一甲醫(yī)院——東莞中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，另外直線距離5公里內(nèi)有東莞松山湖東華醫(yī)院、東莞中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（建衛(wèi)院區(qū)）、大嶺山儷仁婦產(chǎn)醫(yī)院等大型醫(yī)療配套，直線距離1公里內(nèi)還有陽光門診部、拓遠(yuǎn)口腔門診、矮嶺冚社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等小型社區(qū)門診，能夠滿足業(yè)主的就醫(yī)需求。
商業(yè)配套：保利琥珀臨近三大商圈，約500米內(nèi)匯集了天和百貨、凱東中央街兩個(gè)大型商超。項(xiàng)目直線距離3公里內(nèi)還有領(lǐng)尚購物廣場(chǎng)、百匯商業(yè)中心、東金商業(yè)中心、海航廣場(chǎng)等商業(yè)配套，一站式享受時(shí)尚購物娛樂。業(yè)主還可自駕前往長安萬達(dá)廣場(chǎng)、南城民盈國貿(mào)商圈、松山湖佳紛天地等繁華商圈。
公園配套：保利琥珀周邊紅色旅游資源和自然生態(tài)資源豐富，樓下約300米即達(dá)大嶺山廣場(chǎng)，2公里內(nèi)集大嶺山體育公園、大嶺山公園、黃沙河公園等，約3公里可到達(dá)松山湖風(fēng)景區(qū)、松湖煙雨、夢(mèng)幻百花洲等景區(qū)，約7公里可到達(dá)莞香非遺保護(hù)園。
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文章來源:樂居買房