近日，西安百余戶業(yè)主入住5年?duì)€尾樓的新聞上到了各大媒體頭條，樓盤爛尾以來開發(fā)商不光對(duì)業(yè)主切斷水電，還讓業(yè)主出錢自救……
那么如果遇到爛尾樓，準(zhǔn)業(yè)主們應(yīng)該怎么做才能盡量減少損失呢？
(資料圖片僅供參考)
首先大家肯定想要維權(quán)，首先要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)：業(yè)主往往是最后知后覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個(gè)：
1、一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會(huì)會(huì)第一時(shí)間出手，第一時(shí)間起訴，第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會(huì)第一時(shí)間去申請(qǐng)法院執(zhí)行，拍賣查封的房產(chǎn)，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。
2、開發(fā)商也往往會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。在民間資本和銀行動(dòng)手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報(bào)工程款，利用員工虛報(bào)工資已經(jīng)不是秘密的秘密。
3、在先天上，業(yè)主就屬于弱勢(shì)群體，得到信息的時(shí)間往往是最晚的，反應(yīng)也是最慢的。很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主，有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時(shí)候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢(mèng)想打順風(fēng)車，等到最后房錢兩空。而且，很多業(yè)主想通過信訪來解決，又往往錯(cuò)失挽回?fù)p失的良機(jī)。
所以，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動(dòng)，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段，具體操作方式：
1、盡快通過政府信息公開申請(qǐng)、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金，以往收取的預(yù)售資金究竟用到哪里了？幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)系，而咱們國家早已明確規(guī)定，所有的預(yù)售房款必須存入專項(xiàng)的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶，必須用于項(xiàng)目的開發(fā)商建設(shè)，一直到徹底完工，只有在完工后才能用作它用。而一般而言，房款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)成本的。所以，如果不存在轉(zhuǎn)移、挪用預(yù)售房款的情況，只要這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)銷售了大半，就不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)爛尾樓。
2、盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請(qǐng)，申請(qǐng)建委部門對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。
3、還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個(gè)時(shí)候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其爛尾是有代價(jià)的。
4、強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個(gè)維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的，就像是一個(gè)部隊(duì)沒有軍師旅團(tuán)營連，沒有嚴(yán)格的軍紀(jì)。沖鋒的號(hào)剛剛響起，就已經(jīng)潰不成軍。
5、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時(shí)間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對(duì)不能只有一個(gè)兩個(gè)，一定要有多個(gè)，且人數(shù)是單數(shù)。
6、一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機(jī)制，維權(quán)很容易走向失敗。維權(quán)的時(shí)候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)需要沖鋒的時(shí)候，“聰明人”們或高呼著沖啊，但是腳步卻往后退著；或躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖?？赡艹霈F(xiàn)成果的時(shí)候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。所以在很多業(yè)主尋求法律援助的時(shí)候，法律工作者辦理這類的案件的時(shí)候，在和購房人建立委托關(guān)系前會(huì)提出一個(gè)要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個(gè)文件，這個(gè)案子一般不會(huì)接。
7、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時(shí)候，可以申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。比如一個(gè)項(xiàng)目主體已經(jīng)完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動(dòng)復(fù)工作為第一目標(biāo)。
8、如果樓盤位置和規(guī)劃還不錯(cuò)，相關(guān)的政府部門也很給力，也可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個(gè)新的開發(fā)商接盤。
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文章來源:樂居買房
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