作為首輪集中土拍流拍率最高的兩個城市，天津和濟(jì)南也于8月1日迎來了年內(nèi)的第二場集中土拍。為了避免再次遭遇大規(guī)模流拍，兩個城市次輪供地明顯謹(jǐn)慎，均采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，以提振市場熱度。
(資料圖片)
在上述舉措的利好下，天津和濟(jì)南的次輪土拍表現(xiàn)均較首輪進(jìn)一步趨穩(wěn)，地塊流拍比例較首輪大幅減少，其中濟(jì)南更是實(shí)現(xiàn)了“零流拍”。不過，相比濟(jì)南的“穩(wěn)中有升”，天津土拍熱度仍然維持在低位，11宗地中2幅流拍，余下9幅地塊也均底價(jià)成交。
天津：第二輪土拍較“冰點(diǎn)”有所好轉(zhuǎn)，但整體熱度依然低迷
本輪天津共計(jì)掛牌11宗地塊，最終9宗地塊底價(jià)成交，市場熱度與上一輪的“冰點(diǎn)”相比有所好轉(zhuǎn)，但依然較為低迷，整體溢價(jià)率為0%。且拿地房企均為國央企和地方平臺公司，無品牌房企或民企現(xiàn)身拿地，房企在天津投資的積極性較低。
第二輪供應(yīng)“貴精不貴多”
6宗首輪流拍地塊重新上架
經(jīng)過上一輪土拍大面積流拍、熱度降至冰點(diǎn)之后，天津本輪集中供地的土地供應(yīng)顯得更加“謹(jǐn)慎”，本次僅上架了11宗含宅地塊，包括6宗在首輪流拍或停牌的地塊，供應(yīng)總建面為150.3萬平方米，較首輪下降53%。
此外天津本次供地也體現(xiàn)出了“貴精不貴多”的策略，南開區(qū)、西青區(qū)、塘沽老城區(qū)、寶坻區(qū)均有較為優(yōu)質(zhì)的地塊出讓，且周邊配套基本已經(jīng)相對成熟。
尤其南開區(qū)出讓的長虹公園板塊地塊，在位置上緊鄰南開區(qū)政府，周邊已有2條地鐵環(huán)繞，幼兒園、醫(yī)院、公園等配套非常完善，周邊在售項(xiàng)目以改善型項(xiàng)目為主；此外塘沽新河板塊也許久沒有土地出讓，新房市場正處于窗口期。
雖然本輪天津的供應(yīng)量大幅下調(diào)，且推出了一些優(yōu)質(zhì)地塊，但6宗首輪流拍地塊再上架并未調(diào)整土地價(jià)格。
9宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊遭流拍
二輪土拍平淡收場
從競拍結(jié)果來看，天津的第二輪集中供地依然可以用“平平無奇”形容，11宗地塊中9宗底價(jià)成交，另外2宗流拍，整體表現(xiàn)乏善可陳。但與首輪八成以上地塊流拍的情況相比，本輪土拍可以說情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。
且本輪天津的拿地房企中，除了中鐵十八局拿下塘沽老城區(qū)兩宗地以外，另外7宗地均由地方平臺公司競得。值得一提的是，山西建設(shè)在本輪共拿下4宗地，成為競得土地?cái)?shù)量最多、建面最大、拿地金額最高的房企。民企并未在本輪土拍中現(xiàn)身。
去化周期升至25.5個月
樓市不振導(dǎo)致天津土拍持續(xù)低迷
在第二輪集中供地中，上海、廣州都采用了減少供應(yīng)量、提升地塊質(zhì)量的供地策略，并且都取得了明顯效果，土拍熱度明顯回溫。但同一招在天津則并未帶來同樣的效果，究其原因，還是樓市不振導(dǎo)致土拍持續(xù)冷淡。
從商品住宅成交來看，今年1-6月份，天津商品住宅共成交367萬平方米，與2021年、2020年同期相比分別大降44%和31%；在去化緩慢的情況下，天津商品住宅庫存去化周期已經(jīng)達(dá)到25.5個月，去化周期較長、難度較高。
實(shí)際上，本次土拍出讓的地塊質(zhì)量并不差，起拍價(jià)與周邊在售項(xiàng)目售價(jià)也有一定的盈利空間，例如南開長虹公園地塊成交樓板價(jià)雖然高達(dá)2.8萬元/平方米，但周邊的改善型項(xiàng)目例如旭輝鉑悅公望、鉑悅?cè)谟N售均價(jià)都在5.5萬元/平方米以上，留給項(xiàng)目的盈利空間依然較大。其他地塊的底價(jià)和周邊房價(jià)對比，地價(jià)房價(jià)比也基本在0.5以下。
雖然保有一定的盈利空間，但由于去化預(yù)期不佳，預(yù)期收益較難轉(zhuǎn)換為實(shí)際收益，所以房企投資積極性依然不高，大部分地塊仍由地方平臺公司底價(jià)包攬。
濟(jì)南：次輪土拍熱度穩(wěn)中回升，地方民企成為參拍主力
在首輪土拍熱度降至谷底后，濟(jì)南第二批次集中供地明顯更加謹(jǐn)慎，供地量進(jìn)一步縮減，同時(shí)還減少了捆綁出讓地塊、降低出讓要求，以吸引房企拿地。在上述舉措下，房企參拍熱情也有所提升，尤其是地方民企參拍十分積極。最終，第二批次推出的18宗地（16幅住宅用地，2幅商辦）全部順利成交，無一宗流拍。16宗涉宅用地的成交溢價(jià)率為2.6%，也較首輪提升了1.6個百分點(diǎn)。
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文章來源:克而瑞