6月，中央持續(xù)加力穩(wěn)地產(chǎn)，房企融資、居民購房貸款環(huán)境邊際改善，房貸利率加速下滑。
(資料圖片僅供參考)
與此同時(shí)，因城施策、調(diào)控放松成為今年上半年的主旋律。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年超170省市相繼放松房地產(chǎn)政策，放松頻次近190次。
在4·29政治局會(huì)議之后，地方放松政策頻率明顯加快，5月調(diào)控放松政策頻次進(jìn)入高峰，政策力度由托而不舉到托舉并用。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，僅6月份，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的大灣區(qū)內(nèi)地城市就針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了16條松限政策，包括廣州市積分入戶標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、佛山市限購區(qū)調(diào)整、珠海市非限購區(qū)域首套房最低首付降至2成，等等。
備注：粵港澳大灣區(qū)包含廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶【9個(gè)城市】
01
政策不斷送溫暖，2022年上半場，灣區(qū)樓市整體表現(xiàn)如何呢？
據(jù)監(jiān)測，受全國經(jīng)濟(jì)下行、整體樓市不振影響，上半年灣區(qū)9城商品住宅合計(jì)供應(yīng)面積1857萬㎡，同比下滑45%；成交面積2026萬㎡，同比下降44%。
如圖所示，除深圳在供地提速下市場供應(yīng)增量同比上升，其余六城供求同步下滑。
房價(jià)方面，灣區(qū)內(nèi)地9城今年上半年商品住宅成交均價(jià)為24371元/平，同比上漲10%。
具體到單座城市，深圳以73801元/平領(lǐng)跑，同比上漲27%；廣州則以37549元/平位居第二，同比上漲15%；位列第三的東莞房價(jià)為30186元/平，同比上漲8%。
需要注意的是，除以上三城房價(jià)同比上漲，佛山房價(jià)約等于去年同期，其余5座城市房價(jià)同比去年均呈下跌態(tài)勢，跌幅在4%-8%之間。
此外，肇慶、江門兩城仍是灣區(qū)房價(jià)洼地，成交均價(jià)低于1萬元/平。
02
具體來看各城商品住宅供求走勢：
廣州：年中沖刺多重利好因素疊加帶動(dòng)下，前期積壓需求穩(wěn)步釋放，供銷量有所復(fù)蘇。
佛山：在限購放松、金融端持續(xù)利好下，6月成交量上升明顯，月度價(jià)格則在保利天悅、君悅臺(tái)等項(xiàng)目網(wǎng)簽下“上翹”。
肇慶：6月進(jìn)入半年度業(yè)績沖刺關(guān)鍵期，房企積極促銷低價(jià)走量，疊加近期政策及信貸利好頻出，助推成交量成功翹尾突破新高。
深圳：房企積極取證沖刺年中業(yè)績，供應(yīng)量升至今年以來高位，信貸環(huán)境寬松刺激需求入市，項(xiàng)目去化有所提升，成交出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
東莞：本月東莞市場供應(yīng)上升67%，雖政策大力松綁，但成交未見明顯好轉(zhuǎn)，市場熱度仍處較低水平，供求較去年同期下降超4成。
中山：本月為年中沖刺業(yè)績節(jié)點(diǎn)，房企加大推貨和促銷力度，多個(gè)鎮(zhèn)街下場“派券”、組織團(tuán)購刺激需求轉(zhuǎn)化，在政策和房貸利率放寬利好下，客戶入市意愿增強(qiáng)，市場明顯回暖。
惠州：（略）
珠海：（略）
江門：（略）
03
開盤去化方面，房企為沖刺年中業(yè)績，6月推貨積極性上漲。
據(jù)克而瑞監(jiān)測，6月灣區(qū)9城整體推貨量17163套，環(huán)比上升38%，同比下降15%。
其中，廣州、深圳是主要推貨主力，供應(yīng)均在5000套以上。
去化方面，受市場低迷影響，9城平均去化率僅34%，雖相對(duì)上月上升8pts，但與去年同期相比仍是下降16pts。
相對(duì)而言，深圳、東莞、中山6月去化率高于平均線，東莞主要是調(diào)控放松，市場好轉(zhuǎn)，去化率提升。
除此之外，其余城市去化率均低于三成。
04
眾所周知，規(guī)模和排名決定房企的融資實(shí)力、品牌溢價(jià)與交易籌碼，亦是購房者對(duì)其打分的重要準(zhǔn)則。隨著6月落幕，各大房企在灣區(qū)9城的業(yè)績也成為市場的關(guān)注焦點(diǎn)。
先看整體，今年上半年，灣區(qū)9城權(quán)益銷售金額TOP5房企合計(jì)攬金1942.85億，同比下降19%。
具體看各城，深圳權(quán)益銷售金額TOP5房企今年上半年業(yè)績合計(jì)612.11億，同比大漲42%，也是9城中唯一一個(gè)TOP5業(yè)績同比正增長的城市。
另外8城TOP5業(yè)績均是同比負(fù)增長，除廣州跌幅較小以外，其余城市跌幅在20%-60%之間。
跌幅最大的東莞去年上半年TOP5房企吸金破250億，而今年僅100.71億，其TOP5入圍門檻也由去年同期的30.08億，下降至今年10.91億。
再看單個(gè)房企。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年，灣區(qū)9城合計(jì)有5家房企邁入百億規(guī)模，分別為越秀、華潤、保利、深圳地鐵、深圳益田集團(tuán)，5家房企均集中在廣州、深圳。
值得一提的是，上半年城市寡頭跡象突出，其中越秀地產(chǎn)、華潤置地以超兩百億亮眼成績分奪兩城桂冠。
05
最后，關(guān)注上半年9城土地市場。
如圖所示，2022年1-6月灣區(qū)9城經(jīng)營性用地（純住宅+商住+商辦+綜合）合計(jì)供應(yīng)建面2102萬㎡，成交建面1542萬㎡，整體流拍/撤牌率13%。
其中，6月東莞第二輪集中土拍雖熱度有所回升，但由于首輪集中土拍表現(xiàn)不佳，上半年流拍/撤牌率最高，為27%；其次是佛山18%；惠州、江門緊隨其后，流拍/撤牌率為14%。
值得一提的是，今年上半年土市不復(fù)前些年的火熱，溢價(jià)地塊變得“屈指可數(shù)”。
由數(shù)據(jù)來看：
灣區(qū)9城經(jīng)營性用地2022年1-6月總計(jì)成交143宗，其中溢價(jià)出讓了21宗，占比15%；
灣區(qū)9城經(jīng)營性用地2021年1-6月總計(jì)成交306宗，其中溢價(jià)出讓了114宗，占比37%。
也就是說，今年1-6月土市整體溢價(jià)地塊宗數(shù)銳減了22個(gè)pct。
隨著2022年上半場落幕，房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪周期，各大房企能否順利應(yīng)對(duì)市場的最新變化和挑戰(zhàn)，迎來房地產(chǎn)下一個(gè)春天？下半場奮斗的號(hào)角吹響，克而瑞與你一起關(guān)注！
以上內(nèi)容出自《克而瑞·粵港澳大灣區(qū)監(jiān)測月報(bào)2022年6月報(bào)》刪減版！
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